Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Ruysdaelkade AS AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 438,66 per maand wordt vanaf 1 november 2016 tijdelijk verlaagd tot 175,46 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 22 februari 2017 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 20 oktober 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 3 mei 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Zittingsvoorzitter: mr. C.S. van Damme Zittingsleden: W.J.M. Dings en N.P.M. Aalbregt Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: Ik ben het eens met het rapport van voorbereidend onderzoek; Ik heb vier jaar geleden al een melding gedaan van de gebreken aan de kozijnen; Vorige week woensdag zijn er in opdracht van verhuurder reparaties verricht aan het middelste kozijn. Het heeft daarna niet meer gelekt. Morgenochtend komt de schilder nog bij mij langs; Het baart mij zorgen te horen dat er werkzaamheden aan de buitenkant worden uitgevoerd, aangezien zich aan de binnenzijde van de kozijnen scheurtjes bevinden. Door die scheurtjes komt het water naar binnen. Ik wil dus dat er ook aan de binnenkant van de andere kozijnen herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik heb geen opmerkingen op het rapport van voorbereidend onderzoek; Inmiddels zijn er herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De rotte kozijnen zijn hersteld; De schilder maakt nog een opname van de andere ramen. De reparaties aan die ramen worden vanuit de buitenkant hersteld. De aannemer die de werkzaamheden reeds aan het middelste kozijn heeft uitgevoerd, kon de andere kozijnen niet gelijk herstellen; In dit complex zijn er meerdere huurders met klachten over de kozijn/ramen aan de voorzijde. We weten dat we hier actie op moeten ondernemen; Ik wil opmerken dat wij de beheerder van onderhavige woonruimte zijn. De eigenaar is een particuliere verhuurder. Ik verwijs hierbij naar de huurovereenkomst. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. COUGB ENV Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 november Op die datum was de huurprijs 438,66 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De houten weldorpel op het rechterraam (in de voorgevel) is in ernstige mate door houtrot aangetast waardoor hemelwater, in combinatie met het ontbreken van een lekgoot, op de vensterbank terecht komt. In de kozijnsponning bevindt zich verouderd tochtband dat over grote delen is verdwenen of verschoven, waardoor de functionaliteit hiervan verloren is gegaan. Door de inwerking van vocht is de vensterbank ter plaatse van de stolpramen in lichte mate verdikt en is lichte kiervorming bij de aansluiting van de architraaf op het stucwerk zichtbaar. De kier tussen het (schuif)raam en de sponning aan de buitenzijde van de buitenste kozijnen/ramen is niet afgekit, waardoor hier vochttransport door kan plaatsvinden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D8). Uit de verklaringen van partijen ter zitting begrijpt de commissie dat verhuurder herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren om het houtrot aan de kozijnen te herstellen. Naar het oordeel van de commissie kan het gebrek echter nog niet als opgeheven worden beschouwd, gelet op de nog lopende afspraken voor de uit te voeren verdere herstelwerkzaamheden aan de kozijnen. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40 % van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus 175,46 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 22 februari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 november De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 438,66 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Pagina 3 van 5

4 Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 november 2016 het volgende ernstige gebrek: - De houten weldorpel op het rechterraam (in de voorgevel) is in ernstige mate door houtrot aangetast waardoor hemelwater, in combinatie met het ontbreken van een lekgoot, op de vensterbank terecht komt. In de kozijnsponning bevindt zich verouderd tochtband dat over grote delen is verdwenen of verschoven, waardoor de functionaliteit hiervan verloren is gegaan. Door de inwerking van vocht is de vensterbank ter plaatse van de stolpramen in lichte mate verdikt en is lichte kiervorming bij de aansluiting van de architraaf op het stucwerk zichtbaar. De kier tussen het (schuif)raam en de sponning aan de buitenzijde van de buitenste kozijnen/ramen is niet afgekit, waardoor hier vochttransport door kan plaatsvinden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D8). De geldende huurprijs van 438,66 wordt vanaf 1 november 2016 tijdelijk verlaagd tot 175,46 per maand. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme Zittingsvoorzitter Pagina 5 van 5