uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Oosterpark 6 D 1091 AC AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx](aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 323,14 per maand wordt vanaf 1 mei 2013 tijdelijk verlaagd tot 105,27 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 30 oktober 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 25 juni 2012 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 12 februari 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik heb de onderhoudsgebreken gemeld bij de verhuurder en daarna de procedure in gang gezet. Ik kan mij verenigen met de geadviseerde woningwaarderingspunten, maar de gemeenschappelijke buitenruimte kan worden gebruikt door 19 wooneenheden en niet door 6. Er zijn meerdere meldingen over onderhoudsgebreken gedaan richting de verhuurder en die hebben betrekking op de woningen met de nummers D, E en F. Laatstelijk is dat gebeurd op 27 juni 2013 en al eerder in mei De klachten hadden onder meer betrekking op vocht- en schimmeloverlast. In maart 2013 heb ik daar ook nog eens melding van gemaakt bij de verhuurder. Er zijn meer en grotere vochtplekken in de gemeenschappelijke hal, dan in het rapport van onderzoek is aangegeven. Er zijn vochtplekken waarneembaar op twee plekken en op twee verschillende muren. In juni 2012 heb ik ook al gemeld over de scheuren in de sponningen en het schilderwerk. In mijn woning stonden ingebouwde boekenkasten, die weggehaald moesten worden. Dat kregen we niet direkt voor elkaar. De klachten waren al lang bekend, dus valt de vertraging om de oorzaak te achterhalen nogal mee. We hebben lang heen en weer gecommuniceerd. Tussen mij den huurder zijn afspraken gemaakt wie met de verhuurder communiceert. De klachten zijn nog niet verholpen, omdat het nog vochtig is. Ik heb nog niet gemeten of het nu vochtvrij is. Het plafond in de keuken is niet gewit. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Ik overleg twee pleitnota's van de woningen 6 D en 6 E. Mij is niet helder voor ogen of de klachtenmelding van de huurder uit juni 2012 bij De Key bekend is. We erkennen dat er vochtproblemen zijn geweest in de woning. Het rapport van onderzoek heeft de onderhoudssituatie juist weergegeven. Huurder heeft echter onvoldoende medewerking verleend om de problemen op te lossen. Uiteindelijk zijn eind februari 2014 de wanden geïnjecteerd. Dat had 1 maand eerder verholpen kunnen zijn. In september 2013 zijn de ventilatiekanalen onderzocht. Deze werken sindsdien weer goed. In oktober 2013 is de gevolgschade in het toilet en de doucheruimte opgelost. We hebben nog overwogen om een bouwdroger te plaatsen, maar dat achtten we niet verstandig, omdat huurder kinderen heeft. We verwachten dat het binnen 1 maand droog is. We kunnen ons verenigen met de geadviseerde woningkwaliteit. Pagina 2 van 6

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 april Op die datum was de huurprijs 323,14 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek van 12 februari 2014, de verklaringen op de zitting, alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen en mede gelet op nader ingewonnen informatie van de rapporteur heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Er bevinden zich ernstige vochtplekken op de wandstroken aan de onderzijde van de draagmuren in de woonkamer met kookgelegenheid, in de naastgelegen hal van deze drie wooneenheden en het gemeenschappelijke trappenhuis, over een oppervlakte van 20 x 500 cm¹ en 25 x 340 cm¹ (opp. 1,80 m²) in de woonkamer en 50 x 220 cm¹, 45 x 200 cm¹ en 20 x 190 cm¹ (opp. 2,38 m²). Op diverse plekken vindt zoutuitbloei plaats en over de voorgenoemde oppervlakten is het wandpleister- en schilderwerk beschadigd en de komt los van de muur. Vochtplekken worden veroorzaakt door het in gemetselde fundering optrekkend vocht ten gevolge van grondwaterstand onder de vloer. De scheidingsmuur tussen de hal en het woonvertrek betreft een constructieve draagmuur en staat dus verbinding met de gemetselde fundering, waardoor aan weerszijde vocht uitwasemt en gevolgschade optreedt. Daarnaast is op vrijwel alle andere wanden in de hal zichtbaar sprake van optrekkend vocht. Dit is een gebrek in categorie B (nummer 2). De stelling van de verhuurder, inhoudende dat de huurder geen medewerking verleent bij het verhelpen van de onderhoudsgebreken, dient naar het oordeel van de commissie te worden gepasseerd, aangezien de verhuurder zijn stelling in onvoldoende mate heeft onderbouwd en de huurder ter zitting verhuurders nadrukkelijk stelling heeft weersproken. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Bij een gebrek in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30% van de geldende huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 186 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. Huurder heeft wel ter zitting opgemerkt dat de gemeenschappelijke buitenruimte kan worden gebruikt door 19 wooneenheden en niet door 6. Het verschil van 6 of 19 wooneenheden die gebruik kunnen maken van deze voorziening, heeft geen gevolgen voor de hoogte van de waardering. Pagina 3 van 6

4 De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 mei 2013 daarom vast op 186 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 350,89 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 30% van de geldende huurprijs 350,89 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 105,27 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 30 oktober Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op 1 mei De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken zijn hersteld, moet de huurder de per 1 juli 2013 verhoogde huurprijs van 336,07 per maand betalen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 6

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 mei 2013 de volgende ernstige gebreken: Er bevinden zich ernstige vochtplekken op de wandstroken aan de onderzijde van de draagmuren in de woonkamer met kookgelegenheid, in de naastgelegen hal van deze drie wooneenheden en het gemeenschappelijke trappenhuis, over een oppervlakte van 20 x 500 cm¹ en 25 x 340 cm¹ (opp. 1,80 m²) in de woonkamer en 50 x 220 cm¹, 45 x 200 cm¹ en 20 x 190 cm¹ (opp. 2,38 m²). Op diverse plekken vindt zoutuitbloei plaats en over de voorgenoemde oppervlakten is het wandpleister- en schilderwerk beschadigd en de komt los van de muur. Vochtplekken worden veroorzaakt door het in gemetselde fundering optrekkend vocht ten gevolge van grondwaterstand onder de vloer. De scheidingsmuur tussen de hal en het woonvertrek betreft een constructieve draagmuur en staat dus verbinding met de gemetselde fundering, waardoor aan weerszijde vocht uitwasemt en gevolgschade optreedt. Daarnaast is op vrijwel alle andere wanden in de hal zichtbaar sprake van optrekkend vocht. Dit is een gebrek in categorie B (nummer 2). Het puntenaantal van de woonruimte is 186; De geldende huurprijs van 323,14 wordt vanaf 1 mei 2013 tijdelijk verlaagd tot 105,27 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 5 van 6

6 Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme drs. A.H.M.G. Engbers en drs. E. Hollink Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6