Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Acaciastraat PL HAARLEM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 554,29 per maand wordt vanaf 1 maart 2014 tijdelijk bevroren I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 28 mei 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 26 februari 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 26 augustus 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: Ik leg graag een pleitnota aan u over; De thermosstatische kraan heb ik zelf aangebracht, zodat de puntentelling hierop aangepast moet worden; Vier jaar geleden is er een grote lekkage aan het dak boven de badkamer ontstaan. De dakdekker is een paar keer langsgekomen en ik dacht daarom dat de lekkage was verholpen. Ik heb de schimmel in de badkamer zelf verwijderd. Na drie jaar bleek dat er door de lekkage een aantal schimmels groeiden en het achterhout aangetast en verrot was. De dakdekker vindt het opmerkelijk dat het niet eerder is opgemerkt. Er is mij verteld dat er drie soorten schimmels aanwezig zijn. Op 2 mei zijn de platen verwijderd, toen heb ik de schimmel gezien; De schimmeldeskundige is twee weken geleden voor de tweede keer bij ons langs geweest. Eerst zei de verhuurder dat er geen schimmel zou zijn geconstateerd en nu zegt de verhuurder dat ze een plaat tegen de schimmel willen aanzetten. Vanaf 2 mei 2014 is ons verzocht om niet te douchen in verband met de aanwezige schimmel; Vanaf 2 mei tot 2 juli is het huis bij ons plat gelopen; Ik heb nog nooit van verhuurder iets vernomen over het verwijderen van de zonnepanelen op het dak voor het uitvoeren van reparaties. De kosten voor het erop- af halen bedraagt 2000,00. Als er met mij over gesproken was, dan was ik zeker bereid om te kijken of het wel noodzakelijk is om de panelen eraf te halen om de herstelwerkzaamheden uit te kunnen voeren. Ik heb de bijkeuken (aanbouw) niet zelf aangebracht. De aanbouw blijft zakken, elk jaar een paar millimeter groter. Bij meerdere woningen treedt verzakking op. Bij regen komt er water in de bijkeuken naar binnen, daardoor is hij niet bruikbaar. Tevens is er schimmel aanwezig. De achtermuur van de aanbouw is in deze periode droog, bij regen is dit anders; De bestrating wiebelt. Ik struikel niet over de tegels. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik ga akkoord met de punten voor de woningwaardering; Achter de gipsplaat in de badkamer zit schimmel. De schimmeldeskundige heeft naar de schimmel gekeken en het blijkt witrot schimmel te zijn en is niet gevaarlijk; Het verrotte dakbeschot moet hersteld worden. De herstelwerkzaamheden moeten via het dak uitgevoerd worden. Echter liggen er zonnepanelen op het dak, welke eigendom zijn van huurder. Deze situatie hebben we met huurder besproken. We hebben de huurder hier meerdere malen over benaderd. Wij komen de woning niet in, omdat huurder wil dat we eerst de schimmel in de badkamer verwijderen. We kunnen dus niet tot herstel over gaan; De schimmeldeskundige heeft geen rapportage opgemaakt; Bij meerdere woningen is er verzakking, dit is bij ons bekend. Eén keer per drie jaar wordt er een conditiemeting verricht. Ik ga vandaag met huurder verdere afspraken maken. Pagina 2 van 5

3 De inhoud van het overgelegde pleidooi van huurder wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. Op 25 september en 2 oktober 2014 heeft de huurder aanvullende informatie naar de Huurcommissie opgestuurd. De commissie merkt hierover op dat zij deze informatie niet meeneemt in haar beoordeling, omdat zij partijen ter zitting niet de mogelijkheid heeft geboden om na de zitting nog informatie op te sturen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 28 februari Op die datum was de huurprijs 554,29 per maand. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 154 punten. De huurder maakt bezwaar tegen dit puntenaantal omdat de thermosstatische kraan door huurder zelf is aangebracht. De commissie neemt dit bezwaar over, zodat de puntentelling met 0,50 punten in minder wordt gebracht. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte vast op (154,25-0,50 = 153,75) 154 punten afgerond. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 757,89 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte een ernstig gebrek: Doordat het badkamerplafond door invloed van vocht schimmelvorming en paddenstoelen vertoonde, is op 2 mei 2014 in opdracht van de verhuurder circa 1m² van het gipsplaten plafond verwijderd en circa 1m² van de schuine wand. De badkamer dient nog netjes te worden afgewerkt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8); Volgens het beleid van de Huurcommissie zijn C-gebreken doorgaans reden voor de commissie om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Ter zitting is door verhuurder een uitvoerige toelichting gegeven waarom het gebrek nog niet verholpen is. Verhuurder dient eerst de oorzaak van de daklekkage weg te nemen alvorens hij de gevolgschade in de badkamer kan verhelpen. Hiervoor dient de verhuurder reparaties op het dak te verrichten. Onweersproken is Pagina 3 van 5

4 gesteld dat huurder hier geen medewerking aan verleent. Huurder wenst dat de verhuurder eerst de gevolgschade in de badkamer wegneemt. Voor de commissie is voldoende gebleken dat de daklekkage nog niet definitief is verholpen en dat onderzoek op- en reparaties aan het dak moeten plaatsvinden. De commissie is met verhuurder van mening dat het wegnemen van de gevolgschade in de badkamer geen zin heeft zolang de oorzaak van de lekkage niet is weggenomen. De commissie heeft de indruk dat het feit dat het gebrek nog niet is verholpen voortkomt uit een miscommunicatie tussen huurder en verhuurder. Alles overziend is de commissie van oordeel dat er wel sprake is van een ernstig gebrek maar, nu het voortduren van het gebrek aan beide partijen te wijten is, het niet redelijk is om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie bevriest daarom de huurprijs. De commissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig wordt belemmerd. Begin en einde van de tijdelijke huurbevriezing De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 28 mei Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De bevriezing van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De bevriezing van de huurprijs gaat daarom in op 1 maart Zolang het gebrek bestaat, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte wel een gebrek maar is het voortduren van het gebrek niet volledig aan verhuurder te wijten. De Huurcommissie bevriest tijdelijk de huurprijs. Dit betekent dat de huurder en verhuurder beide in het ongelijk worden gesteld en daarom beide de helft van de leges moeten betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 maart 2014 het volgende ernstig woongenotschadend gebrek: - Doordat het badkamerplafond door invloed van vocht schimmelvorming en paddenstoelen vertoonde, is op 2 mei 2014 in opdracht van de verhuurder circa 1m² van het gipsplaten plafond verwijderd en circa 1m² van de schuine wand. De badkamer dient nog netjes te worden afgewerkt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8); Het puntenaantal van de woonruimte is 154; Pagina 4 van 5

5 De geldende huurprijs van 554,29 wordt vanaf 1 maart 2014 tijdelijk bevroren. Zaaknummer Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 225,00 leges betalen. De huurder moet 12,50 leges betalen en krijgt daarom de helft van het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme H. Oostland en drs. P.J. van der Ham Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5