Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Lokhorststraat 22 A 2311 TA LEIDEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 548,52 per maand wordt vanaf 1 april 2016 tijdelijk bevroren I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 28 september 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 29 maart 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 6 december 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 30 januari 2017 heeft de Huurcommissie van de huurder aanvullende informatie over de zaak ontvangen. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: In augustus 2016 heb ik een tweede aanzegging gedaan. Ik kan mij vinden in hetgeen wat is geconstateerd. De toilet is opgelost en de douchekop heb ik zelf vervangen. Het gaat echt om de kelder. In de kelder heb ik last van ernstige vochtoverlast. De kelder is als opslag bedoeld en er staat een wasmachine aansluiting. In de kelder staat er geen water tot aan de enkels. Ik heb aan alle onderzoeken meegewerkt. Een onafhankelijk onderzoek kan een huurgebrek niet vaststellen. Het is voortdurend te vochtig. Het lijkt droog maar dat is het niet. Het gaat met pieken en dalen. Het probleem speelt al 3,5 jaar. Ik roep al heel lang dat het komt door de binnen/(buiten) muur. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Verhuurder heeft ter zitting een pleitnota overhandigd. De stortbak is al twee jaar geleden opgelost en de douchekop is voor rekening van de huurder. Deze klachten vormen wat ons betreft geen onderdeel meer van deze procedure. De kelder is helaas wel nog een discussiepunt. Wij zijn niet gewend om een zaak te hebben bij de Huurcommissie. Onze relatie met de huurders is uitstekend. Wij proberen alle panden in goede staat te houden. Huurders kunnen ons goed vinden als er vragen zijn over het onderhoud van de woning. In de ogen van de huurder doet de verhuurder het nooit goed. Het pand betreft een rijksmonument en dat maakt het herstellen van klachten wat ingewikkeld. De huurder heeft het gebruik van een kelderkast onder de trap naar het bovenappartement. Zij gebruikt de kelderkast vooral voor haar wasmachine. Er is geen andere aansluiting voor de wasmachine. Huurder klaagt over vocht in de kelder. Dit probleem is al eerder gesignaleerd. Huurder heeft een schadevergoeding van 150,00 ontvangen voor de roestvorming die aan haar wasmachine is ontstaan. Wij hebben het daar niet bij gelaten. Wij hebben veel gedaan om de oorzaak van de klachten te achterhalen en een oplossing te vinden. Er zijn diverse keren vochtinjecties uitgevoerd. Eerst alleen in de vloer en de achtermuur, later ook het gemetselde trapje. Er zijn diverse onderzoeken gedaan naar de loop van de riolering, ook van het achterliggende appartement. Daarbij is geen oorzaak van het vochtprobleem gevonden. De vochtproblemen fluctueren. De aannemer heeft geen stank en schimmels waargenomen. Ook zijn er geen overmatige vochtwaarden geconstateerd. Aan de huurder is gevraagd om contact op te nemen als er wel duidelijk vochtproblemen zichtbaar zouden zijn. Huurder heeft medegedeeld daar geen Pagina 2 van 5

3 behoefte aan te hebben en wilde de conclusies van de Huurcommissie afwachten. Ervaringsdeskundigen weten dat er weinig bouwkundige problemen zo lastig op te lossen zijn als vocht en vooral als dat uit de bodem komt en vooral in oudere panden. Er is geen sprake van onwil, wij willen het probleem ook graag oplossen. Wij betreuren dat het bemiddelingstraject bij de Huurcommissie is afgebroken. De huurder wil een huurverlaging met terugwerkende kracht over 3,5 jaar. Dat is buiten alle proporties. Een huurverlaging over een kortere periode is ook niet aan de orde nu nog lang niet vaststaat wat de omvang/oorzaak van het probleem is. Er is tot drie keer toe niet vastgesteld of er inderdaad sprake is van vochtoverlast. Wij willen graag verder onderzoek doen naar de mogelijke oorzaak zodat de problemen kunnen worden opgelost. Wij zijn bereid om een alternatief onderzoeksbureau in te schakelen. Indien de huurder met een voorstel komt voor een ander onderzoeksbureau, dan staan wij daarvoor open. Als onderzoekers niet worden toegelaten tot de woning dan staan wij machteloos. Als de huurder groenlicht geeft voor het onderzoek kan er binnen een week een afspraak worden gemaakt. Wij verzoeken de Huurcommissie om het verzoek om huurverlaging af te wijzen en uit te spreken dat huurder alsnog medewerking behoort te verlenen aan een onafhankelijk onderzoek naar een oplossing voor de vochtoverlast. Zaaknummer Verhuurders pleitnota moet worden geacht hier te zijn herhaald en ingelast III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 april Op die datum was de huurprijs 548,52 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte een ernstig gebrek: Achter de beplating op de buiten zijgevel en op de woningscheidende muur het metselwerk nat. Tevens is het gemetselde trapje nat. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de muren en de vloer in de kelder diverse metingen met de vochtmeter uitgevoerd. Uit deze metingen is gebleken dat de steenachtige constructiedelen als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moeten worden. In opdracht van de verhuurder is de vloer in de kelder eind augustus geïmpregneerd. Ondanks deze werkzaamheden blijft de kelder vochtig en kan hierdoor niet worden gebruikt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2). Pagina 3 van 5

4 Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. De verhuurder heeft diverse onderzoeken laten uitvoeren om de oorzaak van de vochtproblemen te achterhalen echter is er nog geen uitsluitsel over de oorzaak en omvang van het probleem. De verhuurder heeft aangegeven graag nader onderzoek te willen verrichten maar de huurder gaat daar niet mee akkoord. Vaststaat dat sprake is van een ernstig gebrek. Ook staat vast dat dit gebrek al geruime tijd aanwezig is en dat verhuurder veel doet om dit te herstellen. Een oplossing is echter nog niet voorhanden. Gelet op alle omstandigheden van het geval acht de commissie een bevriezing van de huurprijs in dit specifieke geval redelijk. Zolang het gebrek bestaat, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Verhuurder heeft ter zitting verklaard een onafhankelijk onderzoeksbureau in te schakelen om onderzoek uit te voeren in de kelder. De commissie gaat er vanuit dat het onderzoek op korte termijn zal plaatsvinden en dat huurder hieraan alle medewerking zal verlenen. Begin en einde van de tijdelijke huurbevriezing De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 28 september Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De bevriezing van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De bevriezing van de huurprijs gaat daarom in op 1 april De huurprijs blijft bevroren totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 548,52 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie bevriest tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder in het ongelijk wordt gesteld en de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 april 2016 het volgende ernstig gebrek: - Achter de beplating op de buiten zijgevel en op de woningscheidende muur het metselwerk nat. Tevens is het gemetselde trapje nat. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de muren en de vloer in de kelder diverse metingen met de vochtmeter uitgevoerd. Uit deze metingen is gebleken dat de steenachtige constructiedelen als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moeten worden. In opdracht van de verhuurder is de vloer in de kelder eind augustus geïmpregneerd. Ondanks deze werkzaamheden blijft de kelder vochtig en kan hierdoor niet worden gebruikt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2). De geldende huurprijs van 548,52 wordt vanaf 1 april 2016 tijdelijk bevroren. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter P.J. Schipper en C.F. Jonker Zittingsleden Pagina 5 van 5