Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) en Voorschot servicekosten (art. 7:261 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub h, 7 en 19 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Bomansplaats NT EINDHOVEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De woonruimte heeft op 1 juli 2015 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen De huurprijs blijft 454,48 per maand Het voorschot voor de kosten voor privé water, elektriciteit en gas bedraagt 80,00 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 22 september 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 15 juni 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Pagina 1 van 5

2 Daarnaast heeft de Huurcommissie op 22 september 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt deze aan de Huurcommissie om het voorschotbedrag voor de kosten voor water, elektriciteit en gas te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 23 november 2015 (onderhoud) een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Tevens is op 16 november 2015 onderzoek gedaan naar het voorschotbedrag. Van beide onderzoeken is rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft deze rapporten aan de huurder en de verhuurder gestuurd. De commissie heeft kennisgenomen van de mededeling van verhuurder dat hij wel de uitnodiging voor de zitting heeft ontvangen maar niet het rapport inzake de vaststelling van het voorschotbedrag servicekosten. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Bij het gebruiken van de douche valt de druk van het water steeds weg; Dit probleem doet zich voornamelijk voor in de ochtend; Sinds het aanbrengen van een nieuwe mengkraan is het er wel beter op geworden maar het probleem is (nog) niet afdoende verholpen. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Er zijn een aantal soortgelijke klachten bij ons bekend; Wij hebben dat op kunnen lossen door het vervangen van de thermostaatkraan; Ook bij huurder is de kraan vervangen; Nadien hebben wij geen klachtenmelding meer van huurder ontvangen zodat wij er van uit zijn gegaan dat het probleem was verholpen; Nu het kennelijk niet is opgelost gaan wij verder zoeken. III Beoordeling (huurverlaging in verband met gebreken) De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 5

3 Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juli Op die datum was de huurprijs 454,48 per maand. Onderhoud en gebreken Volgens het rapport van onderzoek heeft de woonruimte wel een gebrek. De Huurcommissie is echter van oordeel dat dit gebrek niet zo ernstig is dat de huurprijs tijdelijk verlaagd kan worden. De huurder heeft op de zitting onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit wel zo is. De Huurcommissie gaat hierbij mede uit van de onweersproken mededeling van verhuurder ter zitting dat de mengkraan is vervangen en zij nadien geen melding of klacht meer hebben ontvangen van huurder. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. IV Beoordeling (voorschotbedrag) De Huurcommissie beoordeelt of het voorschotbedrag voor servicekosten in redelijke verhouding staat tot de verwachte kosten. De Huurcommissie kan het voorschotbedrag verlagen als blijkt dat het overeengekomen bedrag veel hoger is dan de verwachte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare informatie over de zaak, waaronder afrekeningen van het vorige jaar en alles wat op zitting is besproken. Volledigheidshalve merkt de Huurcommissie op dat vanwege een wetswijziging per 1 juli 2014 uitsluitend het voorschotbedrag voor de bemeterde nutsvoorzieningen kan worden getoetst. Alle overige servicekosten blijven buiten beschouwing. Dat wil overigens niet zeggen dat huurder daarvoor geen voorschotbedrag verschuldigd is maar de commissie is thans niet (meer) bevoegd daarover te oordelen. Servicekosten in de huurovereenkomst De huurder huurt de woonruimte sinds 29 juli Op 1 oktober 2015 betaalt huurder een totaal voorschotbedrag van 264,00 per maand ( 204,00 voor servicekosten en 60,00 kosten voor stoffering). Wat het voorschotbedrag voor de posten water, elektriciteit en gas is, is onbekend. Wat is een redelijk voorschot voor de kosten voor water, elektriciteit en gas? In het rapport van onderzoek wordt geadviseerd het voorschot voor de kosten voor water, elektriciteit en gas vast te stellen op 80,00 per maand. De huurder en verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit bedrag. De Huurcommissie stelt het voorschot voor de kosten voor water, elektriciteit en gas vast volgens het advies in het rapport: Voorschotbedrag kosten voor water, elektriciteit en gas: op 80,00 per maand. Pagina 3 van 5

4 Afrekening werkelijk gemaakte kosten voor water, elektriciteit en gas Het voorschot is een schatting van de werkelijke kosten. De verhuurder moet binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een overzicht maken van de werkelijk gemaakte kosten. In het overzicht moet elke kostensoort apart benoemd zijn. Ook de manier van berekenen moet erin staan. Worden de huurder en de verhuurder het niet eens over de eindafrekening? Dan kan de huurder of de verhuurder de Huurcommissie vragen om de afrekening te beoordelen. Dat kan tot twee jaar nadat het overzicht verstrekt had moeten zijn. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt het voorschot voor de posten water, elektriciteit en gas vast op 80,00 per maand. Welk voorschotbedrag verhuurder voor deze posten bij huurder in rekening heeft gebracht is de commissie niet duidelijk geworden. Gelet echter op het totale voorschot van 264,00 per maand wat verhuurder bij huurder in rekening heeft gebracht en een voorschotbedrag gebaseerd op de laatste afrekening van 202,00 per maand, gaat de commissie ervan uit dat dit bedrag hoger is dan nu wordt vastgesteld. Daarom merkt de commissie verhuurder aan als de in het ongelijk gestelde partij. De verhuurder moet de leges betalen. V Beslissing De woonruimte heeft op 1 juli 2015 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De geldende huurprijs van 454,48 verandert niet. Het voorschotbedrag voor de kosten voor water, elektriciteit en gas bedraagt 80,00 per maand met ingang van 1 oktober Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling(huurverlaging in verband met gebreken) De huurder heeft vrijstelling van betaling van de leges gekregen en hoeft daarom geen leges te betalen. Legesveroordeling(voorschotbedrag water, elektriciteit en gas) De verhuurder moet 450,00 leges betalen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. Pagina 4 van 5

5 EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme C. Kwast-Vastenhoud en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5