Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Bramzeilhof LJ AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 706,84 per maand wordt vanaf 1 augustus 2015 tijdelijk verlaagd tot 565,47 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 26 oktober 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 28 juli 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 3 december 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 5

2 Op 3 mei 2016 heeft de Huurcommissie een brief (met bijlagen) van de huurder ontvangen. In zijn brief geeft de huurder aanvullende informatie over zijn zienswijze op het geschil. Van de inhoud van de brief heeft de commissie kennis genomen. De brief van huurder wordt hier als herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: - ik ben het niet helemaal eens met het rapport - ik vind de klacht inzake het ventilatierooster in de badkamerdeur wel een ernstig gebrek. Het kan zo uit elkaar vallen. De verhuurde heeft hier nog niets aan gedaan en het duurt al langer dan een jaar - op de door mij opgestuurde foto is goed het verschil tussen mijn deur en de deur van de buurman te zien. Bij mij zit het slot niet goed - ook aan de klachten inzake de gevolgschade en schimmelvorming in de slaapkamer en tochtoverlast in de kleine slaapkamer heeft de verhuurder nog niets gedaan - het ventilatiekanaal in het toilet werkt nog niet goed. Ik heb daar ook een foto van naar de Huurcommissie gestuurd. De verhuurder heeft een leiding verplaatst, maar het probleem is onverminderd aanwezig - alle deuren zijn van onderen afgezaagd, maar daardoor komen de geuren uit de keuken nu het hele huis door. Ook is daardoor veel tochtoverlast - ik betaal ongeveer 154,00 voor gas, water en elektra, maar dat is nu meer doordat ik meer moet stoken door de tochtoverlast - ik kan geen raam open zetten, want dan komt de kooklucht van de buren bij mij naar binnen Korte samenvatting verklaring verhuurder: - deze klachten van huurder vallen onder de VvE, daar geven we de klachten ook aan door. We hebben ook een offerte op laten maken, maar het is een andere VvE geworden. Het loopt niet soepel bij de VvE en daar lopen wij ook tegenaan - we hebben nog wel mailcontact met de VvE over de klachten - we zijn nu zelf zo ver om zelf een aannemer langs te sturen, maar het moet natuurlijk wel bekostigd worden - de tochtstrips zijn van de huurder zelf, maar de voordeur valt wel onder de VvE - de ventilatie in het toilet is aangepast. De slangen zaten eerst niet goed. Daardoor kwam de lucht van de keuken in het toilet. Maar dat is nu aangepast. Als de huurder er nog steeds last van heeft, dan zitten de slangen van de buren wellicht niet goed - het betreft een inpandige keuken - omdat de kozijnen in de slaapkamer zijn beschimmeld, hebben we de deuren ingekort. De ventilatie is daardoor verbeterd. Maar meer toch is daar wel een gevolg van. Dat is een keuze die je dan moet maken. Dit is wel beter voor een gezonder leefklimaat - we blijven ons best doen om de VvE zo ver te krijgen dat er een aannemer langs wordt gestuurd III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de Pagina 2 van 5

3 woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 juli Op die datum was de huurprijs 706,84 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de commissie de volgende gebreken: Er bevinden zich droge vochtplekken aan weerszijde van de woonkamer, over een oppervlakte van 20 x 10 cm¹ aan de rechterzijde en 25 x 50 cm¹ aan de linkerzijde (opp. 0,15 m²). De vochtplekken bevinden zich vlak onder het plafond, op het muurgedeelte dat grenst aan de buitenkozijnen en zijn veroorzaakt door lekkage via de dilatatievoeg. In naastgelegen slaapkamer is door dezelfde oorzaak en over eenzelfde oppervlakte vochtschade ontstaan. De totale oppervlakte bedraagt 0,30 m²; Het verouderde kunststof schuifrooster op de houten balkondeur dekt de ventilatieopening in de deur niet meer af, doordat het rooster los zit en bewegelijk is; De inpandige houten woning entreedeur is in lichte mate scheluw getrokken; Er bevinden zich droge vochtplekken op de muren en het plafond aan weerszijde van de slaapkamer, over een oppervlakte van 30 x 20 cm¹ aan de rechterzijde en 30 x 30 cm¹ aan de linkerzijde (opp. 0,15 m²). Het behang is hierdoor gedeeltelijk losgekomen; Het houten buitenkozijn in de slaapkamer is aan de binnenzijde aangetast door schimmelvorming. De schimmels bevinden zich in het kitwerk en op het binnenschilderwerk, dat op met name de liggende delen gebladderd is. Op het kozijn zijn leksporen geconstateerd; Er zit verf op de tochtstrips van de houten buitenkozijnen, waardoor deze niet overal strak aansluiten op het raam; Geuroverlast in het toilet; In aanvulling op de klacht heeft de huurder verklaard dat in de vertrekken tochtoverlast wordt ondervonden van de door MV veroorzaakte luchtstromen. Alles overziend is de Huurcommissie van oordeel dat de omvang van de gebreken tezamen zo ernstig is dat de bruikbaarheid van deze vertrekken ernstig is aangetast. De commissie is daarom van oordeel dat er sprake is van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig schaden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 10). COUGB ENV In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 80% van de geldende huurprijs redelijk. Pagina 3 van 5

4 Voor de volledigheid merkt de Huurcommissie op dat ter zitting door de verhuurder is toegezegd de VvE ervan te overtuigen een aannemer langs te sturen. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80 % van 706,84 (geldende huurprijs). De huurder betaalt dus 565,47 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 26 oktober Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 augustus De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 706,84 betalen. Zolang de gebrek niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 augustus 2015 de volgende gebreken die in combinatie met elkaar een ernstig gebrek vormen: - Er bevinden zich droge vochtplekken aan weerszijde van de woonkamer, over een oppervlakte van 20 x 10 cm¹ aan de rechterzijde en 25 x 50 cm¹ aan de linkerzijde (opp. 0,15 m²). De vochtplekken bevinden zich vlak onder het plafond, op het muurgedeelte dat grenst aan de buitenkozijnen en zijn veroorzaakt door lekkage via de dilatatievoeg. In naastgelegen slaapkamer is door dezelfde oorzaak en over eenzelfde oppervlakte vochtschade ontstaan. De totale oppervlakte bedraagt 0,30 m²; - Het verouderde kunststof schuifrooster op de houten balkondeur dekt de ventilatieopening in de deur niet meer af, doordat het rooster los zit en bewegelijk is; - De inpandige houten woning entreedeur is in lichte mate scheluw getrokken; Pagina 4 van 5

5 - Er bevinden zich droge vochtplekken op de muren en het plafond aan weerszijde van de slaapkamer, over een oppervlakte van 30 x 20 cm¹ aan de rechterzijde en 30 x 30 cm¹ aan de linkerzijde (opp. 0,15 m²). Het behang is hierdoor gedeeltelijk losgekomen; - Het houten buitenkozijn in de slaapkamer is aan de binnenzijde aangetast door schimmelvorming. De schimmels bevinden zich in het kitwerk en op het binnenschilderwerk, dat op met name de liggende delen gebladderd is. Op het kozijn zijn leksporen geconstateerd; - Er zit verf op de tochtstrips van de houten buitenkozijnen, waardoor deze niet overal strak aansluiten op het raam; - Geuroverlast in het toilet; - In aanvulling op de klacht heeft de huurder verklaard dat in de vertrekken tochtoverlast wordt ondervonden van de door MV veroorzaakte luchtstromen. Er is sprake van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig schaden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 10). De geldende huurprijs van 706,84 wordt vanaf 1 augustus 2015 tijdelijk verlaagd tot 565,47 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Ing F.A. Fens en G. Spermon Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5