Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Laurierstraat 79 HS 1016 PJ AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Gemachtigde:[xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigde:[xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 312,95 per maand wordt vanaf 1 juli 2015 tijdelijk verlaagd tot 62,59 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 12 augustus 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 22 juni 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 9 oktober 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring (gemachtigde) huurder: - het was een onbewoonbaar verklaarde woning. De verhuurder heeft de woning met subsidie van de gemeente opgeknapt - het ventilatiekanaal gaat ongeveer 20 cm het plafond in, maar het kanaal gaat nergens naartoe. De woonkamer van de bovenburen zit boven dat plafond. In de badkamer en de wc is een verlaagd plafond geplaatst met een gat, maar ook dat ventilatiekanaal gaat nergens naartoe - ik zet een deur en een raam open in de kamer die aan de badkamer grenst - er is ook zwarte schimmel aanwezig in de woonkamer, achter de meubels en de koelkast is het stucwerk helemaal weggevallen - de Huurcommissie heeft in een eerdere uitspraak de huurprijs tot 40 % verlaagd. De klachten hadden toen voornamelijk betrekking op vocht - ik ga na wat de huurprijs voor deze uitspraak was en verstuur een kopie van de uitspraak naar de Huurcommissie. Korte samenvatting verklaring verhuurder: - de klachten kloppen en zijn bekend bij ons. Ik spreek het rapport ook niet tegen - het beheer van het pand is begin 2015 overgedragen. Er is een plan met de eigenaar opgesteld voor een grondige renovatie voor 3 panden, 17 woningen. In maart 2015 is hier een conceptverzoek voor ingediend - het duurde allemaal wat langer, omdat het Rijksmonumenten zijn - in een eerdere procedure heeft de Huurcommissie de huurprijs bevroren. Het ging toen om dezelfde gebreken. Wij hebben de huurprijs na die uitspraak nooit meer verhoogd - de bouwmuren van het pand moeten worden geïnjecteerd. De afzuiging is kennelijk een nieuw gebrek, maar ook dat gaan we allemaal uitvoeren - het plan zal worden gepubliceerd - de woningen zijn niet meer van deze tijd. Een combinatie van factoren heeft tot de vochtproblematiek geleid en dat moet worden opgelost. Maar door verschillende factoren neemt het meer tijd in beslag alvorens de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De gemachtigde van huurder heeft op 22 januari 2016 de eerdere uitspraak van de Huurcommissie van 24 januari 2001 (zaaknummer 2000/26726) opgestuurd. De Pagina 2 van 5

3 Huurcommissie gaat voor de oorspronkelijke huurprijs uit van de in deze uitspraak genoemde huurprijs van 312,95 (fl. 689,66). Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: In het toilet is een verlaagd plafond aanwezig. In het verlaagde plafond bevindt zich een gat met ventilatieventiel. Het ventilatiekanaal functioneerde niet tijdens het onderzoek. Bij het verwijderen van het ventilatieventiel is gebleken dat er maar een klein stukje flexibele afvoerbuis op het ventilatiegat is aangesloten die nergens op uit komt. Dit is een gebrek in categorie A (nummer 2); In de inpandige badkamer is een verlaagd plafond aanwezig. In het verlaagde plafond bevindt zich een gat met ventilatieventiel. Het ventilatiekanaal functioneerde niet tijdens het onderzoek. Er bevinden zich geringe schimmelsporen op het plafond in de inpandige badkamer over een oppervlakte van ca. totaal 0,15 m², hetgeen wordt veroorzaakt door onvoldoende functioneren van het natuurlijke ventilatiekanaal. Dit zijn gebreken in categorie A (nummer 2) en categorie C (nummer Nb3); Bij het meten van de muren in de woonkamer aan de achtergevel is gebleken dat de muren nat zijn over de gehele lengte circa 5 á 6 meter bij 100 cm. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); De muur in de slaapkamer (slaapkamer in het midden) grenzend aan de woonkamer vertoont ernstige vochtsporen over een gehele lengte van circa 250 cm x 25 cm (0,63 m²). Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); Er bevinden zich ernstige vochtsporen op de muur in het gemeenschappelijk trappenhuis op de begane grond over een oppervlakte van ca. 250 x 130 cm (3,25 m²). Door langdurige vochtinwerking het stucwerk op de muur ca. 2 m²) vergaan. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2 en 8). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie A kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 20 % van de geldende huurprijs. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40 % van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 20 % van 312,95 (geldende huurprijs). De huurder betaalt dus 62,59 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 12 augustus Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 juli De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Als het gebrek in categorie A is hersteld, maar de gebreken in categorie nog niet, Pagina 3 van 5

4 wordt de tijdelijke huurverlaging 125,18 per maand. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 312,95 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juli 2015 de volgende ernstige gebreken: - In het toilet is een verlaagd plafond aanwezig. In het verlaagde plafond bevindt zich een gat met ventilatieventiel. Het ventilatiekanaal functioneerde niet tijdens het onderzoek. Bij het verwijderen van het ventilatieventiel is gebleken dat er maar een klein stukje flexibele afvoerbuis op het ventilatiegat is aangesloten die nergens op uit komt. Dit is een gebrek in categorie A (nummer 2); - In de inpandige badkamer is een verlaagd plafond aanwezig. In het verlaagde plafond bevindt zich een gat met ventilatieventiel. Het ventilatiekanaal functioneerde niet tijdens het onderzoek. Er bevinden zich geringe schimmelsporen op het plafond in de inpandige badkamer over een oppervlakte van ca. totaal 0,15 m², hetgeen wordt veroorzaakt door onvoldoende functioneren van het natuurlijke ventilatiekanaal. Dit zijn gebreken in categorie A (nummer 2) en categorie C (nummer Nb3); - Bij het meten van de muren in de woonkamer aan de achtergevel is gebleken dat de muren nat zijn over de gehele lengte circa 5 á 6 meter bij 100 cm. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); - De muur in de slaapkamer (slaapkamer in het midden) grenzend aan de woonkamer vertoont ernstige vochtsporen over een gehele lengte van circa 250 cm x 25 cm (0,63 m²). Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); - Er bevinden zich ernstige vochtsporen op de muur in het gemeenschappelijk trappenhuis op de begane grond over een oppervlakte van ca. 250 x 130 cm (3,25 m²). Door langdurige vochtinwerking het stucwerk op de muur ca. 2 m²) vergaan. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2 en 8). De geldende huurprijs van 312,95 wordt vanaf 1 juli 2015 tijdelijk verlaagd tot 62,59 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na Pagina 4 van 5

5 verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter P.L.M. Brugman en ir. B.M.V. Brakel-Uiterwaal Zittingsleden Pagina 5 van 5