Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Houtrakgracht SJ UTRECHT Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs wijzigt niet I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 4 maart 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 25 april 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 15 september 2016 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de huurder. Huurder reageert op de toegezonden rapportage. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik heb geen opmerkingen over de puntentelling. Ik vind dat de woning behang- en schilderklaar opgeleverd moet worden. In één kamer heb ik zelf behang af moeten halen. Ook is niet overal de muur glad. Ik word op kosten gejaagd door verhuurder. De douche doet het matig. De regendouche doet het niet. De knop is er af bij de temperatuurregeling, ik kan de temperatuur niet zien en ook het draaien gaat niet soepel. De klacht over de mechanische ventilatie wordt niet goed omschreven. De lucht is te droog, ik heb hier veel last van. Ik wist niet dat ik zelf iets van de mechanische ventilatie moest bewijzen. Hij maakt teveel lawaai. Ik heb hier last van. Ik wil glad gestuukte muren, dat moet ook van de Woonbond. De gang heb ik gezien voor de aanvang van de huurovereenkomst. Ik heb direct aangegeven dat de wanden in de gang en de slaapkamers niet in orde waren. Verhuurder zegt dat ik het behang mag verwijderen, maar er wordt slechts aangesmeerd, de muren worden niet volledig gestuukt. Er is in de winter gekeken naar de mechanische ventilatie. Het ventilatierooster zit ongeveer 30cm van mijn bed. Dit is veel te koud. Ik heb nu wel alle roosters open en de mechanische ventilatie maakt nog veel lawaai. De kraan wordt vervangen, daar ben ik blij om. Het elektra is geen werk voor huurder. Ook door de vorige bewoners was het toilet overgenomen en dan is het voor verhuurder. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Er zijn geen aanmerkingen op de woningwaardering. Ik kan me in grote lijnen vinden in het rapport. Wij leveren de woningen behangklaar op. Dit is volgens onze basiskwaliteitregels. Voor het schilderen is een heel strakke, gladde muur nodig. Het bereiken van deze kwaliteit is aan huurder zelf. De kraan was volgens de opzichter niet stuk. Het niet soepel draaien is iets anders. Mijn collega opzichter is in maart geweest. Ik wil wel aanbieden om deze kraan te vervangen. Mijn collega heeft met een aannemer de woning in februari/maart bezocht. Zij hebben geen bijzonderheden geconstateerd. Zij hebben wel gezien dat de ventilatieroosters dicht waren en dat er condens op de ramen was. Er is een ventilatieadvies gegeven. Met betrekking tot de lichtschakelaars hebben wij werkzaamheden uitgevoerd, deze klacht is opgelost. De toilet is overgenomen, daarom moet huurder het onderhoud uitvoeren. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 5 september 2015 tegen een huurprijs van 650,00 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 178 punten. De huurder en verhuurder hebben geen bezwaren gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt het puntenaantal van de woonruimte per 5 september 2015 vast op 178. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 912,83 per maand. Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. De commissie begrijpt dat huurder een bepaald verwachtingspatroon had bij de wijze waarop een woning wordt opgeleverd. Huurder geeft aan dat de woning niet behang- en schilderklaar is opgeleverd. Huurder meent dat de muren ten minste afgewerkt moeten zijn met een goede, gladde stuuklaag, zodat een huurder kan volstaan met het schilderen van de muren. De commissie begrijpt dat huurder de term behang- en schilderklaar wat ruimer uitlegt dan gebruikelijk. In beginsel wordt hier mee bedoelt dat een woning dusdanig wordt opgeleverd dat een huurder de muren kan behangen en het binnenschilderwerk kan uitvoeren. De commissie stelt vast dat de muren niet in een fraaie staat zijn opgeleverd. Kennelijk heeft een voorgaande bewoner boorgaatjes gemaakt in het tegelwerk van de badkamer en is in een slaapkamer over resten behang en pluggen het behang aangebracht. De commissie begrijpt dat dit hinderlijk is voor huurder, de situatie wordt echter niet aangemerkt als een dusdanig ernstig gebrek aan de woning dat een (tijdelijke) huurverlaging op zijn plaats is. De kraan bij de douche functioneerde nog wel (zij het matig) tijdens het onderzoek in de woonruimte. Huurder geeft aan dat de kraan thans niet meer functioneert. Binnen deze procedure dient de commissie echter vast te stellen of op de datum van de huurovereenkomst sprake was van een ernstig gebrek. Dit was, gelet op de bevindingen van rapporteur, niet het geval. Ter zitting is door verhuurder toegezegd dat de kraan zal worden vervangen. Huurder is verder van mening dat de mechanische ventilatie teveel lawaai maakt en dat er sprake is van tochtoverlast. Door rapporteur is de situatie niet aangemerkt als een het woongenot ernstig storend gebrek. Van huurder is geen deskundigenrapport ontvangen waaruit het tegendeel blijkt. Pagina 3 van 5

4 Ten aanzien van het toilet stelt huurder dat het toilet ook door de voorgaande bewoner reeds is overgenomen en dat daarom nu verhuurder eigenaar is. Door de commissie wordt opgemerkt dat het niet van belang is of een voorziening is aangebracht door een vorige bewoner of is overgenomen door een vorige bewoner. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het toilet in de douche en de granolwanden in woonkamer en keuken zelf aangebrachte voorzieningen zijn. Huurder dient hier zelf het onderhoud aan uit te voeren. Verhuurder heeft aangeboden om bij klachten het toilet in de badkamer te verwijderen. Alles overwegende is de commissie van mening dat er geen reden is om af te wijken van de bevindingen die zijn neergelegd in het rapport. Dit betekent dat wordt vastgesteld dat er ten tijde van de ingangsdatum van de huurovereenkomst geen sprake was van ernstige gebreken. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De huurprijs wijzigt niet en er zijn geen ernstige gebreken aan de woonruimte. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 daarom niet terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 178 punten. De met ingang van 5 september 2015 overeengekomen huurprijs van 650,00 per maand is op basis van dit puntenaantal redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet de leges betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 daarom niet terug. UTRECHT, De Huurcommissie, Pagina 4 van 5

5 mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter mr. P. Eymaal en R.A. Bolder-Wiggers Zittingsleden Pagina 5 van 5