Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Vrouwenpolderseweg BC SEROOSKERKE GEM VEERE Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 392,99 per maand wordt van 1 april 2014 tot 1 januari 2015 verlaagd tot 157,20 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 26 september 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 5 juli 2011 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Huurder heeft de klachten meerdere malen herhaald. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 19 november 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 27 januari 2015 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de huurder. Huurder geeft een toelichting op de klachten en merkt tevens op dat ook klachten over het stucwerk in de keuken, de staat van de schuur etc. behandeld moeten worden op zitting. Huurder zendt enkele foto's mee. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik ben akkoord met het rapport. Op dit moment is de isolatie uit de woning gehaald. Op 13 februari wordt een meting uitgevoerd. Als het te vochtig is, wordt er nog niet nageïsoleerd. Het weghalen van de isolatie is gebeurd op 9 december. Ook is er puin uit de spouw gehaald. Naar onze mening probeert de verhuurder zo goedkoop mogelijk de klacht te verhelpen. Er wordt meer het gevolg van het probleem aangepakt en niet de oorzaak. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De klacht is goed omschreven. Wij zijn al vanaf 2009 bezig in deze woning. Mijn collega heeft het de laatste zes maanden overgenomen. Mijn collega heeft de spouwmuur leeg laten halen en er is mechanische ventilatie aangebracht. Het opnieuw voorzien van isolatie is afhankelijk van de droogte van de muur. Er is al mechanische ventilatie aangebracht en er is een raamrooster aangebracht. Er is ook een ventilatiespleet in de deur. Ook deze werkzaamheden zijn op 9 december uitgevoerd. Het plaatsen van de roosters in de ramen is oktober 2014 uitgevoerd. Wij hebben ons best gedaan om de woning in goede conditie af te leveren. Wij hebben buiten de standaarddingen ook mechanische ventilatie en roosters aangebracht. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 maart Op die datum was de huurprijs 392,99 per maand. Onderhoud en gebreken Huurder en verhuurder geven aan dat de klachten goed zijn omschreven in het rapport. Huurder geeft aan dat ook het stucwerk in de keuken van slechte kwaliteit is. De woning is door rapporteur bezocht in november Na het bezoek van rapporteur heeft verhuurder nog aanvullende werkzaamheden uitgevoerd. Zo is in Pagina 2 van 5

3 december 2014 de spouw schoongemaakt, is er mechanische ventilatie aangebracht in de woning en zijn er diverse ventilatievoorzieningen aangebracht. Door verhuurder is toegezegd dat, zodra de spouw voldoende droog is, er opnieuw geïsoleerd zal worden. De commissie neemt in aanmerking dat rapporteur de woning heeft gezien en niet alle door huurder aangegeven gebreken zijn toen door rapporteur aangemerkt als een ernstig gebrek. Ten aanzien van het door rapporteur vastgestelde ernstige gebrek wordt door de commissie opgemerkt dat verhuurder in december 2014 diverse werkzaamheden heeft uitgevoerd, waarmee dit gebrek tot het verleden behoort. De commissie is althans van mening dat er na december 2014 niet meer gesproken kan worden van een zeer ernstig gebrek. De commissie heeft er kennis van genomen dat nog enkele werkzaamheden door verhuurder zijn gepland, maar dat deze eerst worden uitgevoerd op het moment dat de muren voldoende droog zijn. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: In de badruimte met dakkapel bevindt zich onder het schuine dak de douchevoorziening. In het plafond is een ventilatiekanaal aanwezig met een buis ventilator die verhuurder enkele jaren geleden heeft geplaatst. Het plafond en gedeeltelijk het stucwerk vertonen schimmelvorming als gevolg van condensatie van waterdamp. Tijdens het onderzoek is het afzuigkanaal bemeterd met een debietmeter. De meting is uitgevoerd met een dichte binnendeur en een geopend ventilatierooster in het raamkozijn. De afzuigcapaciteit bevindt zich tussen 19 en 20 m3/per uur. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); Dit gebrek is hersteld in oktober/december Er zijn ventilatieroosters aangebracht (raam en deur) en in december 2014 heeft verhuurder mechanische ventilatie aangebracht. De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. De overige klachten zijn door rapporteur immers niet aangemerkt als een gebrek in categorie A, B of C. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40%. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs ( 392,99). De huurder betaalt dus 157,20 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 26 september Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op 1 april Pagina 3 van 5

4 Het gebrek is hersteld in december Vanaf 1 januari 2015 moet de huurder weer de huurprijs van 392,99 betalen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval had de woonruimte op 1 april 2014 een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 april 2014 het volgende ernstige gebrek: In de badruimte met dakkapel bevindt zich onder het schuine dak de douchevoorziening. In het plafond is een ventilatiekanaal aanwezig met een buis ventilator die verhuurder enkele jaren geleden heeft geplaatst. Het plafond en gedeeltelijk het stucwerk vertonen schimmelvorming als gevolg van condensatie van waterdamp. Tijdens het onderzoek is het afzuigkanaal bemeterd met een debietmeter. De meting is uitgevoerd met een dichte binnendeur en een geopend ventilatierooster in het raamkozijn. De afzuigcapaciteit bevindt zich tussen 19 en 20 m3/per uur. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); Dit gebrek is hersteld in oktober/december Er zijn ventilatieroosters aangebracht (raam en deur) en in december 2014 heeft verhuurder mechanische ventilatie aangebracht. De geldende huurprijs van 392,99 wordt van 1 april 2014 tot 1 januari 2015 verlaagd tot 157,20 per maand. Vanaf 1 januari 2015 moet de huurder weer de huurprijs van 392,99 betalen. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. MIDDELBURG, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer C. Kwast-Vastenhoud en N.A. Eeken Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5