Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Eerste Jan Steenstraat NA AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 571,69 per maand wordt vanaf 1 juli 2015 tijdelijk verlaagd tot 171,51 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 28 oktober 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd wegens de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 10 juni 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 4 december 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV Correspondentie over de zaak Op 16 februari 2016 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de huurder. In zijn brief stelt huurder dat de overlast afkomstig van het ondergelegen restaurant nog niet verholpen is. Aan de brief heeft huurder een bericht gehecht van een adviseur Milieu & Gezondheid LO/Milieu en Gezondheid Pagina 1 van 5

2 GGD, Gemeente Amsterdam. In bedoeld bericht van 14 december 2015 wordt melding gemaakt van het volgende (zakelijk weergegeven): De meter is ingezet in december 2015 en de metingen ter plaatse geven een maximum aan van 7,4 ppm koolmonoxide (CO). De gehaltes CO zoals gemeten zijn laag, met uitzondering van 1 piek 's nachts. Dit was eenmalig en niet eenduidig te verklaren, maar gezien het geleidelijk stijgen en weer dalen kunnen het verbrandingsgassen (rook) zijn die de woning binnendringen. Als punt van aandacht wordt aangegeven om problemen bij niet, of niet goed functioneren van de afzuiging te voorkomen door een goede afdichting te verzorgen tussen restaurant en woning(en). Ook de geluidsbelasting van de diverse apparatuur verdient aandacht. In een ander bijgevoegd bericht d.d. 28 januari 2016 van de Milieu inspecteur is gesteld dat, voor wat betreft de geuroverlast die op 20 januari 2016 op het balkon is geconstateerd, wordt een handhavingtraject opgestart. De rook in het trappenhuis was duidelijk ruikbaar. Huurders brief met bijlagen moet worden beschouwd als hier te zijn herhaald en ingelast. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Van mijn brief aan de Huurcommissie (met bijlagen) heb ik ook een kopie aan verhuurder gestuurd. De overlast die ik heb van het ondergelegen restaurant ervaar ik erger dan in uw rapport is verwoord. Er is nog steeds sprake van stankoverlast. Op het dak heeft het restaurant een enorme installatie geplaatst. Mijn buren ondervinden daar vooral geluidsoverlast van. Als het restaurant de installatie zachter zet (dus minder herrie), dan heb ik binnenshuis enorme stankoverlast. De laatste meting door de GGD heeft wel koolmonoxide aangegeven. Handhaving heeft ook geconstateerd dat er hier iets niet klopt. Zowel Handhaving als de GGD hebben aparte rookproeven gehouden. Daarbij bleek ook de meterkast brandonveilig te zijn. Er is 2 keer eerder door de GGD geprocedeerd bij de kantonrechter. Daarbij zijn toen grote dwangsommen opgelegd. Zelf ben ik zeer ongerust over mijn gezondheid. Het restaurant grilt op houtskool en dat ook nog eens continu. Daarbij, het restaurant zit altijd vol. Ik vraag mij af wat er gebeurt als de installatie kapot gaat. Als ik bij verhuurder klaag over iets kleins, zoals een kapot lampje of zo, dan staan ze de volgende dag voor de deur. Maar als men koolmonoxide constateert, dan hoor ik daar niets meer over. Pagina 2 van 5

3 Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Verhuurder is eigenaar van het pand waar ook het restaurant in zit. Ik val in voor een collega. Ik ben van deze zaak onvoldoende op de hoogte. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de betaalde huurprijs. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juli Op die datum was de huurprijs, volgens het rapport van onderzoek, 571,69 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Met betrekking tot de woonruimte gold en geldt wederom, althans is wederom in gang gezet, een plicht tot het treffen van voorzieningen op grond van een besluit krachtens artikel 13 van de Woningwet, dan wel een besluit tot oplegging van een last onder bestuursdwang of last onder dwangsom wegens overtreding van het bepaalde bij of krachtens artikel 1a, 1b, 7b, of 13 van de Woningwet, voor zover de desbetreffende voorzieningen nog niet zijn getroffen en voor zover de aan de plicht tot het treffen van die voorzieningen ten grondslag liggende gebreken of tekortkomingen het woongenot van de gehuurde woonruimte ernstig schaden. Naar het oordeel van de commissie is er sprake van een gebrek in de categorie B (nummer 1). De commissie vat het in ieder geval als zeer ernstig op dat bij metingen als verricht door de betreffende afdelingen van de Gemeente, er sporen van koolmonoxide zijn geconstateerd. Bij een gebrek in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30% van de geldende huurprijs. De commissie vindt de gegeven situatie ernstig genoeg om deze 30% toe te passen. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 30% van de geldende huurprijs van 571,69. De huurder betaalt dus 171,51 per maand. COUGB ENV Pagina 3 van 5

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 28 oktober Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 juli De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 571,69 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juli 2015 het volgende ernstige gebrek: -Met betrekking tot de woonruimte gold en geldt wederom, althans is wederom in gang gezet, een plicht tot het treffen van voorzieningen op grond van een besluit krachtens artikel 13 van de Woningwet, dan wel een besluit tot oplegging van een last onder bestuursdwang of last onder dwangsom wegens overtreding van het bepaalde bij of krachtens artikel 1a, 1b, 7b, of 13 van de Woningwet, voor zover de desbetreffende voorzieningen nog niet zijn getroffen en voor zover de aan de plicht tot het treffen van die voorzieningen ten grondslag liggende gebreken of tekortkomingen het woongenot van de gehuurde woonruimte ernstig schaden. Naar het oordeel van de commissie is er sprake van een gebrek in de categorie B (nummer 1). De geldende huurprijs van 571,69 wordt vanaf 1 juli 2015 tijdelijk verlaagd tot 171,51 per maand. Pagina 4 van 5

5 Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme Ing F.A. Fens en G. Spermon Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5