Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Schoutendreef LG 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurders (aanwezig op de zitting) Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 584,76 per maand wordt vanaf 1 februari 2014 tijdelijk verlaagd tot 305,22 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 7 maart 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 16 januari 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 10 april 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: We gaan akkoord met de puntentelling. Er zijn vier slaapkamers. In twee slaapkamers zijn roosters. In de andere twee slaapkamers zijn bovenraampjes. Er zijn radiatoren in de slaapkamers. Ik betaal heel veel aan energiekosten. De verf komt los. Verhuurder heeft met chloor gespoten. De schimmel komt na een maand terug. We hebben astma. De buren hebben ook last van schimmel en wachten mijn procedure af. Ik weet niet of ze het gemeld hebben aan verhuurder. We hebben alles gedaan wat verhuurder heeft gezegd. We willen als er geen oplossing komt, naar een andere woning. De kleding op foto 3 hangt te drogen en hangt er tijdelijk. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik ga akkoord met de puntentelling. De Huurcommissie berekent meer punten dan wij zelf. Het verschil zit 'm in de berging. Er zijn koudebruggen aanwezig. We hebben vorig jaar de schimmel verwijderd in juli Ik ben er heel lang geleden geweest en zie de situatie nu pas. In de toekomst moeten we kijken of we de koudebruggen grootschaliger kunnen aanpakken, niet op individuele basis. Ik hoor wel meer klachten uit de buurt. Ik probeer ventilatie uit te leggen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. COUGB ENV Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 februari Op die datum was de huurprijs 584,76 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Vochtklachten in diverse slaapkamers met zwarte schimmelvorming. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V3. De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. De commissie overweegt dat in alle slaapkamers waar de schimmelproblematiek zich voordoet, gestookt kan worden en geventileerd kan worden door roosters open te zetten of door bovenraampjes open te zetten. Ter zitting hebben de huurders verklaard goed te ventileren. Gemachtigde van verhuurder heeft het rapport op het punt van de aanwezigheid van koudebruggen niet weersproken. De commissie merkt op dat koudebruggen door verhuurder geïsoleerd zouden moeten worden in het gehele complex, omdat de vloeren doorlopen naar de buitenmuren. De commissie is daarom van oordeel dat de vocht- en schimmeloverlast in de woning t.g.v. oppervlaktecondensatie een combinatie is van het woon- en ventilatiegedrag van de huurders en gebreken in de onderhoudstoestand en/of in de constructie van de woning. De commissie merkt hierbij aanvullend op dat de roosters in principe altijd open moeten blijven staan, omdat ventileren ook 's nachts van groot belang is. Vochtoverlast wordt vaak veroorzaakt door condensatie. Er is sprake van condensatie als de warme, vochtige lucht afkoelt bijvoorbeeld tegen een koud oppervlak als een muur of een raam. Warme lucht bevat meer waterdamp dan koude lucht. 's Nachts een raam openzetten of roosters open zetten, helpt daarom bij het bestrijden van condensatie. Koude lucht, met minder vocht komt naar binnen, warme lucht met meer vocht gaat naar buiten. Bij het opwarmen van de koude lucht zal deze een lagere vochtigheidsgraad hebben dan de oorspronkelijke binnenlucht. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 155 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 februari 2014 vast op 155 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 763,04 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 763,04 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 305,22 per maand. Pagina 3 van 5

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 7 maart Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 februari De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 februari 2014 het volgende ernstige gebrek: Vochtklachten in diverse slaapkamers met zwarte schimmelvorming. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V3. Het puntenaantal van de woonruimte is 155 punten. De geldende huurprijs van 584,76 wordt vanaf 1 februari 2014 tijdelijk verlaagd tot 305,22 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 4 van 5

5 Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme H. Scheffer en mr. C.A. Oskam Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5