Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Plantsoensingel Noord DK 'S-HEERENBERG Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 697,84 per maand wordt van 1 februari 2015 tot 1 oktober 2015 verlaagd tot 418,70 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 21 mei 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 15 januari 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 28 juli 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurders: de vermelde huurprijs in het onderzoeksrapport klopt in het onderzoeksrapport wordt alleen het ventilatieprobleem besproken; het klopt dat die niet goed is, maar de klachtenmelding gaat over ventilatie, tocht en verwarming er is tot nu toe door de verhuurder alleen aandacht voor het te hoge CO2- gehalte in het hele huis, niet voor de tocht en de onbehaaglijke temperatuur; tocht via het rooster in het raam is nu extra voelbaar door het koudere weer de ventilatiebox is een verademing, het slapen is enorm verbeterd; het verstoort wel het bestaande systeem; na het douchen blijft het systeem lang nadraaien; dan werkt al het andere niet ik ben tevreden over de behandeling door de verhuurder; ik ben het er niet mee eens dat de woning voldoet aan het Bouwbesluit; directe buren hebben ook problemen; zie ook de nieuwsbrieven van de verhuurder; de systemen, ook in combinatie met elkaar, deugen niet alle woningen worden aangepast: in de badkamerdeuren zijn roosters en in de badkamers zijn extra elektrische kachels geplaatst door de verhuurder de rookdichte deur is nog niet aangebracht Korte samenvatting verklaring namens de verhuurder: de vermelde huurprijs in het onderzoeksrapport klopt op 24 september 2015 is de ventilatiebox geplaatst; het is een andere oplossing geworden in overleg met de huurder en de installateur er is al veel gebeurd en werken er nog steeds aan de woning voldoet aan de eisen, maar we willen voor de bewoners wel met een oplossing komen voor de problemen; de huurder moet zich prettig voelen in zijn woning er zijn geen klachten van andere huurders bij ons bekend de badkamers bleven te koud; er is extra verwarming aangebracht wij zijn het niet eens met de conclusie in het onderzoeksrapport dat er een C1-gebrek is: dat correspondeert niet met het feitelijke probleem de rookdichte deur is in bestelling III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 5

3 Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 februari Op die datum was de huurprijs 697,84 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Er is sprake van een gebrekkige ventilatiecapaciteit. Dat is een gebrek, analoog aan het gebrek in categorie C (nummer 1). De Huurcommissie heeft daarbij overwogen dat voldoende vaststaat dat er (op 1 februari 2015) sprake was van een te hoge CO2-concentratie in de woning en dat een betere ventilatiecapaciteit voor een betere luchtkwaliteit kan zorgen. De Huurcommissie vindt dat er sprake was van een gebreksituatie die betrekking heeft op de mogelijkheden tot ventilatie. In het Gebrekenboek van de Huurcommissie is niet een beschrijving opgenomen die deze situatie exact dekt. Zij heeft wel de mogelijkheid aansluiting te zoeken bij gelijksoortige gebreken die wel zijn beschreven. In dit geval wordt de gebreksituatie beoordeeld als een gebrek analoog aan een bestaand, beschreven, gebrek. In dit geval het gebrek C1. De Huurcommissie is van oordeel dat de klachten over onbehaaglijke verwarming en tocht bij het ventilatierooster in het raam niet van dien aard zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. De huurder heeft het tegendeel niet aangetoond. Daarmee zegt de Huurcommissie niet dat er geen sprake is van tocht en een minder behaaglijke verwarming. Daarover zijn immers aanbevelingen gedaan. De Huurcommissie gaat er vanuit, gelet op de verklaring van de verhuurder ter zitting over het welbevinden van de huurder, dat de verhuurder daaraan ook aandacht besteedt. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de geldende huurprijs redelijk. Naar het oordeel van de Huurcommissie heeft de verhuurder voldoende adequaat gereageerd op het ventilatieprobleem en heeft in overleg met de huurder aan een oplossing gewerkt door het plaatsen van een ventilatiebox in september Dat heeft volgens de huurder voor een substantiële verbetering is de situatie gezorgd. De Huurcommissie is van oordeel dat het gebrek daarmee vooralsnog voldoende is hersteld. Als dat niet zo is, kan de huurder dat melden bij de verhuurder. Bij onvoldoende (re)actie daarop door de verhuurder kan de huurder de Huurcommissie verzoeken (opnieuw) een uitspraak te doen. Daarnaast adviseert de commissie de verhuurder om de cv-installatie te laten controleren. COUGB ENV Pagina 3 van 5

4 Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs van 697,84. De huurder betaalt dus 418,70 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 21 mei Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 februari Het gebrek is voldoende hersteld in september Vanaf 1 oktober 2015 moet de huurder weer de huurprijs van 697,84 per maand betalen. Zolang het gebrek gold, mocht de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 februari 2015 het volgende ernstige gebrek: - Er is sprake van een gebrekkige ventilatiecapaciteit. Dat is een gebrek, analoog aan het gebrek in categorie C (nummer 1). De geldende huurprijs van 697,84 per maand wordt van 1 februari 2015 tot 1 oktober 2015 verlaagd tot 418,70 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. APELDOORN, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter H.J. Kok en R.A. Bolder-Wiggers Zittingsleden Pagina 5 van 5