uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Damstraat 30 BIS 2 ET 3531 BV UTRECHT Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 458,35 per maand wordt vanaf 1 oktober 2013 tijdelijk verlaagd tot 232,98 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 28 januari 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 10 september 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 11 maart 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: - ik ga akkoord met de puntentelling; - de beschrijving van de gebreken in het rapport is correct; - al in 2010 is er een mail naar verhuurder verstuurd over de mankementen; - ik reis en werk veel en ben daardoor telefonisch niet altijd goed te bereiken. Ik heb de voorkeur om per mail te worden benaderd voor een afspraak. Bij een goed gemaakte afspraak laten we de verhuurder gewoon binnen. We hebben de verhuurder nooit de toegang geweigerd; - als het een aantal dagen hard regent, stroomt het de kamer binnen. Daardoor ontstaan er ook vochtplekken op het plafond van de onderburen. Dit is al zo sinds we er wonen; - na 11 maart is er geen lekkage meer geweest, maar het heeft in de laatste weken ook niet een aantal dagen hard na elkaar geregend; - de verhuurder doet niets aan het oplossen van de gebreken. Korte samenvatting verklaring verhuurder: - ik ga akkoord met de puntentelling; - we worden niet toegelaten in de woning. Daarom kunnen we de gebreken ook niet verhelpen; - in een procedure bij de Kantonrechter is de huurovereenkomst ontbonden. Vervolgens is er beroep aangetekend en moet er in een bodemprocedure een en ander worden uitgezocht; - als de ruit is gebroken, is dat ontstaan gedurende de huurperiode; - ik vraag me af of huurder de goten wel schoonmaakt, mogelijk dat de lekkage daardoor is ontstaan. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 september Op die datum was de huurprijs 458,35 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie het volgende ernstige gebrek: Een dubbele ruit van een raam in de woonkamer is lek. Tussen de glasplaten is hierdoor een flinke waas te zien waardoor er slecht door de ruit gekeken kan worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer O3); Ter zitting heeft de huurder voldoende aannemelijk gemaakt dat de lekkage eveneens als ernstig gebrek moet worden gekwalificeerd. In afwijking van de rapportage stelt de commissie ook het volgende gebrek aan als ernstig gebrek: Het plafond in de keuken, waartegen textielbehang is aangebracht, vertoont over een oppervlakte van 0,25 m2 sporen van lekkage. Ook in de toiletruimte (grenzend aan de keuken) zijn sporen van lekkage in het plafond te zien. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40 % van de maximale huurprijs. Gelet op het rapport van onderzoek en hetgeen huurder ter zitting heeft verklaard betreffende de klacht van de cv-ketel is voor de commissie onvoldoende komen vast te staan dat er sprake zou zijn van een ernstig gebrek. De commissie adviseert daarom aan huurder om een specialistisch bureau in te schakelen om vast te laten stellen wat de oorzaak is van het niet goed functioneren van de cvketel. Indien huurder in het bezit is van een rapportage, en er is sprake van een gebrek, dan kan huurder opnieuw schriftelijk het gebrek melden bij de verhuurder en hem verzoeken binnen zes weken tot herstel over te gaan. Als verhuurder de klachten niet binnen zes weken na de melding heeft verholpen, kan huurder wederom een verzoek om tijdelijke huurverlaging indienen bij de Huurcommissie om op grond van ernstige gebreken een tijdelijke huurverlaging te bewerkstelligen. Voorts is de Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. De commissie hecht er nog wel waarde aan op te merken dat in een dergelijke situatie constructief overleg en de bereidheid samen tot een oplossing te komen de gezamenlijke belangen van huurder en verhuurder het beste dienen. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 120 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 30 september 2013 vast op 120 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 582,45 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40 % van 582,45 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 232,98 per maand. Pagina 3 van 5

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 28 januari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 oktober De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 458,35 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 oktober 2013 de volgende ernstige gebreken: - Een dubbele ruit van een raam in de woonkamer is lek. Tussen de glasplaten is hierdoor een flinke waas te zien waardoor er slecht door de ruit gekeken kan worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer O3); - Het plafond in de keuken, waartegen textielbehang is aangebracht, vertoont over een oppervlakte van 0,25 m2 sporen van lekkage. Ook in de toiletruimte (grenzend aan de keuken) zijn sporen van lekkage in het plafond te zien. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). Het puntenaantal van de woonruimte is 120; De geldende huurprijs van 458,35 wordt vanaf 1 oktober 2013 tijdelijk verlaagd tot 232,98 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers G.C. Zijlstra en J.J.M.W. van Helden Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5