Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Nieuwe Ebbingestraat 53 A KM 4-2 ET VZ 9712 NE GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Gemachtigde:[xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigde:[xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 300,00 per maand wordt vanaf 1 juni 2015 tot 1 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 60,00 per maand Vanaf 1 april 2016 wordt de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 240,00 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 12 oktober 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 29 mei 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 28 januari 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Bij brief van 15 maart 2016 heeft de verhuurder het volgende aangevoerd: Na melding van de gebreken zijn deze direct verhopen. Blijkens het rapport is dat niet het geval, dus verhuurder wil alsnog in de gelegenheid worden gesteld om de gebreken te verhelpen; Verhuurder heeft de trapleuningen tot drie keer toe laten monteren; Er zijn volgens de verhuurder geen schimmelplekken aanwezig in de badkamer, die voorzien is van extra ventilatie en goed werkt; Verhuurder gaat binnenkort aan de slag met het schilderwerk aan de buitenzijde; Volgens de verhuurder werken de deurbellen wel. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Beide douches zijn beschimmeld. De ventilatie werkt daar niet. Ondanks dat het raam open staat bij het douchen is er nog steeds schimmel aanwezig. De deurbel is tijdens het onderzoek ter plaatse gecontroleerd en deze werkte toen niet. De pijp in het toilet zat al los en heeft geen aansluiting naar buiten toe. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: De pijp in het toilet leidt naar een opening in het dak. De rapporteur heeft dat niet goed gezien. Er is 3 keer een klusbedrijf geweest om de trapleuning vast te zetten. De badkamer is voorzien van extra roosters, 1 in de deur en op de gang. Huurder moet wel ventileren. Alle deurbellen werken; ik heb dat zelf getest. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de tussen partijen geldende kale huurprijs. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juni Op die datum was de huurprijs 300,00 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Gelet op de verklaringen van beide partijen ter zitting heeft de Huurcommissie besloten om een nader onderzoek in te stellen naar de onderhoudsgebreken aan de woning. Dit nader onderzoek heeft plaatsgehad op 21 april Uit dit nader onderzoek is het volgende gebleken: De toiletruimte is ogenschijnlijk van een ventilatie voorzien. Het eerste onderzoek van 28 januari 2016 heeft uitgewezen dat de ventilatie op niets uitloopt maar slechts een loze pijp met rooster bevat. Rapporteur heeft dit geconstateerd door met een zaklamp boven het plafond te zoeken naar een opening/ doorvoer. Tijdens het onderzoek op 21 april 2016 is gebleken dat de verhuurder op 15 maart 2016 de ontluchting in de toiletruimte heeft gerepareerd. Tijdens het onderzoek op 21 april 2016 is voorts gebleken dat de verhuurder op 15 maart 2016 de trapleuning opnieuw en voldoende heeft vastgezet, dat de verhuurder op 15 maart 2016 de schimmel heeft verwijderd en het sauswerk in de doucheruimten heeft gedaan/vernieuwd en dat de deurbel nog steeds niet functioneert. Gelet op het rapport van onderzoek, het nader rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft Huurcommissie ernstige gebreken: De toiletruimte is ogenschijnlijk van een ventilatie voorzien. Onderzoek heeft echter uitgewezen dat de ventilatie op niets uitloopt maar slechts een loze pijp met rooster bevat. Dit is een gebrek als bedoeld in categorie A, nummer 2; De verhuurder heeft in november 2015 deels nieuwe trapleuningen geplaatst. De plaatsing is echter ondeugdelijk en de leuningen laten op plaatsen alweer los. Dit is een gebrek als bedoeld in categorie C, nummer Ra1; De deurbel functioneert niet. Dit is een gebrek als bedoeld in categorie C, nummer Ra8. De tijdens het eerste onderzoek geconstateerde schimmelvorming in de douche worden naar het oordeel van de Huurcommissie niet veroorzaakt door een bouwkundig gebrek, maar door onvoldoende ventileren door de bewoners. Bij gebreken in categorie A kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 20% van de geldende huurprijs. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Uit het nader onderzoek van 21 april 2016 is gebleken dat het gebrek onder Categorie A op 15 maart 2016 is hersteld. Dat geldt ook voor het gebrek onder Categorie C, nummer Ra1. Het gebrek als bedoeld in categorie C, de niet functionerende deurbel, is nog niet hersteld. Pagina 3 van 5

4 Met ingang van 1 juni 2015 tot 1 april 2016 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 20% van 300,00 (geldende huurprijs). De huurder betaalt dus 60,00 per maand. Vanaf 1 april 2016 wordt de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 80% van 300,00, is 240,00, per maand in verband met de niet functionerende deurbel. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 12 oktober Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 juni Vanaf de eerste van de maand nadat de deurbel is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 300,00 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2015 de volgende ernstige gebreken: De toiletruimte is ogenschijnlijk van een ventilatie voorzien. Onderzoek heeft echter uitgewezen dat de ventilatie op niets uitloopt maar slechts een loze pijp met rooster bevat. Dit is een gebrek als bedoeld in categorie A, nummer 2; De verhuurder heeft in november 2015 deels nieuwe trapleuningen geplaatst. De plaatsing is echter ondeugdelijk en de leuningen laten op plaatsen alweer los. Dit is een gebrek als bedoeld in categorie C, nummer Ra1; De deurbel functioneert niet. Dit is een gebrek als bedoeld in categorie C, nummer Ra8. De gebreken, als bedoeld in categorie A, nummer 2 en C, nummer Ra1 zijn in maart 2016 verholpen. De huurprijs van 300,00 per maand wordt vanaf 1 juni 2015 tot 1 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 60,00 per maand Vanaf 1 april 2016 wordt de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 240,00 per maand Pagina 4 van 5

5 Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers H. Oostland en ing. G.W. Kamp MSRE Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5