Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Compagnieplaats NL ARNHEM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 706,12 per maand wordt vanaf 1 oktober 2015 tijdelijk verlaagd tot 282,45 per maand I Verloop van de procedure Het verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 22 december 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 6 september 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 20 april 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: De in het rapport vermelde huurprijs is correct; De extreme hitte in het appartement wordt niet veroorzaakt uitsluitend door de ligging onder het dak; In koude periodes moet er extreem veel gestookt worden om de temperatuur enigszins op peil te houden; Aanvankelijk was er ook sprake van schimmel in de woning. Die is door verhuurder verwijderd; Er is nog wel condensvorming; We stuurden de eerste brief met klachten afgelopen september maar daarvoor klaagden we ook al telefonisch ed; Verhuurder kwam in het voorjaar kijken. In dat jaargetijde doen zich geen extreme omstandigheden voor; Vorige week werden we gebeld door de aannemer die zei dat hij niets aan het probleem kan doen; Het probleem doet zich alleen voor in de bovenste appartementen omdat die allemaal dezelfde ventilatieroosters hebben. De overige huurders klagen ook; Op een deel van de roosters zit geen gaas. Om ongedierte buiten te houden kunnen die roosters niet worden gebruikt. Korte samenvatting verklaring van gemachtigden van de verhuurder: We hebben geen opmerkingen over het verslag van de rapporteur; Het gaat om een oud kazernegebouw waar appartementen in zijn gemaakt; We deden zelf geen onderzoek maar de rapporteur van de Huurcommissie heeft tocht waargenomen. De kou in de woning heeft niets te maken met de capaciteit van de radiatoren want die is voldoende; Door de ligging van het pand op een heuvel vangt het veel wind en dat kan als koude ervaren worden. Deze woning ligt op het westen en vangt de meeste wind. De andere huurders klagen ook wel maar in mindere mate; We sluiten niet uit dat de ventilatieroosters niet goed aansluiten en/of door de wind worden open gedrukt. We hebben daar de aannemer op aangesproken maar die deed nog niets. We gaan de aannemer opnieuw benaderen en als die dan nog niets doet zetten we er eigen medewerkers op; Er zijn in het gebouw ook nieuwe ramen geplaatst en daarbij is kiervorming ontstaan wat mogelijk de oorzaak is van extra tocht De aannemer heeft ons niet gemeld dat hij de huurders ging bellen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 5

3 Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 oktober Op die datum was de huurprijs 706,12 per maand. Onderhoud en gebreken Huurder heeft in september 2016 schriftelijk de klachten gemeld aan de verhuurder. Onweersproken is dat huurder al eerder telefonisch de klachten heeft gemeld. Onweersproken is voorts dat verhuurder in het voorjaar 2016 in de woning was om de zaak in ogenschouw te nemen. Verhuurder erkent dat de gebreken die de huurder heeft gemeld, aanwezig zijn. Aan te nemen is dat verhuurder de aannemer opdracht gaf om naar de woning toe te gaan maar, volgens de onweersproken verklaring van de huurder op dit punt, heeft de aannemer ermee volstaan om in de week voorafgaande aan de zitting van de Huurcommissie de huurders telefonisch te melden dat er aan de gebreken niets kan worden gedaan. Verhuurder erkent dat de gebreken die de rapporteur in de woning heeft waargenomen er zijn. Bij het plaatsen van nieuwe kunststof ramen is kiervorming ontstaan. Deze kiervorming zou volgens de normen die de Huurcommissie daarvoor hanteert (minimaal 8mm) door de huurder zelf kunnen worden opgeheven maar daar gaat de Huurcommissie in dit geval aan voorbij. Van een huurder mag bij oplevering van een nieuwbouwwoning niet verwacht worden dat de huurder eerst zelf opleverproblemen oplost. Dat is een zaak tussen de verhuurder en de aannemer. Voorts heeft de rapporteur geconstateerd dat door de ventilatieroosters in de ramen in woon- en slaapkamer in enige mate buitenlucht naar binnen komt. Deze waarneming is gedaan op een moment dat er weinig wind stond. Volgens de rapporteur zal er echter bij harde(re) wind een goed voelbare luchtstroom zijn. Zonder dat precies bekend is wat er aan de ventilatieroosters mankeert, heeft de commissie overwogen dat geconcludeerd kan worden dat de ventilatieroosters niet naar behoren functioneren. Alles tezamen zorgt ervoor dat het binnenklimaat in de woning door de huurders niet naar behoren kan worden beïnvloed. De binnentemperaturen zijn dan eens te hoog en dan weer eens te laag. Doordat de ventilatieroosters door het ontbreken van gaas op een enkele plaats niet geopend kunnen worden, is aan te nemen dat er van tijd tot tijd ook sprake zal zijn van een te hoge luchtvochtigheid. De commissie ziet in deze omstandigheden aansluiting bij twee ernstige gebreken zoals vermeld in het gebrekenboek van de Huurcommissie. Waar het gaat om de kiervorming bij de kunststof ramen een ernstig gebrek analoog aan het gebrek in de categorie C (nummer CE10). De tekst in het gebrekenboek luidt: "Er is onvoldoende aansluiting tussen het buitenkozijn of de buitenpui en de gevel waarin deze zich bevindt waardoor er een open verbinding aanwezig is met de buitenlucht of de spouw". Waar het gaat om het niet goed functioneren van de ventilatieroosters ziet de commissie aansluiting bij het gebrek in de categorie C (nummer CE10). De tekst van dit gebrek luidt: "De schuiven waarmee de ventilatieopeningen in metalen of kunststof gevelkozijnen, van een verblijfsruimte, geopend en gedicht kunnen worden zijn zodanig defect dat deze niet meer functioneren". COUGB ENV Pagina 3 van 5

4 Gelet op het voorafgaande constateert de commissie dat de woonruimte op 1 oktober 2015 het volgende ernstige gebrek vertoonde: Over de gehele lengte van de raampartij in de woonkamer en een van de slaapkamers is een ventilatierooster aanwezig. De roosters zijn met tape dicht geplakt door de huurder. Rapporteur heeft geconstateerd dat ook in gesloten toestand in enige mate buitenlucht naar binnen komt. Ten tijde van het onderzoek was sprake van beperkte windkracht. Bij harde wind (vanuit het westen) zal dit goed voelbaar zijn. De warme lucht vanaf de radiatoren zal ondanks de aanwezige dubbele beglazing snel afkoelen (koudeval) en een onbehaaglijk gevoel veroorzaken bij de zithoek welke gesitueerd is bij het raam. De huurder wordt geconfronteerd met hoge stookkosten. In de woonkamer en de slaapkamer dient bij aanzienlijke koude fors gestookt te worden. Tevens is er sprake van geringe kiervorming (tot enkele millimeters) bij de kunststof draairamen. Bij harde wind zal een en ander voor tochtgevoelens zorgen. Rapporteur kan niet uitsluiten dat sprake is van een onjuiste installatie van de ventilatieroosters waardoor sprake is van onvoldoende afdichting. Dit is een gebrek analoog aan de combinatie van de gebreken uit de categorie C met de nummers CE10 en CD11. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van 706,12 per maand. De huurder betaalt dus 282,45 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 22 december Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek op 6 september 2015 bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 oktober De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 706,12 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen hierover een uitspraak te doen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Pagina 4 van 5

5 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 oktober 2015 het volgende ernstige gebrek: - Over de gehele lengte van de raampartij in de woonkamer en een van de slaapkamers is een ventilatierooster aanwezig. De roosters zijn met tape dicht geplakt door de huurder. Rapporteur heeft geconstateerd dat ook in gesloten toestand in enige mate buitenlucht naar binnen komt. Ten tijde van het onderzoek was sprake van beperkte windkracht. Bij harde wind (vanuit het westen) zal dit goed voelbaar zijn. De warme lucht vanaf de radiatoren zal ondanks de aanwezige dubbele beglazing snel afkoelen (koudeval) en een onbehaaglijk gevoel veroorzaken bij de zithoek welke gesitueerd is bij het raam. De huurder wordt geconfronteerd met hoge stookkosten. In de woonkamer en de slaapkamer dient bij aanzienlijke koude fors gestookt te worden. Tevens is er sprake van geringe kiervorming (tot enkele millimeters) bij de kunststof draairamen. Bij harde wind zal een en ander voor tochtgevoelens zorgen. Rapporteur kan niet uitsluiten dat sprake is van een onjuiste installatie van de ventilatieroosters waardoor sprake is van onvoldoende afdichting. Dit is een gebrek analoog aan de combinatie van de gebreken uit de categorie C met de nummers CE10 en CD11. De geldende huurprijs van 706,12 per maand wordt vanaf 1 oktober 2015 tijdelijk verlaagd tot 282,45 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. ARNHEM, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter drs. A.H.M.G. Engbers en drs. C. Hakvoort-Matser Zittingsleden Pagina 5 van 5