Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Verzoek Huurverlaging (art. 7:254 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub c en art. 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Jan Pieterszoon Coenstraat 89 SOUS 3531 EP UTRECHT Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De woonruimte heeft op 1 oktober 2016 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De voorgestelde huurverlaging op basis van punten is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 334,38 per maand vanaf 1 december I Verloop van de procedures Verzoek van de huurder inzake De Huurcommissie heeft op 6 december 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 2 september 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Verzoek van de huurder inzake De Huurcommissie ontving op 6 december 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij of zijn voorstel tot huurverlaging voor zijn woonruimte redelijk is. De huurder heeft voorgesteld de huurprijs van 528,18 per maand te verlagen tot 332,38 per maand met ingang van 1 december Pagina 1 van 5

2 Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 11 januari 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Op 15 februari 2017 heeft de Huurcommissie foto s van huurder over de vochtproblematiek ontvangen. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder en/of gemachtigde van de huurder: We gaan akkoord met de puntentelling. Ik ben het eens met het rapport. Ik heb aanvullende informatie gestuurd, om de ernst van de vochtproblematiek te laten zien. Ik heb vochtschade. Ik moet veel spullen weggooien vanwege schimmel. De tochtgaten en kieren bij de deur zijn al langer bekend. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Vorige week hebben wij met de Huurcommissie contact opgenomen over de WOZ-waarde. Het zou WOZ-waarde moeten zijn. We hebben de gemeente gevraagd te splitsen. Per 1 januari 2017 heeft de gemeente een splitsing gemaakt en die waardes zijn nog niet bekend. Pas eind februari 2017 worden deze waardes bekend gemaakt. Als de zitting later had plaats gevonden, had ik dat kunnen overhandigen. Ik had uitstel willen vragen tot 28 februari Er staat alleen minimale WOZ-waarde, geen maximale WOZ-waarde. Een officieel taxatierapport kan niet overlegd worden. De klachten zijn verholpen. Klacht 3 gaat over het klemmen van de deur en we zullen ernaar kijken. De kromme deur is een andere klacht. Dat de deur klemt, hebben we kunnen verhelpen. In augustus 2016 hebben we 2 voorstellen gedaan: huurverlaging naar 465,00 en een vast huurcontract, of 355,00 voor een tijdelijk huurcontract. Daarna hebben we geen contact meer gehad. III Beoordeling inzake huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken, zaaknummer De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 5

3 Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 oktober Op die datum was de huurprijs 528,18 per maand. Onderhoud en gebreken Volgens het rapport van onderzoek heeft de woonruimte wel gebreken. De Huurcommissie is echter van oordeel dat deze gebreken niet zo ernstig zijn dat de huurprijs tijdelijk verlaagd kan worden. De Huurcommissie overweegt dat onweersproken ter zitting is vast komen te staan dat klacht 3 over de klemmende voordeur door verhuurder is verholpen. De Huurcommissie gaat ervan uit dat verhuurder zijn ter zitting gedane toezegging over het verhelpen van de kromme deur gestand doet. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beoordeling inzake huurverlaging op grond van het puntenaantal, zaaknummer De Huurcommissie beoordeelt of het voorstel tot verlaging van de huurprijs redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Voorgestelde ingangsdatum huurverlaging De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde ingangsdatum van 1 december 2016 redelijk is. Een voorstel tot huurverlaging moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum aan de verhuurder zijn gestuurd. Het voorstel voldoet aan deze eis. Puntenaantal De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde nieuwe huurprijs redelijk is. Daarvoor stelt zij het puntenaantal van de woonruimte vast. In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 71 punten. De gemachtigden van de verhuurder hebben bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. WOZ-waarde De gemachtigde van verhuurder heeft gesteld dat de WOZ-waarde voor deze woonruimte ,00 is. Pagina 3 van 5

4 De Huurcommissie overweegt dat de WOZ-waarde niet bekend was op de peildatum van deze procedure, zijnde 1 december Voor de WOZ-waarde geldt dan een waardepeildatum van 1 januari De Huurcommissie merkt hierbij op dat de wet helder is als er geen WOZ-waarde bekend is. Als er geen WOZ-waarde bekend is moet worden uitgegaan van een waarde van De gemachtigde van verhuurder vraagt de Huurcommissie uitstel voor het indienen van de WOZ-gegevens. De Huurcommissie geeft daartoe gelegenheid tot 28 februari De Huurcommissie heeft de door verhuurder toegezegde gegevens niet binnen de gestelde termijn ontvangen. De Huurcommissie gaat daarom aan dit bezwaar voorbij. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 december 2016 vast conform het rapport. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 334,38 per maand. De door huurder voorgestelde huurprijs is lager dan de maximale huurprijs. Het voorstel is daarom niet redelijk. De Huurcommissie stelt de huurprijs per 1 december 2016 vast op het bedrag van de maximale huurprijs. Dit komt uit op een bedrag van 334,38. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval vindt de Huurcommissie de verlaging volgens het voorstel van de huurder niet redelijk. De Huurcommissie verlaagt de overeengekomen huurprijs echter wel tot de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder en de verhuurder allebei in gelijke mate in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder en de verhuurder elk de helft van de voor hen geldende leges moeten betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. V Beslissing De woonruimte heeft op 1 oktober 2016 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte vast op 71 punten. Bij dit puntenaantal is de redelijke huurprijs 334,38 per maand. De voorgestelde verlaging van de huurprijs is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 334,38 per maand vanaf 1 december Legesveroordeling inzake De huurder moet 25,00 betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Legesveroordeling inzake De verhuurder moet 225,00 betalen. De huurder moet 12,50 betalen, en krijgt de helft van het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 4 van 5

5 Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers drs. F.L.A. Bevers en A.M.M.J. van Spijk-de Kruijf Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5