Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Meidoornlaan BL BERGEN OP ZOOM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 495,41 per maand wordt vanaf 1 oktober 2015 tijdelijk verlaagd tot 198,16 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 4 november 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 19 september 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 21 december 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 5

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Het rapport is goed. Wij wonen op de begane grond. Alleen het onderblok van de keuken is vervangen, de bovenkastjes niet. Het kleurt wel goed bij elkaar, het past wel. Bij iedere regenbui is er lekkage. Het stinkt en het is vochtig. Ik kan de berging niet gebruiken. Ik had een keuken gekocht voor een andere woning. Ik moest een vriend inschakelen om deze spullen bij hem te plaatsen. De berging is wel heel groot; vanwege het vocht is de berging niet meer geschikt als fietsenstalling. De ramen zijn allemaal verrot. Ook van de lekkage bij het balkon is er veel overlast. Ik moet zelf de bedrijven bellen. Het stinkt enorm. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De keuken is 29 januari 2016 vervangen. Wij gaan niets aan de berging doen. Het betreft een combinatie van grondwater, en forse regenval. In het complex gaan wij geen grote investeringen doen. Wij zetten wel regelmatig de rioleringsbedrijven in om de riolering goed te houden. In het complex Vijverberg is de grondwaterstand soms heel hoog. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 september Op die datum was de huurprijs 495,41 per maand. Onderhoud en gebreken Huurder heeft in de gebrekenbrief diverse klachten kenbaar gemaakt. Bij de woonruimte van huurder hoort een berging. De woonruimte van huurder is gelegen juist boven het maaiveld. De berging is hieronder gelegen. Door rapporteur is waargenomen dat er in de berging een laag water heeft gestaan. Door verhuurder wordt aangegeven dat deze berging onder water staat bij een combinatie van een hoge grondwaterstand en een forse regenbui. Huurder geeft aan dat bij iedere regenbui sprake is van wateroverlast. Huurder geeft aan dat de berging zeer vochtig is en onaangenaam ruikt. De commissie is van mening dat sprake is van een gebrek in categorie C, nummer V2, zoals voorgesteld door rapporteur. Pagina 2 van 5

3 Er is sprake van een ernstige lekkage van de dakgoot van het gebouw op twee plaatsen. De liggende delen van de raamkozijnen en voor- en achterzijde zijn sterk afgebladderd. Omdat er nog geen sprake is van inwatering via de kozijnen wordt uitsluitend de lekkage van de dakgoot aangemerkt als een gebrek. De commissie vertrouwt er op dat verhuurder ook de nodige aandacht zal geven aan de sterk afgebladderde delen van de kozijnen, om ernstig houtrot te voorkomen. De hemelwaterafvoer in de bergkast van het balkon is verstopt geweest. Het regenwater is via de condensafvoer van de c.v.-ketel op het keukenblok gestroomd. De hemelwaterafvoer is doorgespoten, het keukenblok is inmiddels vervangen. Tijdens het onderzoek wordt vastgesteld dat de aansluiting van de kunststof hemelwaterafvoer op de ijzeren doorvoer in de vloer lekkage vertoont. Huurder geeft aan dat bij iedere regenbui het water over de balkonvloer stroomt. Deze situatie wordt aangemerkt als een gebrek in categorie C. Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: De berging is door wateroverlast niet goed bruikbaar. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer V2. De dakgoot van het gebouw lekt in ernstige mate op twee plaatsen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer K5. De hemelwaterafvoer van het balkon vertoont lekkage bij de aansluiting op de ijzeren doorvoer, waardoor er sprake is van wateroverlast op het balkon. Dit is een gebrek in categorie C (nummer K4); De klacht over het keukenblok is inmiddels verholpen. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie (er zijn drie gebreken) vindt de Huurcommissie een verlaging tot 40% redelijk. Indien uitsluitend nog sprake is van het gebrek inzake de berging wordt de verlaging beperkt tot 60%. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs ( 495,41). De huurder betaalt dus 198,16 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 4 november Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 oktober Pagina 3 van 5

4 De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Als de gebreken in categorie C, nummer K5 en K4 zijn hersteld, maar het gebrek in categorie C, nummer V2 nog niet, wordt de tijdelijke huurverlaging 297,25 per maand. Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken aan de dakgoot en de hemelwaterafvoer zijn hersteld, moet de huurder een huurprijs van 297,25 per maand betalen. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 495,41 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 oktober 2015 de volgende ernstige gebreken: De berging is door wateroverlast niet goed bruikbaar. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer V2. De dakgoot van het gebouw lekt in ernstige mate op twee plaatsen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer K5. De hemelwaterafvoer van het balkon vertoont lekkage bij de aansluiting op de ijzeren doorvoer, waardoor er sprake is van wateroverlast op het balkon. Dit is een gebrek in categorie C (nummer K4); De geldende huurprijs van 495,41 wordt vanaf 1 oktober 2015 tijdelijk verlaagd tot 198,16 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. BREDA, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer F.J. Bedaux en C.C.M. Hamers M.Sc. Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5