Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Benthuizerstraat CR ROTTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Havensteder Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 690,03 per maand wordt vanaf 1 januari 2016 tijdelijk verlaagd tot 414,02 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 8 juni 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 23 mei 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 26 juli 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zaak Op 10 oktober 2016 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de gemachtigde van de verhuurder. De gemachtigde van de verhuurder heeft plattegronden van het pand, de huurspecificatie en foto's overgelegd. Verder stelt de gemachtigde van de verhuurder dat in casu geen sprake is van een gebrek, maar van een feitelijke stoornis ex artikel 7: 204 lid 3 BW. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: De huurprijs is 690,03. Huurder bewoont in tegenstelling tot wat in het rapport staat de woning wel. De woning is gelegen op de 1 e en 2 e etage. Er is wel sprake van een gebrek en zeker niet van een feitelijke stoornis. De buren hebben geen overlast, zodat waarschijnlijk is dat de oorzaak in de woning ligt. De stank is overal even sterk Er wordt wel degelijk aan onderzoeken meegewerkt. Er wordt al 2 jaar geklaagd dus zou terugwerkende kracht redelijk zijn. De eventuele huurverlaging zou op zijn plaats zijn als tegemoetkoming. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: De kale huurprijs voor 1 juli 2016 is 690,03. Gisteren is weer een rookproef uitgevoerd. Daaruit zou blijken dat de doucheput de oorzaak van de stankoverlast is. Dinsdag a.s. worden de aanbevolen werkzaamheden uitgevoerd. Als we hiervan uitgaan dan is het inderdaad geen feitelijke stoornis. Een verlaging van de huurprijs zou niet redelijk zijn want verhuurder heeft geen prikkel nodig om herstelwerkzaamheden uit te voeren. Verhuurder is juist constant bezig om het gebrek te herstellen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 5

3 Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 januari Op die datum was de huurprijs 690,03 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Er is sprake van rioolstank in het trappenhuis op de begane grond. De woning is gelegen op de 1 e en 2 e verdieping. Volgens de bouwkundige inspecteur van de Huurcommissie wordt de rioolstank erger naar mate men hoger in de woning komt. Op de 2 e verdieping is de rioolstank zeer sterk en bijna ondraaglijk. Dit is te kwalificeren als een gebrek in categorie C (nummer CM3). Ter zitting heeft de gemachtigde van verhuurder gemeld dat uit een daags daarvoor gehouden rookproef zou zijn gebleken dat onderdruk in het doucheputje de oorzaak is van het stankprobleem. Daarmee is naar het oordeel van de commissie vast komen te staan dat sprake is van een technisch gebrek en geen feitelijke stoornis zoals eerder door verhuurder gesteld. De commissie gaat er van uit dat gelet op de ondraaglijkheid van de stank de verhuurder op zeer korte termijn het gebrek zal verhelpen. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie en gelet op de werkzaamheden die verhuurder heeft doen uitvoeren en nog zal doen uitvoeren, vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de geldende huurprijs redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus 414,02 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 8 juni Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. Het is uit het verhandelde ter zitting gebleken dat de huurder al gedurende twee jaar het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld en dat de ervaren stankoverlast voldoende bij de verhuurder bekend was. De verlaging gaat daarom in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging van de huurprijs gaat daarom in op 1 januari Pagina 3 van 5

4 De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 690,03 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 januari 2016 het volgende ernstige gebrek: - Er is sprake van rioolstank in het trappenhuis op de begane grond. De woning is gelegen op de 1 e en 2 e verdieping. Volgens de bouwkundige inspecteur van de Huurcommissie wordt de rioolstank erger naar mate men hoger in de woning komt. Op de 2 e verdieping is de rioolstank zeer sterk en bijna ondraaglijk. Dit is te kwalificeren als een gebrek in categorie C (nummer CM3). De geldende huurprijs van 690,03 wordt vanaf 1 januari 2016 tijdelijk verlaagd tot 414,02 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. ROTTERDAM, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter Ing F.A. Fens en J.W. Hospes Zittingsleden Pagina 5 van 5