Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Speeldonk JJ BEST Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 675,03 per maand wordt vanaf 1 januari 2016 tijdelijk verlaagd tot 405,02 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 15 maart 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 8 december 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 3 mei 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: het rapport geeft de situatie juist weer; er is nog niets veranderd sinds het onderzoek; de spullen die in de schuur staan, roesten weg of beschimmelen door het vocht; verhuurder stelt dat de schuur bedoeld is om alleen fietsen in te stallen; ik heb sinds de huuringang nog maar weinig nut van de schuur gehad. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: het betreft een nieuwbouwwoning in een hele nieuwe wijk, die in 2015 door de aannemer aan verhuurder is opgeleverd; de woning is dus niet zoals in het rapport staat, overgenomen van een vorige eigenaar; een deel van het openbare gebied moet nog worden aangelegd, onder andere het rioolstelsel is nog niet geheel gereed; klachten die huurders melden aan verhuurder worden aan de aannemer doorgegeven, die gaat dan kijken; er zijn wel 31 woningen, maar niet 31 klachten over wateroverlast in berging en tuin; in oktober/november 2015 is een gesprek geweest met huurder; de aannemer heeft geconcludeerd dat de bergingen voldoen en dat of huurder zelf of verhuurder iets aan de wateroverlast moet doen; daarna hebben we de tuinen van de 31 woningen in het complex laten onderzoeken door een gespecialiseerd bedrijf in februari 2016; de conclusie van dat bedrijf was dat een ondoorlatende laag de oorzaak is van de wateroverlast in de tuin en daardoor in de schuur; er is meer onderzoek nodig om zekerheid te krijgen; in sommige tuinen is veel overlast, in andere weinig; de aannemer heeft een bureau opdracht tot onderzoek gegeven; dat bedrijf concludeerde dat er een leemlaag is die wel waterdoorlatend is: als bewoners hun tuin gaan aanleggen, komt het goed; kopers van woningen in dit complex die hun tuin hebben ingericht, hebben geen last meer; er zullen bodemmonsters worden genomen, dan wordt bekeken of en welke maatregelen per tuin noodzakelijk zijn; we laten op grond van het resultaat van de grondboringen en de conclusies van de onderzoeksbedrijven een hovenier een plan van aanpak opstellen; de onderzoeken in deze tuin zijn nog niet afgerond, het staat voor ons nog niet vast dat er sprake is van een ernstig gebrek; er is op 3 mei jl. onderzoek gedaan door de rapporteur van de Huurcommissie die stelt dat er sprake is van poelvorming; dit kun je echter pas vaststellen als je over een langere periode de situatie bekijkt; we betwisten dus het rapport van onderzoek; er zijn geen verroeste spullen waargenomen, en evenmin plasvorming; daarnaast gaat het om een buitenberging, volgens het Bouwbesluit mag een dergelijke berging vochtig zijn; er is geen sprake van wegrottende planten. Ons beleid is dat bewoners hun tuin moeten inrichten. Korte samenvatting reactie huurder op verweer verhuurders gemachtigden: Pagina 2 van 5

3 volgens verhuurder is er onvoldoende bewijs voor wateroverlast; ik heb eerder al foto's aan verhuurder en aan de aannemer gestuurd; na iedere regenbui is er overlast; er is geen afvoer, geen riolering, het water kan niet uit de tuin afgevoerd worden; mijn tuin ligt lager dan die van buren, zij hebben minder wateroverlast; ik heb nog niets aan de tuin gedaan, want ik wist dat er waterproblemen zouden komen; de eerste klacht over dit probleem heb ik in augustus 2015 gemeld aan verhuurder. Zaaknummer III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 januari Op die datum was de huurprijs 675,03 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Als gevolg van een niet waterdoorlatende leemlaag van circa 100 tot 150 centimeter blijft na een regenbui water staan in de tuin en ontstaat poelvorming. Als gevolg hiervan kan huurder de tuin niet aanleggen omdat de beplanting weg rot. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CS2). Verhuurder heeft al veel onderzoek verricht naar de (oorzaak van de) wateroverlast in huurders tuin. Daar is nog geen conclusie uit voortgekomen, evenmin zijn er al aanbevelingen gedaan. Naar haar oordeel is de situatie van wateroverlast ten gevolge van een niet doorlatende laag in de bodem wel als een ernstig gebrek aan te merken. Immers na iedere regenbui blijft er volgens huurder water staan, zodat zelfs de vloer van de berging erg vochtig wordt en het opslaan van spullen (fietsen, tuingereedschap e.d.) niet mogelijk is in verband met aantasting door vocht van die spullen. Ook het gebruik van de tuin wordt door deze situatie ernstig belemmerd. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Omdat het gebrek zich buiten de woning voordoet, vindt de Huurcommissie in deze situatie een tijdelijke verlaging tot 60% van de geldende huurprijs redelijk. Pagina 3 van 5

4 De Huurcommissie verwijst hierbij tevens naar een gelijkluidende zaak uit dezelfde straat welke is behandeld ter zitting op 13 april 2016 (ZKN ). Ook in die zaak is de Huurcommissie tot een verlaging van de huurprijs gekomen wegens eenzelfde ernstig gebrek. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs 675,03. De huurder betaalt dus 405,02 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 15 maart Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 januari De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 675,03 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 januari 2016 het volgende ernstige gebrek: Als gevolg van een niet waterdoorlatende leemlaag van circa 100 tot 150 centimeter blijft na een regenbui water staan in de tuin en ontstaat poelvorming. Als gevolg hiervan kan huurder de tuin niet aanleggen omdat de beplanting weg rot. Dit is een gebrek in categorie C (nummer S2). De geldende huurprijs van 675,03 wordt vanaf 1 januari 2016 tijdelijk verlaagd tot 405,02 per maand. Pagina 4 van 5

5 Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter W.J.M. Dings en J.J.M.W. van Helden Zittingsleden Pagina 5 van 5