Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Trekweg SN 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 642,05 per maand wordt vanaf 1 september 2014 tijdelijk verlaagd tot 513,64 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 24 september 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 4 augustus 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 20 november 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 5

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurders: Het rapport van onderzoek geeft de situatie in onze woning goed weer; Er is geen trek, geen ventilatie in de douche, het toilet en de keuken; een andere opzichter van verhuurder heeft dat ook geconstateerd; Op de foto op blz. 3 bovenaan is te zien dat de drempel en het vinyl op de gangvloer zijn uitgeslagen van de schimmel door het condenswater dat vanaf de douchedeur loopt; De schoorsteenveger is geweest en heeft de ventilatiekanalen schoongemaakt; daarna is de rapporteur van de huurcommissie geweest en heeft vastgesteld dat er nog geen trek is; we controleren zelf regelmatig of er trek is; In de slaapkamer is geen probleem, daar zitten roosters in de ramen die openstaan; De schimmel is ongezond en moet verwijderd worden en weg blijven; In het toilet blijven luchtjes lang hangen; We staan open voor een individuele mechanische ventilatie; Ongeveer een jaar geleden is het tegelwerk in de badkamer vervangen; het afschot van de douchevloer naar het afvoerputje is beter nu. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik wilde bij het onderzoek op 20 november 2015 aanwezig zijn, maar huurder had daar bezwaar tegen; nu heb ik niet kunnen zien wat er aan de hand is en heb nog geen oplossing te bieden; Inherent aan de bouwwijze is deze inpandige badkamer met natuurlijke ventilatie; de ventilatie is afhankelijk van het weer; van de 245 woningen in het complex zijn van 65 woningen klachten over schimmelvorming bekend; dit zal tijdens een groot-onderhoudsbeurt worden aangepakt, hiervoor zijn nog geen concrete plannen bekend; er is een bedrijf gestuurd om de kanalen te reinigen; de schimmel is wel te behandelen, ook kan de ventilatie geoptimaliseerd worden; er zijn al ventilatieroosters in de kozijnen aanwezig; ook kan er in de badkamer individuele ventilatie worden gerealiseerd; over ventilatie in de keuken en het toilet kan ik geen toezeggingen doen; we gaan geen ventilatie-unit op het dak zetten. Na de zitting heeft de commissie verhuurder in de gelegenheid gesteld een onderzoek in de woonruimte in te stellen. Van dit onderzoek zal verhuurder verslag doen aan de huurcommissie en aan huurder. Huurder zal daarna vóór 12 februari 2015 schriftelijk op dit verslag reageren naar de huurcommissie toe. Op 4 februari 2015 heeft de commissie de schriftelijke bevindingen van verhuurder tijdens zijn onderzoek in de woonruimte ontvangen. De huurcommissie heeft huurders reactie op verhuurders brief van 3 februari 2015 op 9 februari 2015 ontvangen. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 augustus Op die datum was de huurprijs 642,05 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor, tijdens en in dit geval ook na de zitting heeft ontvangen van verhuurder en huurder is de Huurcommissie van oordeel dat de woonruimte een ernstig gebrek vertoont: Schimmelvorming in de doucheruimte, en stankoverlast in de keuken en het toilet veroorzaakt door onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 1). Op het plafond en de muren in de inpandige doucheruimte zitten droge grijze schimmelstippen op een oppervlakte van ongeveer 1,70 m2. Ter plaatse van het ventiel op het natuurlijk ventilatiekanaal in de doucheruimte, de toiletruimte en in de keuken is geringe trek geconstateerd. De commissie is van oordeel dat de bevindingen van verhuurder tijdens zijn inspectie van de woonruimte, vastgelegd in zijn brief van 3 februari 2015, een bevestiging zijn van het rapport van onderzoek van 20 november Verwacht mag worden dat de door verhuurder beoogde werkzaamheden om de ventilatie te verbeteren en de gevolgen, vocht en schimmelvorming te bestrijden, het C1- gebrek zullen verhelpen. En ook dat het opnieuw optreden van schimmelvorming hiermee zal worden voorkomen. De commissie merkt in dit verband nog op dat deze woonruimte kennelijk vochtgevoelig is. Hierbij is een zorgvuldig gebruik van de aanwezige verwarmingsen ventilatiemogelijkheden noodzakelijk. In het algemeen is in een dergelijke vochtgevoelige woning de wijze van bewoning van het grootste belang. Eventueel opnieuw optredende schimmelvorming kan zijn oorzaak hebben in het stook- en ventilatiegedrag van huurder. Het is bekend dat een vochtig huis verwarmen meer energie kost en dus duurder is dan een huis verwarmen dat goed geventileerd wordt en dus droog is. Ventileren is een permanent proces. Dit is iets anders dan de woning tijdelijk doorspuien, of de ramen een groot deel van de dag openlaten staan: daardoor kan het huis teveel afkoelen waardoor het opwarmen onnodig veel energie kost. Pagina 3 van 5

4 Over de in het rapport van onderzoek vermelde situatie dat tijdens het douchen het condenswater vanaf de binnenkant van de deur naar de vloer op de gang loopt, dat hierdoor de vloer nat wordt ter plaatse van de drempel en de betonnen vloer en het zeil in de gang nat zijn over een strook van 0,90 m x 0,20 m. heeft de commissie overwogen dat deze situatie niet geheel aan het onvoldoende functioneren van de ventilatie kan worden toegeschreven. Het vergt van huurder weinig moeite en middelen om te voorkomen dat er water van de deur op de vloer van de gang loopt, het neerleggen van een handdoek volstaat al, het droogmaken van de deur na het douchen zal ook bijdragen. Verhuurder heeft in zijn brief van 3 februari jl. bovendien toegezegd de gangvloer bij de douchedeur te zullen behandelen. Aan huurders klacht over schade aan roerende zaken gaat de commissie voorbij, nu zij hierover geen uitspraak kan doen. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Alles overziend, waarbij ook met name de toezeggingen van de verhuurder met betrekking tot de uit te voeren verbeteringen in aanmerking zijn genomen vindt de Huurcommissie in deze situatie een tijdelijke verlaging tot 80% van de geldende huurprijs redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus 513,64 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 24 september Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 september De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 642,05 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 september 2014 het volgende ernstige gebrek: Schimmelvorming in de doucheruimte, en stankoverlast in de keuken en het toilet veroorzaakt door onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 1). De geldende huurprijs van 642,05 wordt vanaf 1 september 2014 tijdelijk verlaagd tot 513,64 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. 'S-GRAVENHAGE, 17 februari 2015 De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns C.H.D. ter Huizen en ing. J.J. ten Velden Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5