Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Maarten de Vriesstraat 25 A 4812 GB BREDA Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 440,61 per maand wordt vanaf 1 juni 2015 tijdelijk verlaagd tot 176,24 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 18 juli 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 17 mei 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 28 oktober 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV Correspondentie over de zaak Op 5 november 2015 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de huurder. Het betreft een gespreksverslag van een bezoek aan de woning door verhuurder op 30 juli Ter zitting wordt aangegeven dat binnen deze procedure uitsluitend de klachten die zijn gemeld op 17 mei 2015 worden behandeld. Pagina 1 van 5

2 De door huurder toegezonden brief is gelezen als toegevoegde informatie ten aanzien van de op 17 mei 2015 gemelde klachten. Ten aanzien van de aanvullende klachten (zoals de klacht over kozijnen in overige vertrekken) zal de commissie binnen deze procedure geen inhoudelijk oordeel geven. \ II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: De huurprijs klopt. Ik betaal iets meer, maar dat is inclusief een klein bedrag aan servicekosten. Ik mis een paar dingen die ook de inspecteur heeft genoemd. Bij de schimmel in de badkamer is de plek op de muur genoemd. Op de leidingen zit ook schimmel. In de voegen waren er ook schimmelsporen, maar die zijn vervangen. Ik heb aanvullende gegevens gezonden, maar de inspecteur zei dat bij aluminium kozijnen al snel schimmelvorming aanwezig is. Het vocht kan niet weg uit mijn badkamer. Al is de raam 24 uur per dag open, dan nog is het vocht niet weg. Mijn raam in de badkamer staat altijd open. In de avond moet ik dan in een hele koude badkamer mijn tanden poetsen. Ik heb tijdens het onderzoek even de warm waterkraan open gehad, de spiegel besloeg. De leidingen in de badkamer worden heel warm. Verhuurder wil deze niet afschermen. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De deuren zijn ingekort, er is een raam dat open kan en een rooster dat open kan. De mogelijkheid tot ventilatie is wel aanwezig. Huurder maakt hiervan onvoldoende gebruik. De schimmel is iets boven het raam. Wij kunnen niet vaststellen of huurder voldoende stookt en ventileert. De windrichting is niet bepalend bij het Bouwbesluit. Het is niet mogelijk om hier mechanische ventilatie aan te brengen. Je kunt alleen naar de buitengevel en daar is al een raam. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 5

3 Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juni Op die datum was de huurprijs 440,61 per maand. Onderhoud en gebreken Door rapporteur wordt aangegeven dat er sprake is van meer dan 0,25 m² schimmelvorming als gevolg van condensatie van waterdamp. De doucheruimte is standaard niet uitgevoerd met een (natuurlijk) ventilatiekanaal, maar heeft uitsluitend een valraam (inclusief rooster) in de voorgevel. Rapporteur geeft verder aan dat dit raam uitsluitend kan dienen tot toevoer van verse buitenlucht. De in de doucheruimte aanwezige waterdamp wordt niet afgevoerd via dit raam, maar kan bij wind op de gevel slechts verder in de woning worden getransporteerd. Door verhuurder wordt aangegeven dat de doucheruimte is voorzien van een deur met een beluchtingspleet en een valraam voorzien van een ventilatierooster. Verhuurder stelt dat de doucheruimte is voorzien van voldoende ventilatiemogelijkheden en dat de oorzaak van de schimmelvorming wellicht gezocht moet worden in het stook- en ventilatiegedrag van huurder. Door huurder wordt aangegeven dat het raam altijd open is en dat dit slechts leidt tot een koude doucheruimte. Het vocht wordt niet via het raam uit de doucheruimte gevoerd. Huurder voegt toe dat ook op de leidingen schimmel is te zien. Door de commissie wordt aangenomen dat de schimmel een gevolg kan zijn van een gebrek. Wel is de mate waarin vocht- en/of schimmelvorming aanwezig is, bepalend voor de ernst van het gebrek. Door de commissie is na de hoorzitting navraag gedaan bij de rapporteur. Door rapporteur wordt aangegeven dat een raam in beginsel geen ventilatievoorziening is, maar een toevoer van verse lucht. In deze situatie is sprake van een valraam dat vrij laag is geplaatst, zoals ook is te zien op de foto die is opgenomen in het rapport. De warme, vochtige lucht stijgt naar boven. Deze warme vochtige lucht hangt boven het raam en kan slechts condenseren tegen de koude buitenmuur. Deze warme vochtige lucht kan niet uit deze doucheruimte worden weg geventileerd. De schimmelvorming doet zich ook vooral voor, boven het raam. Om die reden is door rapporteur aangegeven dat sprake is van het gebrek CV3 (schimmel- en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op het plafond of wanden). De oorzaak van het gebrek is de onvoldoende ventilatiemogelijkheid van de doucheruimte (C1). De commissie is van mening dat sprake is van een ernstig gebrek. De commissie heeft kennis genomen van de mededeling dat het niet mogelijk is om een mechanische ventilatie met een kanaal in het plafond aan te brengen. De commissie vertrouwt op de deskundigheid van verhuurder om op andere wijze de warme, vochtige lucht geforceerd uit de doucheruimte te laten verdwijnen. COUGB ENV Pagina 3 van 5

4 Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Het stucwerk op de voorgevel van de doucheruimte vertoont vocht- en schimmelvorming als gevolg van condensatie van waterdamp. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3). De commissie heeft er kennis van genomen dat verhuurder werkzaamheden heeft uitgevoerd aan het kozijn van de doucheruimte en dat er een vloerdrempeltje is aangebracht in de douche. Door rapporteur zijn geen gebreken vastgesteld met betrekking tot de temperatuur van het water. Zoals al is aangegeven mag de commissie uitsluitend rekening houden met de klachten die ook onderdeel zijn van de gebrekenmelding van mei Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs ( 440,61). De huurder betaalt dus 176,24 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 18 juli Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 juni De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 440,61 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2015 het volgende ernstige gebrek: - Het stucwerk op de voorgevel van de doucheruimte vertoont vocht- en schimmelvorming als gevolg van condensatie van waterdamp. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3). De geldende huurprijs van 440,61 wordt vanaf 1 juni 2015 tijdelijk verlaagd tot 176,24 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. BREDA, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter ing. J.N. Kieft en J.W.J. Verheijen Zittingsleden Pagina 5 van 5