Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Bangkokdreef SH UTRECHT Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 627,68 per maand wordt van 1 februari 2016 tot 1 december 2016 verlaagd tot 376,61 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 19 juli 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 1 januari 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 23 september 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Bij ontvangen brief van 2 december 2016 heeft de verhuurder zijn reactie op het rapport van onderzoek gezonden. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring (gemachtigde van de) huurder: Ik wil de commissie een pakket stukken overhandigen, dit betreft een stukje geschiedenis. Nu verhuurder hiertegen bezwaar maakt, zal ik hem de stukken meegeven, dan hoor ik wel of ik het alsnog mag delen met de Huurcommissie; Ik ben hier al twee jaar mee bezig; Vanmorgen is het hang- en sluitwerk vervangen. Het raam is gekit en er zijn tochtlatten geplaatst. De stukadoor en loodgieter komen nog; Verhuurder zet nu alles in werking, huurder heeft dus geen onzin uitgekraamd; De slaapkamer is te tochtig, in de keuken komt het water van buiten; Huurder komt een compensatie toe voor gederfd woongenot; Huurder heeft huur ingehouden, hij heeft al ruim 5.000,00 betaald, nu moet hij nog 2.000,00. Een bedrag van 3.000,00 lijkt ons een schappelijke vergoeding. De keuken is nu onbruikbaar, de vloer is beschadigd. Verhuurder moet ook daar in tegemoet komen; Verhuurder heeft niet adequaat gereageerd. Pas de laatste paar weken/maanden is sprake van herstel; Verhuurder is ook helemaal niet coulant. Een huurder die weet dat de verhuurder lak heeft aan zijn klachten, gaat niet de volledige huur betalen; Het rapport is te makkelijk, er staat dat er geen lawaai is, want het is niet geconstateerd; Ik heb veel stress en psychische klachten; Op 28 juni 2016 is er een onderhandeling bij mij thuis geweest. De eerste keer in anderhalf jaar; Het is niet het complete plaatje wat verhuurder in zijn schrijven van 2 december 2016 aangeeft; Ik toon de commissie een filmpje van de lekkage in de keuken. Het regent echt bij mij binnen. Ik heb ook filmpjes naar de verhuurder gestuurd; Het komt niet uit de lucht vallen dat ik ben gestopt met betalen van de huur; Bij de bovenbuurvrouw was de afvoer in de keuken niet goed. Dat is nu opgelost in mijn keuken. Het is hersteld in november 2016; Op 3 mei 2016 heb ik de verhuurder een gestuurd over de lekkage in de keuken. Pagina 2 van 6

3 Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Ik maak bezwaar tegen het overleggen van de stukken door de huurder. Als deze informatie niet meespeelt, dan hoeft het ook niet te worden overhandigd. Ik zal de commissie binnen één week na de zitting laten weten, of huurder deze gegevens mag delen met de Huurcommissie*; Wij hebben onze reactie op het rapport gezonden; De door huurder genoemde twee jarentermijn komt ons niet bekend voor; Wij zijn heel druk met huurder. Hij betaalt geen huur, althans op advies van zijn advocaat, deels. Hij gebruikt het inhouden van huur als pressiemiddel. Huurder overspoelt ons met klachten. Wij dachten dat alles klaar was, wordt alles weer opnieuw met de advocaat voorgelegd; Het rapport van de Huurcommissie is helder, hieruit blijkt dat er niets meer aan de hand is; Er is wel op iedere klacht van huurder gereageerd, ondanks dat dit misschien niet altijd even adequaat is gedaan; Mijns inziens zijn er geen ernstig gebreken; De lekkage in de keuken is 1 juni 2016 gemeld; De lekkage in de berging is in september 2016 gemeld; De lekkage komt vermoedelijk van de afvoer van de bovenburen; In oktober 2015 ben ik bij huurder geweest; Naar mijn mening is de lekkage in de keuken niet erg. Er is een verlaagd schrootjesplafond, daarop zit een lichte lekkageplek. Hierop hebben we de onderaannemer ingeschakeld; We hebben wel werkzaamheden aan het raam uitgevoerd; We hebben ons coulant opgesteld en geprobeerd het voor eens en altijd op te lossen. Dit staat los van de ernst van de klacht; Huurder heeft een deel van de huurachterstand ingelopen. We wilden een onafhankelijk expert inschakelen die, op onze kosten, in kaart zou brengen wat er mis is in de woning; We zijn een maand in onderhandeling geweest met huurder; We hebben geen bedrag geboden ter compensatie; Alle kosten die wij gemaakt hebben voor de huurachterstand, etc. laten we zitten. Bij ernstige gebreken hadden we de staffel van de Huurcommissie aangehouden; De lekkage in de keuken is niet gemeld in september * Bij ontvangen brief van 12 december 2016 heeft de verhuurder de commissie laten weten dat hij dit bezwaar wenst te handhaven. Zijns inziens bevat het door huurder ingediende document een onvolledig en gekleurd beeld van de feitelijke gang van zaken en is dermate laat aan hem ter beschikking gesteld dat het hem thans ontbreekt aan een gedegen mogelijkheid om daarop een reactie te formuleren. Pagina 3 van 6

4 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 januari Op die datum was de huurprijs 627,68 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Er is sprake van tocht en wateroverlast in de keuken. De wateroverlast is afkomstig van een lekke afvoer van de bovenburen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1); Er is sprake van wateroverlast in de berging. Dit is veroorzaakt door lekkage van de standleiding. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V2). Het gebrek in de keuken is hersteld in november 2016 en het gebrek in de berging in september Voor de lekkage in de keuken verlaagt de commissie de huur van 1 juni 2016 tot 1 december Voor de lekkage in de berging verlaagt de commissie de huur van 1 februari 2016 tot 1 oktober De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de maximale huurprijs redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs van 627,68 per maand. De huurder betaalt dus 376,61 per maand Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging Het gebrek aan de berging is gemeld in september Het gebrek in de keuken op 3 mei De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 19 juli Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. Pagina 4 van 6

5 De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op 1 februari Het gebrek in de keuken is hersteld in november Het gebrek in de berging in september Vanaf 1 december 2016 moet de huurder weer de huurprijs van 627,68 per maand betalen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval had de woonruimte op 1 februari 2016 een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 februari 2016 de volgende ernstige gebreken: - Er is sprake van tocht en wateroverlast in de keuken. De wateroverlast is afkomstig van een lekke afvoer van de bovenburen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1); - Er is sprake van wateroverlast in de berging. Dit is veroorzaakt door lekkage van de standleiding. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V2). Het gebrek in de keuken is hersteld in november 2016; Het gebrek in de berging is hersteld in september 2016; De geldende huurprijs van 627,68 per maand wordt van 1 februari 2016 tot 1 december 2016 verlaagd tot 376,61 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 5 van 6

6 Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter W.J.M. Dings en A.M. Rudolphus Zittingsleden Pagina 6 van 6