Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Elburgerweg NN EPE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 307,83 per maand wordt vanaf 1 november 2014 tijdelijk verlaagd tot 61,57 per maand I Verloop van de procedure Het verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 10 februari 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 27 oktober 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 2 juni 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Bij brief van 12 augustus 2015 heeft verhuurder de Huurcommissie commentaar doen toekomen op de inhoud van het rapport van onderzoek. De inhoud van bedoeld schrijven wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: Mijn eis was dat de huurprijs werd verlaagd tot 0,00 tot alle gebreken zijn verholpen. Ik betaal op aanraden van mijn advocaat nu ook al geen huur meer; Zodra het vonnis van de rechter er is, stuur ik dat na; Het rapport geeft een goed beeld van de gebreken; Sloop is niet de enige optie. De gebreken kunnen gewoon worden hersteld. Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: Uiterlijk 2 september 2015 doet de rechter uitspraak over beëindiging van de overeenkomst; De gebreken die rapporteur beschrijft zijn er inderdaad. Daarom willen wij slopen en nieuw bouwen; We dachten aanvankelijk dat de Huurcommissie niet bevoegd is omdat het gaat om een recreatiewoning; Wij sturen het vonnis van de rechter na zodra wij dat hebben ontvangen. III Beoordeling Algemeen Op 22 november 2016 heeft huurder de Huurcommissie afschrift doen toekomen van de uitspraak van de Rechtbank Gelderland (Team kanton en handelsrecht) over de eis van verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst (zaakgegevens CV EXPL ). De rechter bepaalde onder meer dat het aan de Huurcommissie is om zich uit te spreken over een huurverlaging vanwege gebreken. De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 november Op die datum was de huurprijs 307,83 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte de volgende ernstige gebreken: Pagina 2 van 5

3 1. De woning is geheel onderkeldert. De kelder ligt ongeveer 1.50 meter beneden het maaiveld. De diverse houten delen, waaronder de ondersteuningsbalken, vertonen ernstige gevolgen door inwerking van vocht en houtvernielende insecten. Op enkele plaatsen is geconstateerd dat houtvernielers actief zijn (vermoedelijk houtworm). De houten keldervloer is in 2011 reeds door de verhuurderverwijderd vanwege ernstige aantasting van het hout. De bodem bestaat nu uit een zandbed. Het draagvermogen van de begane grondvloer is dusdanig verminderd dat op diverse plaatsen onderstempeling diende plaats te vinden. De vloer van de begane grond (woonkamer, keuken en gang) is door vochtinwerking op enkele plaatsen door vocht aangetast. In de gang is sprake van een zacht gedeelte. De vloer in de doucheruimte betreft een betonvloer met zogenoemde Lewis vloer (zwaluwstaartplaten). De vloer ligt niet meer recht. Mogelijk is hier tevens sprake van gevaar voor doorzakken. De keldertrap vertoont tevens sporen van houtvernielende insecten. De keldermuren vertonen plaatselijk schimmelvorming. De inwendige constructie is op veel plaatsen nat (Testo 616) door vochtdoorslag. De houten ramen zijn door vochtinwerking geheel verrot. Een raam is rondom door de verhuurder met Purschuim dicht gezet. Dit is een gebrek in de categorie A (nummer A8); 2. Het dakbeschot bestaat uit zachtboard plaatmateriaal en is over een gedeelte (>2 vierkante meter) aangetast door schimmelvorming. Een en ander houdt vermoedelijk verband met het vochtige binnenklimaat. Ook kan vocht binnendringen via het pannendak. De bedekking is sterk verouderd en vertoont afgeschilferde pannen en breuken. Een nokpan is kapot. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CV2); 3. In de woonkamer is op het houtachtige materiaal van de buitenwand schimmelvorming aangetroffen over een oppervlakte van ongeveer 0,30 vierkante meter. Ook op andere plaatsen is in de woonkamer (verspreid) sprake van zeer lichte schimmel op wanden. Een en ander hangt vermoedelijk samen met de slechte toestand van de kelderruimte. Vochtige lucht via kieren en naden zal condenseren op de relatief warme constructiedelen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CV1). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie A kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 20% van de geldende huurprijs. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 20% van de geldende huurprijs van 307,83 per maand. De huurder betaalt dus 61,57 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 10 februari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek op 27 oktober 2014 bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 november Pagina 3 van 5

4 De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Als het gebrek in categorie A is hersteld, maar één of beide gebreken in categorie C nog niet, dan wordt de huur tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van 307,83, zijnde 123,13 per maand, met ingang van de 1e van de maand volgend op de maand waarin het A-gebrek is opgeheven. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 307,83 per maand betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen hierover een uitspraak te doen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 november 2014 de volgende ernstige gebreken: 1. De woning is geheel onderkeldert. De kelder ligt ongeveer 1.50 meter beneden het maaiveld. De diverse houten delen, waaronder de ondersteuningsbalken, vertonen ernstige gevolgen door inwerking van vocht en houtvernielende insecten. Op enkele plaatsen is geconstateerd dat houtvernielers actief zijn (vermoedelijk houtworm). De houten keldervloer is in 2011 reeds door de verhuurderverwijderd vanwege ernstige aantasting van het hout. De bodem bestaat nu uit een zandbed. Het draagvermogen van de begane grondvloer is dusdanig verminderd dat op diverse plaatsen onderstempeling diende plaats te vinden. De vloer van de begane grond (woonkamer, keuken en gang) is door vochtinwerking op enkele plaatsen door vocht aangetast. In de gang is sprake van een zacht gedeelte. De vloer in de doucheruimte betreft een betonvloer met zogenoemde Lewis vloer (zwaluwstaartplaten). De vloer ligt niet meer recht. Mogelijk is hier tevens sprake van gevaar voor doorzakken. De keldertrap vertoont tevens sporen van houtvernielende insecten. De keldermuren vertonen plaatselijk schimmelvorming. De inwendige constructie is op veel plaatsen nat (Testo 616) door vochtdoorslag. De houten ramen zijn door vochtinwerking geheel verrot. Een raam is rondom door de verhuurder met Purschuim dicht gezet. Dit is een gebrek in de categorie A (nummer A8); Pagina 4 van 5

5 2. Het dakbeschot bestaat uit zachtboard plaatmateriaal en is over een gedeelte (>2 vierkante meter) aangetast door schimmelvorming. Een en ander houdt vermoedelijk verband met het vochtige binnenklimaat. Ook kan vocht binnendringen via het pannendak. De bedekking is sterk verouderd en vertoont afgeschilferde pannen en breuken. Een nokpan is kapot. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CV2); 3. In de woonkamer is op het houtachtige materiaal van de buitenwand schimmelvorming aangetroffen over een oppervlakte van ongeveer 0,30 vierkante meter. Ook op andere plaatsen is in de woonkamer (verspreid) sprake van zeer lichte schimmel op wanden. Een en ander hangt vermoedelijk samen met de slechte toestand van de kelderruimte. Vochtige lucht via kieren en naden zal condenseren op de relatief warme constructiedelen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CV1). De geldende huurprijs van 307,83 per maand wordt vanaf 1 november 2014 tijdelijk verlaagd tot 61,57 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. APELDOORN, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers H.J. Kok en L. Rakhorst Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5