Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Brederodestraat VB AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Vertegenwoordigd door: [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 306,46 per maand wordt vanaf 1 februari 2016 tijdelijk verlaagd tot 122,58 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 15 maart 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 21 januari 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 18 april 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 6

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Het is een duidelijk rapport, ik heb wel nog een toelichting. Er is nog niets veranderd sinds het rapport. Ten aanzien van klacht 1 is op 19 november een bedrijf geweest. Zij constateerde een losliggend dakdeel, dit is gevaarlijk. Ik heb verhuurder tijd gegeven orde op zaken te stellen, maar er is nog niets aan gedaan. Je hoort het klapperen. Ook de wand in de gang is nat, omdat er regen onder het losliggend dakdeel doorslaat. Dit is niet bij de gemeente (Bouw- en woningtoezicht) bekend. Ik wist niet dat dat kon. Ten aanzien van klacht 4 a en c wil ik aangeven dat in de winter en de herfst de ramen niet open gaan. Bij mooi weer wel. Bij het onderzoek was het een paar dagen mooi weer geweest. Ten aanzien van klacht 5 over de slaapkamer wil ik melden dat als het vochtig en nat is, er een vieze muffe lucht in de kamer hangt. Het gebrek aan het metselwerk is door rapporteur niet geconstateerd. Een bedrijf dat de woning heeft opgenomen heeft dit wel gezien. Ik heb contact opgenomen met het bedrijf, maar zij kunnen niets zeggen. Zij geven alleen aan dat zij vorig jaar een offerte hebben opgesteld. Er zijn steeds andere eigenaren, het pand verpaupert. Het woongenot neemt af, het stinkt en het is vochtig. Ik maak me zorgen over het dak. Ik heb bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging. Ik heb hierover nog geen bericht ontvangen van de makelaar. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Wij wachten op goedkeuring om werkzaamheden uit te laten voeren. Het is bij mij niet bekend of de onderburen ook klachten hebben. Het is een particuliere eigenaar. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 januari Op die datum was de huurprijs 306,46 per maand. Onderhoud en gebreken De ernst van de door rapporteur geconstateerde gebreken is ter zitting niet weersproken. Huurder geeft aan dat hij zich zorgen maakt over het losliggend dakdeel. Dit is door rapporteur, gelet op de bereikbaarheid ervan, niet geconstateerd. Ter zitting is aangegeven dat in een situatie dat sprake is van gevaar voor huurder of voor de omgeving, huurder deze klacht ook kan melden bij Bouw- en woningtoezicht. Nu de klacht niet door rapporteur is geconstateerd en ook niet op andere wijze is aangetoond door huurder, gaat de commissie hier aan voorbij. Pagina 2 van 6

3 Huurder stelt dat verhuurder hiervan wel op de hoogte is, omdat een bedrijf dat een offerte heeft opgesteld dit had aangegeven. Mocht verhuurder niet op korte termijn actie ondernemen om het dak te repareren, dan wordt huurder geadviseerd dit te melden bij Bouw- en woningtoezicht. Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Er bevinden zich vochtplekken op de linker muur (voorgevel) in het gemeenschappelijk trappenhuis op de 4e etage over een oppervlakte van ca. 40 x 200 cm (0,80 m²) en ca. 50 x 60 cm (0,30 m²) en op de rechter muur over een oppervlakte van ca. 27 x 160 cm (0,43 m²), hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door vochtdoorslag voorgevel. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. De situatie wordt aangemerkt als een gebrek in categorie C, nummer V2. De linker stijl van het stolpraam in de woonkamer aan de voorgevel is rot aan de onderzijde waardoor er hemelwater naar binnen kan dringen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D8. Het rechter draairaam in de slaapkamer aan de achtergevel klemt in ernstige mate en gaat niet meer open, hetgeen vermoedelijk wordt verzaakt door verzakking. Aan de bovenzijde van het raam bevinden zich droge leksporen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D1 De twee draairamen in de slaapkamer aan de achtergevel schranken en vertonen een sluitnaad aan de bovenzijde van ca. 10 tot 15 mm, waardoor ernstige tochtoverlast is ontstaan ondanks de aanwezigheid van tochtstrips. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D6. De twee draairamen in de woonkamer aan de achtergevel schranken en vertonen een sluitnaad aan de bovenzijde van ca. 10 tot 15 mm, waardoor ernstige tochtoverlast is ontstaan ondanks de aanwezigheid van tochtstrips. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D6. Enkele gebreken heeft rapporteur niet vast kunnen stellen. De commissie doelt hiermede onder meer op de dakbedekking en mogelijke vochtdoorslag via de gevel. Het gaat de commissie te ver om op basis van die klachten ook hiervoor een tijdelijke huurverlaging uit te spreken. De Huurcommissie is verder van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs ( 306,46). De huurder betaalt dus 122,58 per maand. Pagina 3 van 6

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 15 maart Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 februari De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 306,46 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 6

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 februari 2016 de volgende ernstige gebreken: 1. Er bevinden zich vochtplekken op de linker muur (voorgevel) in het gemeenschappelijk trappenhuis op de 4e etage over een oppervlakte van ca. 40 x 200 cm (0,80 m²) en ca. 50 x 60 cm (0,30 m²) en op de rechter muur over een oppervlakte van ca. 27 x 160 cm (0,43 m²), hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door vochtdoorslag voorgevel. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. De situatie wordt aangemerkt als een gebrek in categorie C, nummer V2. 2. De linker stijl van het stolpraam in de woonkamer aan de voorgevel is rot aan de onderzijde waardoor er hemelwater naar binnen kan dringen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D8. 3. Het rechter draairaam in de slaapkamer aan de achtergevel klemt in ernstige mate en gaat niet meer open, hetgeen vermoedelijk wordt verzaakt door verzakking. Aan de bovenzijde van het raam bevinden zich droge leksporen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D1 4. De twee draairamen in de slaapkamer aan de achtergevel schranken en vertonen een sluitnaad aan de bovenzijde van ca. 10 tot 15 mm, waardoor ernstige tochtoverlast is ontstaan ondanks de aanwezigheid van tochtstrips. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D6. 5. De twee draairamen in de woonkamer aan de achtergevel schranken en vertonen een sluitnaad aan de bovenzijde van ca. 10 tot 15 mm, waardoor ernstige tochtoverlast is ontstaan ondanks de aanwezigheid van tochtstrips. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D6. De geldende huurprijs van 306,46 wordt vanaf 1 februari 2016 tijdelijk verlaagd tot 122,58 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 5 van 6

6 Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers ir. M.G.C. Schut en S.L. van den Berge Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6