Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Eduard Douwes Dekkerdreef MD GOIRLE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 512,23 per maand wordt vanaf 1 juli 2015 tijdelijk verlaagd tot 204,89 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 4 november 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 17 september 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 21 december 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 6

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van huurder: Het rapport is wel compleet. Door de aannemer werd aangegeven dat er al een tweede vloer was aangebracht. Ik kreeg het idee dat verhuurder mij testte op mijn juridische kennis. Ik heb mij daarom hierin verdiept. Bij het bezoek van verhuurder werd aangegeven dat ook de beschadiging aan de tegels (volgens verhuurder ons eigendom) onze verantwoording was. Moeder gebruikt ook in de nacht het toilet beneden, omdat zij zich snijdt aan de tegels boven. De kraan boven geeft ook alleen warm water. Deze klacht werd wel direct opgelost. Later gaf men aan dat gaan we niet doen, gelet op de overname. Een vreemde opmerking, omdat de klacht al was verholpen. Toen de medewerker van verhuurder de woning bezocht, heb ik aangegeven dat wij een klein kleurverschil zouden accepteren. Over de tegels heen plakken zou men niet doen. Als er wel kleurverschil zou zijn dan zou men intern bespreken wat te doen. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Het beleid is gewijzigd. Voorheen werden badkamer, keuken en toilet planmatig vervangen. Nu hanteren we het criterium dat het schoon, heel en veilig moet zijn. Op verzoek van bewoners wordt bezien of er sprake is van noodzaak voor vervanging badkamer, keuken of toilet. Er wordt een bezoek gebracht aan de woning, er wordt over en weer gecommuniceerd en dan worden er afspraken gemaakt over reparatie en/of vervanging. Wij willen in deze zaak de vloer vervangen, omdat er daarvan enkele tegels kapot zijn. Als dezelfde tegels beschikbaar zijn, dan worden deze vervangen. Zijn de tegels niet beschikbaar, dan komt er een heel nieuwe vloer die over de oude vloer wordt heen gelegd. Bij huurmutatie wordt wel gekeken of de voorziening vakkundig is aangebracht. Het muurtje is er door de vorige huurder aangebracht. Er wordt gecommuniceerd over de overname, als de nieuwe huurder een voorziening niet wenst, dan wordt de oude huurder gevraagd dit binnen een korte termijn te verwijderen. Alle naden tussen wanden en vloer worden bij het aanbrengen van de nieuwe vloer dicht gekit. Ik heb de woning op 19 oktober 2015 voor de eerste maal bezocht. De late reactie heeft interne oorzaken. Wij hebben aangeboden de tegels te vervangen, deze optie is door huurder niet geaccepteerd. Gelet op de hoogte van de dorpel, denk ik dat er geen tweede vloer in zit. Zaaknummer Pagina 2 van 6

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juli Op die datum was de huurprijs 512,23 per maand. Zaaknummer Onderhoud en gebreken In juni 2015 is door huurder contact opgenomen met verhuurder. Huurder meldt dat de badkamer is versleten en verouderd. De tegelvloer is dusdanig beschadigd dat dit tot verwondingen van huurder heeft geleid. Huurder heeft deze klacht ook in juli en augustus gemeld. In verband met de vakantieperiode was eerst op 16 september 2015 een bezoek aan de woning door verhuurder mogelijk. Naar aanleiding van dit bezoek schrijft huurder op 17 september 2015 een brief waarin de situatie nogmaals wordt uitgelegd. Er wordt nogmaals een huisbezoek gebracht door verhuurder. Huurder zendt de hierop volgende correspondentie en foto's mee met het verzoek. Door rapporteur wordt aangegeven dat er acht vloertegels dusdanig zijn beschadigd dat er gevaarlijke snijranden zijn ontstaan. Er was sprake van een lekkage bij de wastafel. Door verhuurder zijn de leidingen vernieuwd en is het sifon vervangen. De deur van de douchewand is defect. De douchebak met douchewand is door een vorige huurder aangelegd. De douchebak is in de verdiepte vloer van de oorspronkelijke inloopdouche geplaatst. In de hierdoor ontstane richel blijft water staan, hetgeen niet hygiënisch is. De binnendeur van de badkamer is inmiddels ingekort, zodat sprake is van een betere luchttoevoer. Het afzuigventiel van het mechanisch afzuigsysteem is vervangen en het kanaal is schoongemaakt. De door verhuurder toegezegde afstandbediening van de afzuiging is nog niet geleverd. De afzuiging kan nu slechts in de keuken worden bediend. Verhuurder heeft zich inmiddels bereid verklaard om de beschadigde tegels te vervangen, of om een nieuwe tegelvoer aan te brengen. Namens huurder wordt aangegeven dat de douche en het toilet in de badkamer thans niet goed bruikbaar zijn. Naast het gevaar van de snijranden aan de tegels, blijft er ook water in de badkamer staan. Als huurder op de natte, gladde vloer stapt, bestaat er kans op uitglijden. Verder is het blijven staan van water in de richel naast de douchebak onhygiënisch. COUGB ENV De commissie begrijpt van de gemachtigde van huurder dat er de voorkeur wordt gegeven aan het terugkeren naar de standaardsituatie. Een badkamer met toilet en inloopdouche. Door huurder wordt verder aangegeven dat door de aannemer is aangegeven dat er al een tweede laag tegels aanwezig is in de badkamer. Pagina 3 van 6

4 Zaaknummer Het standpunt van verhuurder is duidelijk. Verhuurder gaat niet meer standaard over tot een planmatige vervanging van een badkamer. Iedere badkamer wordt bij klachten beoordeeld. Vervolgens wordt in overleg besloten of wordt overgegaan tot vervanging of dat wordt volstaan met reparaties. In deze situatie stelt verhuurder verder dat de douchebak geen standaardvoorziening is en dat huurder deze in 2003 heeft overgenomen van de voorgaande huurder. Verhuurder heeft om die reden aan huurder aangegeven dat er geen werkzaamheden aan de douchevoorziening worden uitgevoerd, omdat deze eigendom is van huurder. De commissie is met rapporteur van oordeel dat hiervan geen sprake is. De douchevoorziening is door natrekking eigendom van verhuurder. Huurder stemt in met het terugbrengen van de situatie naar de standaardvoorziening (inloopdouche). De commissie is verder van oordeel dat de douchebak niet goed bruikbaar (meer) is. De douchebak is sterk verouderd, staat los en er blijft water onder en naast staan. Het is in deze situatie niet van belang of dit een gevolg is van een onoordeelkundige installatie van deze douchebak door de voorgaande huurder of een gevolg van slijtage. De commissie is van mening dat sprake is van een gebrek in categorie C. De commissie merkt om die reden de staat van de douchebak in combinatie met de staat van de tegelvloer aan als het gebrek in categorie C, nummer Nc3 (gevaar met kans op verwonding) en nummer Nb4 (vloer ligt niet op afschot, waardoor water blijft staan). Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De douchebak is ondeugdelijk, de tegelvloer heeft gevaarlijke snijranden en ligt onvoldoende op afschot. Dit is een gebrek in categorie C (analoog aan nummer Nb4 en Nc3). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. De commissie vertrouwt er op dat verhuurder alsnog de toegezegde afstandbediening voor het mechanisch afzuigsysteem in de douche aan huurder aflevert. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs ( 512,23). De huurder betaalt dus 204,89 per maand. Pagina 4 van 6

5 Zaaknummer Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 4 november Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 juli De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 512,23 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 5 van 6

6 Zaaknummer IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juli 2015 het volgende ernstige gebrek: De douchebak is ondeugdelijk, de tegelvloer heeft gevaarlijke snijranden en ligt onvoldoende op afschot. Dit is een gebrek in categorie C (analoog aan nummer Nb4 en Nc3). De geldende huurprijs van 512,23 wordt vanaf 1 juli 2015 tijdelijk verlaagd tot 204,89 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. BREDA, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer F.J. Bedaux en C.C.M. Hamers M.Sc. Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6