uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Eva Besnyostraat LG AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 572,37 per maand wordt van 1 mei 2013 tot 1 maart 2014 verlaagd tot 287,70 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 5 augustus 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 13 april 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 24 oktober 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 29 oktober 2013 heeft de Huurcommissie van verhuurder een pakket correspondentie ontvangen tussen huurder en verhuurder en andere betrokken partijen. Op 4 november 2013 heeft de Huurcommissie van gemachtigde van huurder de aan verhuurder uitgebrachte dagvaarding met al haar bijlagen Pagina 1 van 5

2 toegezonden. De commissie heeft kennis genomen van al de aan haar toegezonden stukken. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Een dag voor de zitting bij de rechtbank, is door verhuurder aangegeven: wij gaan het gebrek verhelpen en mevrouw een vervangende plek aanbieden. Wij zijn akkoord met de woningwaardering en het onderhoudsrapport. Er is vervangende woonruimte ter beschikking gesteld, in december is gestart met werkzaamheden. Op 31 januari waren de lekkages verholpen, maar waren er nog wat puntjes in de woning. In februari 2014 kon huurder terug in de woning. Op dit moment is het verholpen. De vloerbedekking is geregeld, maar er is nog wat aanvullende schade. Dit wordt nog aangevraagd, maar het is nog niet bekend wat de totale schade is. De vervangende woonruimte was uitsluitend een dak boven het hoofd. Er was geen tv, internet etc. Dit mis je wel. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ik ben akkoord met de woningwaardering en het onderhoudsrapport. Het klopt wat huurder aangeeft. Het is niet overwogen om een immateriële schade toe te kennen. Deze klachtafhandeling verdient niet de schoonheidsprijs. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs In het ter zitting besproken rapport van voorbereidend onderzoek is aangegeven dat vanaf 1 juli 2012 een huurprijs geldt van 617,47, inclusief servicekosten. Door de Huurcommissie is telefonisch contact opgenomen met verhuurder. Aangegeven is dat voor de periode 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 een kale huurprijs is overeengekomen van 572,37 per maand. Per 1 juli 2013 is een huurprijswijziging voorgesteld tot 609,57. De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 april Op die datum was de kale huurprijs 572,37 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Er is sprake geweest van een lekkage van één van de warmwaterleidingen. Omdat herstel gepaard zou gaan met hak- en breekwerk is door huurder aangegeven dat zij gedurende de periode van herstelwerkzaamheden niet in de woning kan verblijven, omdat huurder een stofallergie heeft. Uit de namens huurder en namens verhuurder toegezonden stukken blijkt verder dat sprake is van een moeizame communicatie tussen huurder, verhuurder, de aannemer en de verzekering. Zoals verhuurder treffend stelt, het verdient geen schoonheidsprijs. Binnen deze procedure is slechts relevant of er sprake is van het niet meewerken van huurder aan het oplossen van de klacht. Hiervan is de commissie niet gebleken. De werkzaamheden om de klacht op te lossen zijn gestart in december De lekkage is oplost op 31 januari 2014, daarna dienden nog enkele afrondende werkzaamheden uitgevoerd te worden. Huurder kon in februari 2014 weer gebruik maken van de woning. De commissie heeft er kennis van genomen dat het geschil tussen partijen nu nog slechts de schadevergoeding aan huurder betreft. De commissie is echter niet bevoegd om hieromtrent een uitspraak te doen, dit is voorbehouden aan de rechter. Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Er was sprake van ernstige lekkage van de warmwaterleiding. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 4); Dit gebrek is hersteld in februari Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 150 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 30 april 2013 vast op 150 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 719,25 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 719,25 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 287,70 per maand Pagina 3 van 5

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 5 augustus Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 mei Het gebrek is hersteld in februari Vanaf 1 maart 2014 moet de huurder weer de huurprijs van 572,37 betalen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval had de woonruimte op 1 mei 2013 een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 mei 2013 het volgende ernstige gebrek: Er was sprake van ernstige lekkage van de warmwaterleiding. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 4); Het puntenaantal van de woonruimte is 150. De geldende huurprijs van 572,37 wordt van 1 mei 2013 tot 1 maart 2014 verlaagd tot 287,70 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. Pagina 4 van 5

5 AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers C.H.D. ter Huizen en drs. P.J. van der Ham Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5