Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek Melding herstel van gebreken (artikel 4.3 uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Melding herstel van gebreken (artikel 4.3 uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Deimanstraat BN 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: verhuurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: huurder Kern van de uitspraak De gebreken zijn gedeeltelijk verholpen. Met ingang van 1 juni 2016 bedraagt de tijdelijk verlaagde huurprijs 544,00 per maand I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 7 juni 2016 een verzoek van de verhuurder. Daarin vraagt de verhuurder of, en met ingang van welke datum, hij de huurprijs van 680,00 per maand weer aan de huurder in rekening mag brengen. De Huurcommissie besliste in een eerdere uitspraak (zaaknummer ) om de overeengekomen huurprijs van de woning met ingang van 1 oktober 2015 tijdelijk te verlagen tot 272,00 per maand. Dit wegens ernstige onderhoudsgebreken aan de woning. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 26 oktober 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: het veren van de vloer is op een plek waar veel gelopen en gespeeld wordt; het wordt steeds erger, de speling bij de muur is een halve centimeter; ik heb aangeboden een nieuwe vloer voor te schieten maar dat wilde de verhuurder niet; wij werden een dag voordat iemand zou komen op hoogte gesteld van die afspraak, we hebben toen snel het huis leeggehaald en het laminaat verwijderd, het vinyl wat er onder zat stonk erg en hebben we verwijderd; de huurder wilde folie aanbrengen, maar dat is niet dragend; de badkamer hebben we na de werkzaamheden van de verhuurder schoongemaakt met schimmelwerend middel maar de schimmel komt weer terug. Korte samenvatting verklaring verhuurder en gemachtigde van de verhuurder: het veren van de vloer is niet ernstig genoeg om de huurprijs tijdelijk te verlagen, het gaat om de plek waar eerst een openhaard was en waar weinig gelopen wordt; er was een multiplex vloer met daarboven vinyl en daarop laminaat, de huurder heeft zelf het vinyl en het laminaat verwijderd, het veren zou mogelijk kunnen komen door het verwijderen van het vinyl door de huurder; de draagconstructie is niet onderzocht maar deze is gelijk aan de rest van de woonruimte en daar is ook niets mis; er is mechanische ventilatie aangebracht in de badkamer en de wandtegels zijn doorgetrokken tot aan het plafond, daarnaast is een rooster geplaatst, dit heeft in april 2016 plaatsgevonden; dat de schimmel weer terugkomt, zou kunnen komen doordat de huurder een huis-tuin-en-keukenmiddel gebruikt; het gebrek aan de afzuigkap en de oven is in mei 2016 hersteld. Nader onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 26 oktober 2016 een nader onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren naar de ventilatiemogelijkheden in de badkamer. Hierbij is geconstateerd dat de inpandige doucheruimte kan worden geventileerd via een ventilatierooster in de douchedeur (van 0,18 m x 0,10 m) en een mechanische ventilator (van 0,16 m x 0,16 m) die is aangesloten op het natuurlijke ventilatiekanaal in het plafond. De mechanische ventilator kan aan en uit worden gezet via de lichtschakelaar in de doucheruimte. Een debietmeting heeft uitgewezen dat de luchtafvoer direct naar buiten, via de mechanische ventilator en het natuurlijke ventilatiekanaal, 16,67 liter per seconde bedraagt. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De verhuurder mag de overeengekomen huurprijs pas in rekening brengen nadat de gebreken zijn hersteld. Gebreken In de uitspraak met kenmerk is de huurprijs tijdelijk verlaagd vanwege de volgende ernstige gebreken: Ter plaatse van de achtergevel veert de houten vloer door, over een afmeting van 0,60m bij 0,70m. Dit is een gebrek in categorie C (nummer H2). Door onvoldoende ventilatiemogelijkheden zitten er op het plafond van de badkamer schimmelplekken over een oppervlakte van 1 m2. Op de binnenmuur van de badkamer zitten schimmelplekken over een oppervlakte van 0,50 m2. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb3). De inbouwafzuigkap en de inbouwoven in de keuken functioneren niet. De commissie merkt dit aan als gebreken analoog aan een gebrek in categorie C (nummer Na8). Beoordeling Huurcommissie De Huurcommissie is van oordeel dat het gebrek, aangeduid als CH2, nog niet verholpen is. Tijdens het onderzoek in de woonruimte op 20 juli 2016 is geconstateerd dat de vloer nog steeds doorveert. De verhuurder heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit anders is. De oorzaak van het veren is niet duidelijk geworden. Het is echter aan de verhuurder te onderzoeken wat de oorzaak is. De Huurcommissie passeert het verweer van de verhuurder dat het doorveren van de vloer geen reden is om de huurprijs tijdelijk te verlagen. In de hiervoor genoemde uitspraak was dit immers één van de gronden van de tijdelijke huurverlaging. Het gebrek met kenmerk CNb3 is naar het oordeel van de Huurcommissie wel opgelost. Tijdens het onderzoek in de woonruimte op 26 oktober 2016 is geconstateerd dat de luchtafvoer direct naar buiten, via de mechanische ventilator en het natuurlijke ventilatiekanaal, 16,67 liter per seconde bedraagt. Dit is boven de minimumnorm van 14 liter per seconde die geldt voor een badruimte of gecombineerde toilet/badruimte. Nu aan de norm is voldaan, is geen sprake van een bouwkundig gebrek, op grond waarvan de huurprijs tijdelijk verlaagd kan worden. De oorzaak van de terugkerende schimmelvorming dient daarom gezocht te worden in het niet goed schoonmaken van de oorspronkelijke schimmel en/of bewonersgedrag. De huurder heeft ter zitting verklaard de badkamer schoongemaakt te hebben, waarna de schimmel terugkeert. In het midden blijft of de oorspronkelijke schimmel onvoldoende is verwijderd of dat de terugkerende schimmel het gevolg is van bewonersgedrag. Voor de Huurcommissie staat echter voldoende vast dat het gebrek (schimmelvorming als gevolg van onvoldoende ventilatiemogelijkheden) opgelost is. Het gebrek CNa8 is onweersproken hersteld. Pagina 3 van 5

4 Tijdelijk verlaagde huurprijs De Huurcommissie heeft in haar uitspraak met kenmerk op grond van de drie genoemde gebreken de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 272,00 per maand, zijnde 40% van de geldende huurprijs van 680,00 per maand. Uit het voorgaande blijkt dat het gebrek CNb3 in april 2016 is hersteld, het gebrek CNa8 in mei 2016 en het gebrek CH2 nog niet. De Huurcommissie is van oordeel dat de geldende huurprijs nog niet in rekening mag worden gebracht, omdat nog niet alle gebreken hersteld zijn. De verlaging tot 40% van de geldende huurprijs acht zij echter niet meer redelijk, nu twee gebreken wel hersteld zijn. De Huurcommissie oordeelt dat verlaging tot 80% van de geldende huurprijs op grond van het nog bestaande CH2-gebrek redelijk is. De huurder moet daarom 80% van 680,00 per maand betalen, ofwel 544,00 per maand. De werkzaamheden voor het herstel van de twee andere gebreken zijn in mei 2016 afgerond. De tijdelijk verlaagde huurprijs van 544,00 per maand gaat daarom in op 1 juni Vanaf de eerste van de maand nadat ook het CH2-gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 680,00 per maand betalen. Zolang dat gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De gebreken zijn niet allemaal hersteld, de huurprijs blijft tijdelijk verlaagd. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet daarom de leges betalen. De leges zijn al als voorschotbedrag betaald. IV Beslissing De ernstige gebreken zijn gedeeltelijk verholpen. De huurprijs wordt met ingang van 1 juni 2016 tijdelijk verlaagd tot 544,00 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De verhuurder moet de leges betalen en krijgt daarom het betaalde legesvoorschot van 25,00 niet terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter J.L. Bakker en ir. B.S. Binnerts Zittingsleden Pagina 5 van 5