Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Professor de Moorplein DP TILBURG Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 391,42 per maand wordt vanaf 1 november 2016 tijdelijk verlaagd tot 313,14 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 6 december 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 16 oktober 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 30 januari 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV Correspondentie over de zaak Op 21 april 2017 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de verhuurder. Verhuurder zendt een grafiek van het temperatuurverloop en de garantiebepalingen van het GIW met betrekking tot de verwarmingsinstallatie. Pagina 1 van 6

2 Verhuurder geeft aan dat de verwarming voldoet aan de eisen van het bouwbesluit en stelt dat bij het gebruik van de ventilatiestand nummer 1, een temperatuur van 20 graden haalbaar is. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder en/of gemachtigde van de huurder: Huurder kan zich vinden in het rapport. Er is sprake van een gebrek aan de woning Ik heb geen radiator met stand vijf. Ik kan alleen de mechanische ventilatie regelen en ramen open of dicht doen. Er wordt steeds gesproken dat gemiddeld 20 graden wordt gehaald, de radiator kan slechts bij vorst iets verwarmen. Mevrouw heeft bij het huurcontract op papier gekregen dat 23 graden gehaald kan worden. Bij een gelijkmatige temperatuur buiten is het te doen, maar bij wisselende temperaturen is het huis niet te verwarmen en moet zij bijverwarmen met een elektrische kachel. Ik moet nu ook een elektrische kachel gebruiken. Een andere bewoner van het complex heeft een klacht ingediend dat er maar 15 graden gehaald wordt in de woonkamer. Voor het verbouwen van de badkamer waren er geen problemen. De vloer is overgenomen van de vorige bewoner, de vorige bewoner had ook geen problemen. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De meetresultaten waren niet volledig, daarom hebben wij dit nogmaals toegezonden. Wij denken dat de metingen aantonen dat de temperatuur van 20 graden wel wordt gehaald. Zodra het 19,5 is schakelt de verwarming in. Als het 20,5 is dan schakelt de verwarming uit. Een dergelijke installatie is ontworpen om heel zuinig te zijn. De installatie is afgesteld op 400 woningen. De 20 graden wordt gehaald. Wil je 1 graad meer, dan kost het veel energie. De ventilatie is bij normaal gebruik goed te doen. Als de ventilatie op 3 staat, dat is abnormaal gebruik. Als de ventilatie op 1 is (normaal gebruik) daar is de verwarming op af gesteld. Alle huurders weten dat het zo werkt. De installatie stookt continu en doet dit op basis van buitentemperatuur. Hoe lager de temperatuur buiten, hoe hoger de watertemperatuur. De schommeling ligt aan de buitentemperatuur. In de nacht is het buiten veel kouder en dan gaat de verwarming hoger in de woning. Op de dag zijn er ook diverse invloeden (deuren open en dicht, veel mensen in een ruimte etc.). Pagina 2 van 6

3 De verwarming van de badkamer en de woonkamer is één geheel. De verwarming van de badkamer is uitgeschakeld geweest, dit heeft invloed. Nu moet het weer stabiliseren. Er zijn vaak klachten bij het begin van het stookseizoen. Mensen willen zelf aan de knoppen draaien. Zij hebben het dan koud, terwijl het niet koud is. Het is dan gewoon 20 graden in de woning. Technisch gezien is de ligging van de woning ingeregeld. Er wordt voor gezorgd dat bij een hoekwoning meer warm water wordt gestuurd. Er zit een knop op de radiator. Deze kan tot stand 5. Hij is afgegrensd op 3. De radiator is bedoeld als bijverwarming, als er sprake is van vorst. De radiator kan de vloerverwarming dan ondersteunen. Er is sprake van een laag temperatuursysteem. De radiator loopt een beetje mee, maar het zal niet zorgen voor een hoge temperatuur. Niet iedereen heeft voldoende aan een binnentemperatuur van 20 graden. De badkamer is ingeregeld op 22 graden. De badkamer heeft ook vloerverwarming. Het is een heel duurzame installatie. De temperatuur schommelt tussen 19,5 en 20,5. De radiator werkt alleen bij een buitentemperatuur onder -5. De radiator is bedoeld om de koude val van de ramen te compenseren. Wij hebben een aanbevolen om als vloerafwerking tegels of vinyl te gebruiken. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 november Op die datum was de huurprijs 391,42 per maand. Onderhoud en gebreken De commissie heeft er kennis van genomen dat sprake is van een vloerverwarming op basis van een lage watertemperatuur, waardoor er sprake is van een energiezuinig systeem. Deze installatie voldoet bij de aanleg ervan aan de hieraan te stellen eisen. Door huurder wordt aangegeven dat er in het begin ook geen problemen waren. Het probleem is eerst ontstaan na een verbouwing van de badkamers, waarbij een deel van de verwarming is ontkoppeld. Huurder geeft verder aan dat de vloerafwerking niet het probleem is. De laminaatvloer is overgenomen van de voorgaande bewoner. COUGB ENV Verhuurder geeft aan dat de verwarming (na het weer in werking stellen van de verwarming van de badkamer) kennelijk nog moet stabiliseren. Daarnaast merkt verhuurder op dat een veelvuldig gebruik van het ventilatiesysteem op stand 3 een negatieve invloed heeft op de temperatuur. Door de gemachtigde van huurder wordt aangegeven dat de mechanische ventilatie op een normale manier wordt gebruikt. Uitsluitend bij het koken of het gebruik van Pagina 3 van 6

4 de douche wordt de mechanische ventilatie hoger gezet. Dat de ventilatie op stand 3 stond op het moment dat de woning werd onderzocht is een actie van de gemachtigde van huurder. De woning rook iets muf en daarom werd door de gemachtigde van huurder de ventilatie hoger gezet. De commissie heeft kennisgenomen van de mededeling van de gemachtigde van huurder dat bij het afsluiten van de huurovereenkomst werd aangegeven dat de woonkamer een temperatuur van 23 graden zou halen. Door de gemachtigde van huurder is deze toezegging van verhuurder niet bewezen. Deze opmerking kan relevant zijn bij de behandeling door de klachtencommissie. Bij de bepaling of sprake is van een gebrek is slechts de minimale temperatuur (die in het bouwbesluit is opgenomen) relevant. Zaaknummer De commissie heeft er kennis van genomen dat de woonkamer is voorzien van een radiator. Deze radiator is bedoeld om de koud val van de ramen op te lossen, indien er sprake is van een buitentemperatuur van meer dan vijf graden vorst. Bij een hogere buitentemperatuur werkt deze radiator niet. De commissie is van mening dat uit de metingen slechts blijkt dat de woonkamer een belangrijk deel van de dag niet een temperatuur van 20 graden haalt. In de nachtelijke uren wordt deze temperatuur vaak wel gehaald, omdat de buitentemperatuur dan daalt en de watertemperatuur in de installatie dan hoger wordt. De commissie is met rapporteur van mening dat hier sprake is van een ernstig gebrek. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De woning kan een belangrijk deel van de dag niet adequaat worden verwarmd. Uitsluitend in de nachtelijke uren, kan de minimale temperatuur van 20 graden worden behaald. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 2). Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie (de woning kan wel worden verwarmd, maar niet voldoende) vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 80% van de geldende huurprijs redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus 313,14 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 6 december Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De Pagina 4 van 6

5 verlaging gaat dus in op 1 november De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 391,42 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 5 van 6

6 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 november 2016 het volgende ernstige gebrek: De woning kan een belangrijk deel van de dag niet adequaat worden verwarmd. Uitsluitend in de nachtelijke uren, kan de minimale temperatuur van 20 graden worden behaald. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 2). De geldende huurprijs van 391,42 wordt vanaf 1 november 2016 tijdelijk verlaagd tot 313,14 per maand. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. BREDA, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer F.J. Bedaux en J.J.M.W. van Helden Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6