Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Klaprooslaan WL SON EN BREUGEL Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 652,00 per maand wordt vanaf 1 november 2013 tijdelijk verlaagd tot 402,23 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 4 februari 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 4 oktober 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 2 april 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: De puntentelling is akkoord; Het rapport geeft een goed beeld van de gebreken; Ik heb altijd alle ventilatieroosters open staan. Er is alleen schimmel bij de trap. Alle huurders hebben daar last van. Ik kan mij niet voorstellen dat alle huurders onvoldoende stoken en ventileren; Mij is bekend dat er huurders vanwege de vochtproblematiek zijn verhuisd. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: De puntentelling is akkoord; Het klopt dat er sprake is van schimmel. De meest waarschijnlijke oorzaak wordt gevormd door koudebruggen en misschien ook nog het voegwerk, maar wij wijzen er tegelijk op dat het hier gaat om een woning van 50 jaar oud; In 2011 lieten wij al onderzoek doen en toen bleek de vochtproblematiek niet aan de buitenschil te liggen, maar aan het stookgedrag. Dat de schimmel zich concentreert rond het trappenhuis komt omdat huurder niet de hele woning verwarmt, zo bleek uit het rapport. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 november Op die datum was de huurprijs 652,00 per maand. COUGB ENV Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte een ernstig gebrek: Er is een vochtprobleem dat zich concentreert op het stucwerk ter plaatse van de latei boven de voordeur en gedeeltelijk in de hoek met de binnendeur van het toilet in de hal. Tevens is zwarte schimmelvorming waargenomen op het stucwerk van de latei boven het vaste raamkozijn vin de voorgevel van de trapopgang van de begane grond naar de 1e etage. De schimmelvorming is het gevolg van koudebrug constructies op doorlopende lateien. De zijgevel en de voorgevel bevinden zich op het noordoosten (koude zijde). Pagina 2 van 5

3 Boven de voordeur is een luifel aanwezig. Het grove pleisterwerk is door huurster zelf aangebracht. Deze gevels zijn in thermisch opzicht (zeer) zwak. Bij een normaal tot kritisch binnenklimaat is schimmelgroei niet of nauwelijks te vermijden. Vooral bij de aansluitingen van de lateien met de gevel is de thermische kwaliteit als matig te karakteriseren. De vochtige lucht vanuit de keuken en de woonkamer condenseert op de lateien aan de binnenzijde. In het vaste raamkozijn in de voorgevel is geen bedienbaar ventilatierooster aanwezig voor gedoceerde continue ventilatie. Het cementen voegwerk ter plaatse van de ingelegde loodslabbe is verzand en valt er plaatselijk uit waardoor tijdens slagregen op de zijgevel water via het verzande voegwerk in de spouw/latei kan sijpelen. De afvoer bestaat uit een dun pijpje aan de onderzijde. Het afvoergat heeft een diameter van nauwelijks 10 mm. Al bij geringe vervuiling zal het afvoergat verstopt raken waardoor het hemelwater op de luifel niet weg kan en zal stijgen. Het stijgende water kan onder het plaatselijke gescheurde en verouderde loodslabbe komen. De plaatselijk poreuze bitumineuze dakbedekking is wel onder het lood tegen de buitengevel omhoog gezet. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CV3). Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 202 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 november 2013 vast op 202 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 1.005,58 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 1.005,58 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 402,23 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 4 februari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 november De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 652,00 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Pagina 3 van 5

4 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 november 2013 het volgende ernstige gebrek: Er is een vochtprobleem dat zich concentreert op het stucwerk ter plaatse van de latei boven de voordeur en gedeeltelijk in de hoek met de binnendeur van het toilet in de hal. Tevens is zwarte schimmelvorming waargenomen op het stucwerk van de latei boven het vaste raamkozijn vin de voorgevel van de trapopgang van de begane grond naar de 1e etage. De schimmelvorming is het gevolg van koudebrug constructies op doorlopende lateien. De zijgevel en de voorgevel bevinden zich op het noordoosten (koude zijde). Boven de voordeur is een luifel aanwezig. Het grove pleisterwerk is door huurster zelf aangebracht. Deze gevels zijn in thermisch opzicht (zeer) zwak. Bij een normaal tot kritisch binnenklimaat is schimmelgroei niet of nauwelijks te vermijden. Vooral bij de aansluitingen van de lateien met de gevel is de thermische kwaliteit als matig te karakteriseren. De vochtige lucht vanuit de keuken en de woonkamer condenseert op de lateien aan de binnenzijde. In het vaste raamkozijn in de voorgevel is geen bedienbaar ventilatierooster aanwezig voor gedoceerde continue ventilatie. Het cementen voegwerk ter plaatse van de ingelegde loodslabbe is verzand en valt er plaatselijk uit waardoor tijdens slagregen op de zijgevel water via het verzande voegwerk in de spouw/latei kan sijpelen. De afvoer bestaat uit een dun pijpje aan de onderzijde. Het afvoergat heeft een diameter van nauwelijks 10 mm. Al bij geringe vervuiling zal het afvoergat verstopt raken waardoor het hemelwater op de luifel niet weg kan en zal stijgen. Het stijgende water kan onder het plaatselijke gescheurde en verouderde loodslabbe komen. De plaatselijk poreuze bitumineuze dakbedekking is wel onder het lood tegen de buitengevel omhoog gezet. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CV3). Het puntenaantal van de woonruimte is 202 punten. De geldende huurprijs van 652,00 wordt vanaf 1 november 2013 tijdelijk verlaagd tot 402,23 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Wanneer u het niet eens bent met de legesveroordeling kunt u binnen zes weken na verzending van deze uitspraak bezwaar maken tegen deze beslissing. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme W.J.M. Dings en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5