uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Van Lawick van Pabststraat HK ARNHEM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 265,00 per maand wordt vanaf 1 februari 2014 tijdelijk verlaagd tot 95,85 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 4 maart 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 7 januari 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 2 april 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Bij faxbericht van 26 mei 2014 heeft verhuurder de Huurcommissie commentaar doen toekomen op de inhoud van het rapport van onderzoek. Verhuurder verklaart niet eerder de door rapporteur waargenomen gebreken te hebben kunnen zien vanwege ontbreken van medewerking van de kant van huurder. Voorts geeft verhuurder aan dat het opheffen van de gebreken geen enkel probleem vormt. De geiser kan vervangen worden door een boiler. De lekkage van de buitenmuur en het balkon zullen gemeld worden aan de Vereniging van Eigenaren en voor herstel van de voegen van de buitenmuren zijn offertes opgevraagd. De volledige inhoud van het bericht wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. Gemachtigde van huurder heeft de Huurcommissie bij faxbericht van 27 mei 2014 commentaar doen toekomen op de inhoud van het rapport van onderzoek. De geiser en de gaskachels zijn mee gehuurd en werden tot 2005 ook door verhuurder onderhouden. Nadien is op verzoeken tot onderhoud niet meer door verhuurder gereageerd. De volledige inhoud van het bericht wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: De puntentelling is akkoord; Het rapport geeft een goed beeld van de gebreken; Er staat over de kachels niets in het contract maar alleen al het feit dat er tot 2005 door verhuurder regelmatig onderhoud aan werd gepleegd, geeft aan dat het om door verhuurder in gebruik gegeven zaken gaat; Dat ik geen medewerking aan herstel verleen is onzin. Hoe is het anders te verklaren dat ik wel toegang verschaf op momenten dat een makelaar met potentiële kopers de woning wil bezichtigen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 februari Op die datum was de huurprijs 265,00 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaring op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte ernstige gebreken: Pagina 2 van 5

3 In de keuken is een douchecabine gesitueerd. De keuken is niet voorzien van een afvoer van binnenlucht. Bovendien bevindt zich in die keuken met douchecabine een geiser zonder rookgassenafvoer. Dit is een gebrek in de categorie A (nummer A2); Er is sprake van lekkage boven een raam in de woonkamer. Ter plaatse van de houten betimmering op het binnenspouwblad zijn vochtplekken zichtbaar. Het houtwerk is ter plaatse aangetast door vocht. De gemetselde gevel bevindt zich in een slechte staat. Op veel plaatsen is het voegwerk uitgespoeld. Ook ontbreekt het metselwerk gedeeltelijk (ca. 0,3 x 0,3 meter). Dit is een gebrek in de categorie B (nummer B3). Zaaknummer De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij een gebrek in categorie A kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 20% van de maximale huurprijs. Bij een gebrek in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 100 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 februari 2014 vast op 100 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 479,24 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 20% van 479,24 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 95,85 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 4 maart Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 februari De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Indien alleen het A-gebrek is hersteld maar het B-gebrek nog niet, dan bedraagt de huurprijs met ingang van de 1e van de maand volgend op de maand waarin het A-gebrek is hersteld 143,77 per maand. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 265,00 betalen. Zolang niet alle gebreken zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Pagina 3 van 5

4 Algemeen Vast is komen te staan dat de gasgeiser en de gaskachels door verhuurder aan huurder in gebruik werden gegeven. Verhuurder heeft aan genoemde zaken tot 2005 ook onderhoud gepleegd. Deze onderhoudsverplichting van verhuurder is onverkort aanwezig. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 februari 2014 de volgende ernstige gebreken: In de aparte keuken is een douchecabine gesitueerd. De keuken is niet voorzien van een afvoer van binnenlucht. Bovendien bevindt zich in die keuken met douchecabine een geiser zonder rookgassenafvoer. Dit is een gebrek in de categorie A (nummer A2); Er is sprake van lekkage boven een raam in de woonkamer. Ter plaatse van de houten betimmering op het binnenspouwblad zijn vochtplekken zichtbaar. Het houtwerk is ter plaatse aangetast door vocht. De gemetselde gevel bevindt zich in een slechte staat. Op veel plaatsen is het voegwerk uitgespoeld. Ook ontbreekt het metselwerk gedeeltelijk (ca. 0,3 x 0,3 meter). Dit is een gebrek in de categorie B (nummer B3). Het puntenaantal van de woonruimte is 100 punten. De geldende huurprijs van 265,00 wordt vanaf 1 februari 2014 tijdelijk verlaagd tot 95,85 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. Pagina 4 van 5

5 ARNHEM, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme H.J. Kok en F. Hulshof Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5