Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Bouwbergstraat 30 B 6442 PD BRUNSSUM Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 500,00 per maand wordt vanaf 1 november 2014 tijdelijk verlaagd tot 300,00 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 12 januari 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 31 oktober 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 18 maart 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 5

2 Van een bewoner van de eerste verdieping en een bewoner van de begane grond van hetzelfde pand is gelijktijdig een verzoek ontvangen. Deze verzoeken zijn gelijktijdig ter zitting behandeld. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: De deur klemt op de onderdorpel, ik moet veel kracht zetten om de deur te openen. Als het vochtig is dan is de klacht erger. Ik kwam hier in de winter wonen. Toen was het relatief droog en viel de klacht niet zo op. De raam heeft een klink, je kunt het raam openen of sluiten. Vooral als het vochtig is geweest in de zomer, dan kun je moeilijk de ramen open doen. In het bad zitten roestplekken. Op de badkamer zit een verwarming, op de overloop niet. Daarom doe ik de deur open, dan is het een geheel en wordt alles verwarmd. Het rapport is onnauwkeurig. Ik woon op de eerste etage. Over het gehele pand is niet gerapporteerd. Mijn buurmeisje op dezelfde verdieping is verhuisd wegens ernstige schimmel. Wij hebben wel een schimmeldodend middel ontvangen. De huurovereenkomst is per 28 januari Het pand is aan één zijde niet afgebouwd. Korte samenvatting verklaring verhuurder en/of gemachtigde van de verhuurder: Het klemmen van deuren en ramen is een gevolg van vocht in de woning. Huurder heeft de deur uit de badkamer gehaald en een ventilator geplaatst. Hierdoor komt het vocht door de hele woning. De ramen kunnen gesteld worden. Wij krijgen echter geen toegang tot de woning. Meerdere malen zijn er monteurs geweest en dan is huurder niet thuis. Ook de douchebak kunnen we repareren. Het vochtprobleem wordt veroorzaak door het verwijderen van de douchedeur. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 november Op die datum was de huurprijs 500,00 per maand. De commissie heeft er kennis van genomen dat de huurovereenkomst op 28 januari 2013 is ingegaan, op 6 januari 2013 is de huurovereenkomst ondertekend. Onderhoud en gebreken Door huurder zijn een achttal klachten gemeld aan verhuurder. De klachten lopen uiteen van slecht buitenschilderwerk, vochtklachten in de woning, slecht sluitende ramen, tochtende voordeur, achterstallig onderhoud dakgoot, los stucwerk en lekkage en roest bij douchecabine. Pagina 2 van 5

3 Door huurder wordt aangegeven dat het rapport niet volledig is, omdat ook bij de naastgelegen woonruimte sprake is van schimmelvorming. Verder geeft huurder aan dat het pand niet geheel is afgebouwd. Door de commissie wordt aangegeven dat het onderzoek zich uitsluitend dient te beperken tot de woonruimte van huurder en de door huurder aangegeven klachten. Dit betekent dat er door rapporteur geen klachten toegevoegd kunnen worden tijdens de procedure en dat rapporteur geen rekening houdt met andere woonruimten binnen het pand. Ten aanzien van de vochtklachten in de woning wordt door rapporteur aangegeven dat huurder de deur van de badkamer heeft verwijderd. Dit wordt bevestigd door huurder. Ter zitting geeft huurder aan dat zij dit heeft gedaan, zodat ook de overloop wordt verwarmd met de radiator in de badkamer. Deze constructie kan echter tot gevolg hebben dat onder bepaalde omstandigheden de waterdamp in de douche in de woning wordt geblazen. Dit condenseert op de constructie en kan leiden tot schimmelvorming. Huurder en verhuurder worden geadviseerd om in goed overleg deze omstandigheid aan te pakken. De door rapporteur geconstateerde schimmelvorming wordt mede om die reden niet aangemerkt als een ernstig gebrek dat kan leiden tot een tijdelijke huurprijsverlaging. De klachten die volgens het rapport wel tot een tijdelijke huurprijsverlaging kunnen leiden betreffen de twee klemmende ramen en een derde raam en een klepraampje die niet meer kunnen worden geopend, omdat anders dit raam uit de sponning kan vallen. De commissie heeft kennis genomen van de verklaring van verhuurder dat ook deze klacht een gevolg is van het uitnemen van de badkamerdeur door huurder. Gelet op de verklaring van huurder, de klacht is met name in de zomermaanden bij een hoge luchtvochtigheid, acht de commissie dit niet aannemelijk. Ten aanzien van de douchebak geeft verhuurder aan dat dit relatief snel verholpen kan worden. Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Twee draairamen in de achtergevel van de woonkamer/half open keuken klemmen op het aluminium profiel van de onderdorpel. Een derde draairaam en een klepraampje kunnen niet meer worden geopend, omdat anders het raam uit de sponning valt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D7); De lelaag van de oude gietijzeren douchebak is plaatselijk ruw en op twee plaatsen roest de bodem door. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nc3); De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. De commissie doelt hiermede op onder meer het buitenschilderwerk, het sluitwerk van de woningtoegangsdeur, de oude vochtplekken, de verschoven dakpannen en het door een politie-inval beschadigde stucwerk. Pagina 3 van 5

4 Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 60% redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs ( 500,00). De huurder betaalt dus 300,00 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 12 januari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 november De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 500,00 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 november 2014 de volgende ernstige gebreken: Twee draairamen in de achtergevel van de woonkamer/half open keuken klemmen op het aluminium profiel van de onderdorpel. Een derde draairaam en een klepraampje kunnen niet meer worden geopend, omdat anders het raam uit de sponning valt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D7); De lelaag van de oude gietijzeren douchebak is plaatselijk ruw en op twee plaatsen roest de bodem door. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nc3); De geldende huurprijs van 500,00 wordt vanaf 1 november 2014 tijdelijk verlaagd tot 300,00 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. MAASTRICHT, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme W.J.M. Dings en L.P.J. Creugers MBA Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5