Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Goeman Borgesiusplein JA ARNHEM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 731,16 per maand wordt vanaf 1 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 292,46 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 14 juni 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 23 maart 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 26 juli 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: de in het rapport vermelde kale huurprijs van 731,16 is juist; rapporteur heeft de klachten juist omschreven; de eerste melding dateert al van 2008; het verhaal dat "ABT" het zal bekijken, hoor ik jaarlijks; een schriftelijk bericht daarvan heb ik nooit ontvangen; het is een opeenstapeling van zaken; ik heb er geen vertrouwen meer in. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: wij laten ons al lange tijd begeleiden door Advies Bureau Bouwtechniek "ABT"; uit het eerdere rapport van ABT uit 2014 bleek dat de verzakking was gestabiliseerd; naast het (algemeen) complexonderzoek zijn wij afgelopen juli 2016 bij huurster geweest; uit onderzoek is toen gebleken dat er geen verdere verzakking is opgetreden; wij houden dat de komende maanden d.m.v. metingen in de gaten; de geconstateerde scheurvorming is echter niet het gevolg van verzakking. We zijn nu in afwachting van de resultaten van het nader onderzoek; wij willen zo snel mogelijk van dit probleem af; overigens houden wij al diverse jaren rekening met dit probleem (aparte post in de jaarrekening); binnen enkele maanden verwachten we meer duidelijkheid over de oorzaak en dan gaan we herstellen; als bekend is wat de oorzaak is gaan wij zeker over tot herstel. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de geldende huurprijs. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 april Op die datum was de huurprijs 731,16 per maand. COUGB ENV Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: - in de woonkamer zijn een tweetal verticale scheuren in de muur aanwezig met een lengte van respectievelijk ca m en 0,60 m met breedtes van 1 mm tot 2 mm. In de gang en in het toilet op de bovenverdieping zijn diverse scheuren aanwezig met verschillende lengtes en verschillende breedtes. Het betreffen over het algemeen minder ernstig (haar)scheuren. Op een enkele plaats is de scheurvorming ernstiger (van enkele millimeters tot ca. 1 cm). Een van de scheuren in de muur tussen gang en slaapkamer is door en door. De stenen vloer in het toilet sluit door de verzakking niet aan met de aangrenzende vloer waardoor een kier van ca. 1 cm is ontstaan. In de slaapkamer links aan de achterzijde van de woning is in het binnenspouwblad een verticale scheur aanwezig met een lengte van ca. 60 cm en met een breedte van enkele millimeters. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 6). Uit het rapport is gebleken dat verhuurder in juli 2016 herstelwerkzaamheden heeft verricht waardoor de deuren nu wel sluiten en op slot gedraaid kunnen worden. Zaaknummer Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van 731,16. De huurder betaalt dus 292,46 per maand. De commissie hecht eraan op te merken dat verhuurder ter zitting heeft medegedeeld dat naar verwachting binnen nu en 2 maanden kan worden overgegaan tot definitief herstel van de gebreken. De commissie vertrouwt erop dat verhuurder zijn toezegging gestand zal doen. Ter zitting is het de commissie gebleken dat er bij huurder enige onvrede is over de wijze en/of frequentie van informeren over de voortgang van het traject. De commissie vertrouwt erop dat verhuurder hieraan de nodige aandacht zal schenken. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 14 juni Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 april Pagina 3 van 5

4 De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 731,16 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 april 2016 het volgende ernstige gebrek: - in de woonkamer zijn een tweetal verticale scheuren in de muur aanwezig met een lengte van respectievelijk ca m en 0,60 m met breedtes van 1 mm tot 2 mm.in de gang en in het toilet op de bovenverdieping zijn diverse scheuren aanwezig met verschillende lengtes en verschillende breedtes. Het betreffen over het algemeen minder ernstig (haar)scheuren. Op een enkele plaats is de scheurvorming ernstiger (van enkele millimeters tot ca. 1 cm). Een van de scheuren in de muur tussen gang en slaapkamer is door en door. De stenen vloer in het toilet sluit door de verzakking niet aan met de aangrenzende vloer waardoor een kier van ca. 1 cm is ontstaan. In de slaapkamer links aan de achterzijde van de woning is in het binnenspouwblad een verticale scheur aanwezig met een lengte van ca. 60 cm en met een breedte van enkele millimeters. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 6). De geldende huurprijs van 731,16 wordt vanaf 1 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 292,46 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. ARNHEM, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter M.H.G. Brouwer en drs. C. Hakvoort-Matser Zittingsleden Pagina 5 van 5