Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Prinsegracht 120 A 2512 GD 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De woonruimte heeft op 1 oktober 2015 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 6 november 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 25 september 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 7 december 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 6

2 Zaaknummer Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Het klopt dat er sprake is van een constante zoemtoon, het rapport klopt. Ik heb na de gebrekenmelding van 25 september, pas 46 dagen later een reactie gekregen. De klusjesman kwam in november Het probleem werd niet opgelost. Wij hebben dit weer gemeld. Op 7 december kregen wij een bericht dat alles was opgelost. Nadien is het onderzoek van rapporteur uitgevoerd. De geluidsoverlast is erger geworden. Vooral in woonkamer en slaapkamer. Je moet met oordopjes slapen, daarom heb ik hoofdpijn. Wij hebben geklaagd, maar de klusjesman moest dit overleggen met verhuurder. Er is nadien niets meer gebeurd. De klacht over de keuken is erger geworden. Het betreft vooral ook ernstige stankoverlast en vetvorming op de muren. Er is geen voldoende trek. Verhuurder heeft een buis gelegd tussen de afzuigkap en het rooster. De buis heeft dit niet opgelost. De klacht is de trekkracht, die is niet verbeterd. Ik heb foto's van de vetvorming in de keuken. In de badkamer is de klacht ook ernstiger geworden. Er zijn nieuwe schimmels, zoals te zien op de foto van deze maand. Ook het badkamermeubel is verder beschadigd. Het rooster is vervangen door een plastic plaatje, het filter is verwijderd. Ook hier is het probleem onvoldoende trekkracht. In tegenstelling tot hetgeen wordt gemeld in rapport is ook in het toilet sprake van schimmelvorming, ook hier is geen trekkracht. Toen de onderzoeker kwam, was net alles schoongemaakt. Verhuurder mag altijd binnen. Ook de c.v.-monteur mag binnen. De klusjesman is ook verschillende keren geweest. Ik heb geen deskundigenrapport. Ik heb de geluidsoverlast wel proberen te meten met behulp van een app. Dit is niet gelukt. De afzuigkap maak ik altijd schoon. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Dit probleem is veroorzaakt door slecht onderhoud. Ik denk dat de klachten gekoppeld zijn. De kookplaat werd niet schoongehouden, gaf geen warmte meer af. Deze is vervangen. De afzuigkap wordt niet schoongehouden, dit zorgt dat er geen trek is. De filters van de mechanische ventilatie worden door huurder ook niet schoongehouden, daarom hebben wij speciale kapjes laten aanbrengen. Een groot probleem is dat ik van huurder niet in de woning mag om de klacht te beoordelen. Ik moet steeds iemand anders inhuren. Ik heb zelf een technische achtergrond en kan deze klachten beoordelen. Dan hoef ik uitsluitend als ik vaststel dat er iets kapot is, iemand in te huren. Er was eerder een klacht over de c.v.-pijp dat deze geluid gaf. Huurder had toen alle radiatoren dicht gezet en de ketel bleef draaien. Huurder laat ook de c.v.- monteur niet binnen. Het onderhoud moet echter wel uitgevoerd kunnen worden. Elke keer als er een huurverhoging is, dan heeft huurder een klacht. Sinds 2011 is er al 3 of vier keer iemand geweest. De laatste keer ging over een Pagina 2 van 6

3 servicekostenberekening. Ik kreeg gelijk, maar huurder betaalt niet. De rekening blijft open staan. Het ventilatiesysteem is gekoppeld aan twee woningen, de bovengelegen woning heeft geen klachten. Voor de gebrekenbrief is er geen andere klachtenmelding geweest. De gebrekenbrief heb ik doorgegeven aan de aannemer. Vervolgens ben ik gaan bellen. Pas na een schriftelijke reactie, reageerde huurder. Steeds als er iets kapot is, vernieuw ik het. Zaaknummer III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 oktober Op die datum was de huurprijs 519,19 per maand. Onderhoud en gebreken Huurder klaagt over geluidsoverlast van de mechanische ventilatie en een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van keuken, toilet en badkamer. Door rapporteur wordt aangegeven dat de mechanische ventilatie een zoemtoon geeft, die door huurder als storend wordt ervaren. Deze klacht kan mogelijk worden aangemerkt als een gebrek in categorie C, nummer 3. Huurder geeft hierover aan dat de klacht is verergerd. De zoemtoon is ook duidelijk hoorbaar in woonkamer en slaapkamer. Huurder heeft echter niet de beschikking over een deskundigenrapport, waarmee de ernst van de geluidsoverlast onomstotelijk wordt vastgesteld. Ten aanzien van de klacht over de onvoldoende ventilatiemogelijkheden van keuken, toilet en badkamer geeft huurder aan dat rapporteur geen schimmel heeft kunnen constateren, omdat kort voor het bezoek van rapporteur de schimmels zijn verwijderd. Ter zitting toont huurder recente foto's van keuken, badkamer en toilet. In de badkamer is schimmelvorming waarneembaar en het badkamermeubel is beschadigd. In de keuken is sprake van vetvorming en stelt huurder dat sprake is van stankoverlast. In het toilet is sprake van schimmelvorming bij het afzuigventiel. Pagina 3 van 6

4 Zaaknummer Door verhuurder wordt aangegeven dat beide klachten wellicht samenhangen. Verhuurder stelt dat het mogelijk is dat huurder de afzuigkap en de ventilatieventielen onvoldoende schoon maakt. De kanalen raken verstopt en dit kan leiden tot een defect aan de motor met als gevolg de door huurder aangegeven zoemtoon van de mechanische ventilatie. Door de aannemer is op 17 november 2015 de woning bezocht. De kookplaat is vervangen en er zijn werkzaamheden verricht aan de afzuigkap en de mechanische ventilatie. Door de aannemer zijn diverse foto's gemaakt. De foto's laten vervuilde filters van de afzuigventielen zien en vervuiling van de afzuigkap. De afzuigventielen zijn thans voorzien van plastic kapjes, waardoor een vervanging van de filters door huurder niet meer noodzakelijk is. Verder heeft de aannemer de afzuigkap opnieuw aangesloten, waardoor vetvorming in de keuken kan worden voorkomen. Door de aannemer is op 17 november 2015 geen ernstige schimmelvorming waargenomen. Verhuurder geeft aan dat hij niet tot de woning wordt toegelaten om zelf de door huurder aangegeven klachten te beoordelen. Huurder stelt ter zitting dat hij wel bereid is verhuurder toe te laten. Ter zitting wordt tussen huurder en verhuurder afgesproken dat aan verhuurder toegang wordt verleend om de klachten te beoordelen. Volgens de verklaringen van huurder en de ter zitting besproken rapportage zou sprake kunnen zijn van een ernstig gebrek. De klacht die betrekking heeft op geluidsoverlast is niet ondersteund door een deskundigenrapport. Een objectieve vaststelling van deze klacht is daarom niet mogelijk. Verder is niet uit te sluiten dat deze klacht is gerelateerd aan de werking van de mechanische ventilatie. De klacht die betrekking heeft op de werking van de mechanische ventilatie wordt naar de mening van verhuurder mogelijk veroorzaakt door het gebruik hiervan door huurder. Verder geeft verhuurder aan dat huurder geen toegang tot de woning aan hem heeft verleend om deze klacht te beoordelen. Door de commissie wordt vastgesteld dat door rapporteur wordt vastgesteld dat de mechanische ventilatie weinig trek vertoont. In de woning zijn tijdens het onderzoek echter geen ernstige gevolgen vastgesteld in de vorm van ernstige stankoverlast of ernstige schimmelvorming op wanden en plafonds. Ten aanzien van de beschadiging van het badkamermeubel staat onvoldoende vast dat dit een gevolg is van een onvoldoende werking van de ventilatie. De commissie is van mening dat aan verhuurder gelegenheid moet worden geboden om de klachten zelf te beoordelen. Verhuurder kan dan op basis van de eigen beoordeling een derde inschakelen om een mogelijk gebrek te verhelpen of huurder adviseren over het gebruik van de woning. Pagina 4 van 6

5 In deze situatie kan verhuurder uitsluitend afgaan op de beoordeling van de klachten door een ingehuurde aannemer. Verhuurder kan vooraf niet bepalen welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden en/of vaststellen of de door een aannemer uitgevoerde werkzaamheden tot voldoende resultaat hebben geleid. De commissie begrijpt van huurder dat de klachten zijn verergerd. Binnen deze procedure dient de commissie echter uit te gaan van de situatie op 1 oktober 2014, zijnde de eerste van de kalendermaand volgend op de gebrekenmelding van huurder. Zaaknummer Concluderend Op basis van het rapport, de verklaringen van huurder en verhuurder en de ter zitting getoonde foto's, blijkt niet dat er op die datum sprake was van een dusdanig gebrek aan de mechanische ventilatie dat dit heeft geleid tot ernstige schimmelvorming, stankoverlast of vochtoverlast. De ernst van de geluidsoverlast wordt niet aangetoond met een deskundigenrapport. Ten aanzien van de gebrekenmelding van huurder is door verhuurder actie ondernomen, een aannemer heeft de woning bezocht en werkzaamheden uitgevoerd. Over de vraag of verhuurder toegang had kunnen hebben tot de woning worden partijen het niet eens. Huurder stelt dat verhuurder altijd toegang heeft tot de woning, maar uit de notities in het dossier blijkt ook dat huurder heeft aangegeven dat verhuurder bij het onderzoek door rapporteur niet welkom is. Er is tenminste sprake van een communicatiestoring tussen huurder en verhuurder. Het gaat de commissie dan ook te ver om binnen deze procedure over te gaan tot een tijdelijke huurprijsverlaging op grond van gebreken. De commissie vertrouwt er op dat huurder en verhuurder in goed overleg de werking van de mechanische ventilatie zullen optimaliseren. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. Pagina 5 van 6

6 Zaaknummer IV Beslissing De woonruimte heeft 1 oktober 2015 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns J.L. Bakker en mr. M.P.C. Kaptein Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6