uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Hyacintenstraat BS HETEREN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij Naam: [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigden: [xxx] (aanwezig op de zitting) Kern van de uitspraak De huurprijs van 481,75 per maand wordt vanaf 1 april 2013 tijdelijk verlaagd tot 334,02 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 4 oktober 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 28 februari 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 12 december 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: De puntentelling is akkoord; De schimmel wordt door mij steeds verwijderd maar komt ook steeds weer terug en dat steeds sneller; Vorige week heeft verhuurder in de spouw gekeken; Natuurlijk is schimmel in de woning slecht maar ik heb het meeste last van kou. Het tocht gewoon; Beneden in de woning zijn 2 klapraampjes en geen ventilatieroosters. Als ik de woning verlaat moet ik de raampjes wel dicht doen want anders is het gevaar voor inbraak te groot; Boven in de woning is dubbel glas geplaatst en bij die gelegenheid kwamen er ook ventilatieroosters. Korte samenvatting verklaring van gemachtigde van de verhuurder: De puntentelling is akkoord; Het probleem van de kou speelt al geruime tijd. Wij zochten de oorzaak ervan vooral in bewonersgedrag. Al in 2009 hebben we huurder daarom aanbevelingen gedaan in dat verband; In december 2013 hoorden we van de koude muren. Daarop hebben we installatiebedrijf Kemkes metingen laten doen om te zien of de cv-installatie voldoende capaciteit heeft; Verder hebben we de spouw onderzocht en die bleek kurkdroog te zijn; In het rapport van de Huurcommissie hebben we voor het eerst iets gezien over de schimmel op de bovenverdieping, want huurder heeft de schimmel boven in de woning nooit aan ons gemeld. Als dat wel was gebeurd zouden we daar onmiddellijk iets aan hebben gedaan. We willen niet dat een van onze huurders in deze omstandigheden woont. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 april Op die datum was de huurprijs 481,75 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen vertoont de woonruimte volgens de Huurcommissie op de benedenverdieping een ernstig gebrek dat een huurverlaging rechtvaardigt: De inwendige constructie van het binnenspouwblad (kopgevel) in de woonkamer is nagenoeg over het gehele oppervlak nat (proef "Testo 616"). Achter de bank, welke huurster al op enige afstand van de muur heeft geplaatst, komt mede als gevolg van verminderde luchtcirculatie schimmelvorming voor over een oppervlakte van ongeveer 1,5 m 2. De huurster maakt dit regelmatig schoon. De kopgevel is gelegen op het westen. Het metselwerk bestaat uit een holle steen. Het voegwerk verkeert in matige staat. Op diverse plaatsen ontbreekt het voegwerk of is het voegwerk enigszins verzand. Mogelijk is de spouw nageïsoleerd en is tevens het isolatiemateriaal gezakt. Het aanbrengen van nieuwe isolatie, herstel van voegwerk en hydrofoberen van de gevel zal de klachten kunnen wegnemen. In de woonkamer zij n slechts 2 klapraampjes aanwezig. Gelet ook op het feit dat de raampjes bij afwezigheid van de huurder gesloten moeten worden om inbraak te vorkomen, is dit onvoldoende om adequaat te kunnen ventileren. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CV1). Aan de door rapporteur geconstateerde ernstige schimmelvorming in de slaapkamer op de bovenverdieping gaat de commissie voorbij. Dit gebrek heeft huurder nimmer aan verhuurder gemeld zodat de aanwezigheid ervan verhuurder niet kan worden verweten. De commissie vertrouwt er wel op dat de door gemachtigden van verhuurder ter zitting gedane toezegging om het gebrek op korte termijn te verhelpen, gestand wordt gedaan. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 173 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 april 2013 vast op 173 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 835,06 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 835,06 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 334,02 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 4 oktober Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging van de huurprijs gaat daarom in op 1 april Zaaknummer De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 481,75 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Pagina 3 van 5

4 Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. De verhuurder is een rechtspersoon en moet dus 450,00 betalen. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 april 2013 het volgende ernstige gebrek: De inwendige constructie van het binnenspouwblad (kopgevel) in de woonkamer is nagenoeg over het gehele oppervlak nat (proef "Testo 616"). Achter de bank, welke huurster al op enige afstand van de muur heeft geplaatst, komt mede als gevolg van verminderde luchtcirculatie schimmelvorming voor over een oppervlakte van ongeveer 1,5 m 2. De huurster maakt dit regelmatig schoon. De kopgevel is gelegen op het westen. Het metselwerk bestaat uit een holle steen. Het voegwerk verkeert in matige staat. Op diverse plaatsen ontbreekt het voegwerk of is het voegwerk enigszins verzand. Mogelijk is de spouw nageïsoleerd en is tevens het isolatiemateriaal gezakt. Het aanbrengen van nieuwe isolatie, herstel van voegwerk en hydrofoberen van de gevel zal de klachten kunnen wegnemen. In de woonkamer zij n slechts 2 klapraampjes aanwezig. Gelet ook op het feit dat de raampjes bij afwezigheid van de huurder gesloten moeten worden om inbraak te vorkomen, is dit onvoldoende om adequaat te kunnen ventileren. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CV1). het puntenaantal van de woonruimte is 173 punten. De huurprijs van 481,75 die geldt op 1 april 2013 wordt vanaf 1 april 2013 tijdelijk verlaagd tot 334,02 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 4 van 5

5 Arnhem, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers H.J. Kok en T.H. Coehoorn Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5