Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken 1. Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) 2. Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Vincent van Goghlaan 3 T 5246 GA ROSMALEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummers Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De woonruimte heeft op 1 november 2015 geen gebreken die een huurprijsverlaging rechtvaardigen; Huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 1.115, I Verloop van de procedure De verzoeken van de huurder De Huurcommissie heeft op 25 april 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhouds-gebreken. Op 13 september 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Op 15 april 2016 ontving de Huurcommissie een verzoek van de huurder tot vaststelling van huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar Pagina 1 van 6

2 Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 7 juni 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: De klachten over geluid betreffen een situatie die al 3 jaar duurt. Ook de rapporteur van de Huurcommissie hoorde tikken maar soms zijn het echt knallen. Ik heb daar slapeloze nachten van; Onder de appartementen is een verpleegafdeling van Vivent gelegen. Het geluid heeft niets te maken met bedden die tegen een muur aan zouden stoten maar het geknal komt volgens mij wel vanuit de verpleegafdeling. Ik heb zelf enige tijd een geluidmeter in de woning opgesteld en die gaf soms 80 db aan. Omdat de meter niet geijkt is doet verhuurder niets met de metingen; Ik heb voorgesteld om in de verpleegafdeling onderzoek te laten doen maar Vivent verwijst me terug naar mijn verhuurder. Mijn verhuurder is bevoegd om bij Vivent onderzoek in te stellen. Wie dat onderzoek zou moeten doen weet ik niet. Ik ben geen bouwkundige. Ik kan zelf de kosten van een dergelijk onderzoek ook niet betalen; Wat verhuurder ook heeft gedaan, het heeft allemaal niets geholpen. Er lopen veel leidingen door de vloeren en dat heeft verhuurder uit en te na onderzocht. Ik ben niet de enige bewoner die er last van heeft. 7 Bewoners in totaal horen het geknal. Voor de servicekosten toon ik foto's van de meters in mijn woning. Op de meter van Ista kan ik niets zien. De hele zaak is veel te ondoorzichtig en ik vraag me af of Ista zomaar meters mag plaatsen die op afstand afleesbaar zijn. Verder vraag ik me af hoe ik kan weten dat de metingen van Ista wel kloppen. Ik moet alles maar geloven; Ik betaal een hoog voorschot zodat ik wel jaarlijks bij de afrekening het teveel betaalde terug krijg. Korte samenvatting verklaring van gemachtigde van de verhuurder: We willen het probleem met de geluiden die worden gehoord heel graag oplossen maar we weten simpelweg niet wat de oorzaak is. Als er nog een mogelijkheid bestaat om de oorzaak te vinden, zijn we bereid om daaraan mee te werken. Wij hebben de onderzoeker van de Huurcommissie uitleg verschaft over de wijze van bemetering. Het totale elektriciteitsverbruik wordt verdeeld op grond van de standen van 3 tussenmeters. Een restant van het verbruik verdelen we op basis van vloeroppervlak. Bij deze kosten gaat om het om algemeen gebruik zoals bijvoorbeeld voor de brandmeldinstallatie. Deze kosten horen naar ons oordeel niet buiten beschouwing te blijven. Pagina 2 van 6

3 III Beoordeling Over het verzoek betreffende huurverlaging vanwege gebreken De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 november Dat is 6 maanden voorafgaande aan de ontvangst van huurders verzoekschrift. Op die datum was de huurprijs 621,35 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek heeft de woonruimte geen ernstige gebreken. Toch stelt huurder regelmatig luide knallen. Omdat de knallen volgens huurder ook 's nachts worden gehoord, wordt huurder ernstig belemmerd in de slaap. De onderzoeker van de Huurcommissie heeft gedurende het onderzoek lichte tikgeluiden waargenomen. Verhuurder heeft onderzoek laten doen door een raadgevend ingenieursbureau. Vastgesteld is dat de constructiedelen ruimschoots voldoen aan de geluidsnormen die golden ten tijde van de bouw van het complex. Toch heeft verhuurder een aantal aanpassingen gedaan. Rapporteur heeft deze aanpassingen vermeld in het rapport van onderzoek. Ten tijde van het onderzoek verklaarde de huurder dat het geknal in sterke mate was afgenomen. Op het moment van de mondelinge behandeling ter zitting was de overlast echter weer in volle omvang terug, aldus huurder. De commissie heeft geen reden om te twijfelen aan huurders verklaring maar nu de verhuurder, noch de onderzoeker van de Huurcommissie luide knallen hebben gehoord en evenmin een bouwkundig gebrek is geconstateerd waaruit de overlast die huurder ervaart zou kunnen worden verklaard, ziet de commissie geen grond om te besluiten tot een tijdelijke huurverlaging. De commissie merkt volledigheidshalve op er kennis van te hebben genomen dat gemachtigde van verhuurder ter zitting heeft toegezegd om nader onderzoek te willen laten doen als verwacht mag worden dat dit bijdraagt aan het vinden van de oorzaak van de overlast die huurder ervaart. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die een huurverlaging rechtvaardigen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. Pagina 3 van 6

4 Over huurders betalingsverplichting voor de servicekosten De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de kostenpost Elektriciteit algemeen ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 1.115,24 in rekening gebracht. De aan deze kosten verbonden extra leveringen en diensten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2014 vast te stellen op 1.027,85. Beoordeling Huurcommissie De huurder is akkoord met de bevindingen en conclusies van de rapporteur. Wel heeft de huurder twijfels over de juistheid van de door ISTA gemeten standen. Binnen het complex worden de elektriciteitsverbruiken gemeten op 3 tussenmeters. Een tussenmeter voor de 28 appartementen, een meter voor de verpleegafdeling en een meter voor het restaurant/recreatie. Een gedeelte van het verbruik is niet direct toe te rekenen aan één van de 3 complexonderdelen omdat het gaat om kosten voor bijvoorbeeld de brandmeldinstallatie die gemachtigde van de verhuurder ter zitting noemde. Dit verbruik wordt over de 3 complexonderdelen verdeeld op basis van vloeroppervlak. De commissie is van oordeel dat dit een redelijke verdeelsleutel is. Er is dan ook geen aanleiding om af te wijken van de door verhuurder berekende kosten voor elektriciteit algemeen. Huurders twijfel over de juistheid van de door ISTA gehanteerde meterstanden betreffen het individuele elektriciteitsverbruik. De twijfel wordt gevoed, aldus huurder, door het feit dat hij zelf niet kan zien wat de stand op ISTA's meter is. De standen die worden vermeld op de afrekening van ISTA wijken af van de standen van de individuele elektriciteitsmeters die voorheen werden gebruikt voor de afrekening. Uit de in het dossier aanwezige stukken blijkt dat verhuurder heeft geprobeerd om aan huurder uit te leggen hoe het meetsysteem werkt. Daarvoor is een medewerker van ISTA bij huurder in de woning geweest. Huurder kan zelf eenvoudig controleren of de standen op de eindafrekening van ISTA correct zijn. Wat betreft huurders vraag over het ongevraagd plaatsen van een "slimme meter" door ISTA merkt de commissie op dat verhuurder er vrij in is te bepalen van welke meetmethode gebruik wordt gemaakt. In dit geval is niet gebleken dat het systeem niet goed functioneert. Daar duidt ook de uitkomst van de toetsing van het door ISTA berekende verbruik aan het normverbruik niet op. Integendeel, huurders Pagina 4 van 6

5 verbruik is uitzonderlijk laag. Dat verklaart wellicht huurders klacht dat de verhouding tussen de kosten voor elektriciteit algemeen en elektriciteit individueel in geen verhouding tot elkaar staan. Samenvattend oordeelt de commissie dat niet is gebleken van feiten of omstandigheden die aanleiding zijn om af te wijken van de door verhuurder berekende betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De huurder moet voor de kostenpost elektriciteitsverbruik gezamenlijk 99,62 en voor de kostenpost elektriciteit individueel 156,67 betalen. De overige kostenposten neemt de Huurcommissie ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 1.115,24. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie oordeelt dat het bedrag dat verhuurder aan huurder in rekening bracht voor de servicekosten over het jaar 2014, redelijk is. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder moet de leges van 25,00 betalen. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 november 2015 geen gebreken die een huurprijsverlaging rechtvaardigen; Huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 1.115,24. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet voor beide zaken de leges van 25,00 (totaal 50,00) betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. COUGA COU2G ENV ENV Pagina 5 van 6

6 EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme drs F.L.A. Bevers en L.P.J. Creugers MBA Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6