Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Havenstraat TA GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 610,91 per maand is wel redelijk I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 10 augustus 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 29 september 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Ik ga akkoord met de behandeling ter zitting door twee commissieleden; Klopt het aantal verwarmde vertrekken wel? De badkamer heeft geen verwarming; Er is geen sprake van een inbouw kookplaat 5 of 6 pits luxe uitvoering; Zijn er wel 7 extra enkele kasten in de keuken? De afmeting van de extra wandtegels in de doucheruimte klopt niet, wij komen lager uit (2.55 m x 1.80 m = 4.59 m2) dan 6,60 m2; In het nieuwe beleid worden geen punten meer opgenomen voor een scheerwandcontactdoos. De rapporteur heeft hier mede punten voor opgenomen. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Ik ga ook akkoord met behandeling door twee commissieleden in plaats van drie; Ik betwist wat gemachtigde van huurder aangeeft; Het is hier 2.60 m hoog; De vloerverwarming werkt; De WOZ waarde (nieuwbouw/aanbouw) was nog niet vastgesteld toen we de woning gingen verhuren. Het pand had een fictieve waarde van ,00. De gemeentelijke beschikking is voor deze woonruimte is uitgekomen op ,00. Gemachtigde van huurder heeft de commissie bij ontvangen brief van het volgende meegedeeld. Tijdens de zitting van heden is er discussie geweest omtrent de verwarming van de badkamer en in hoeverre de regendouche een luxe uitvoering betreft. Ter zitting is aangeboden foto's ter verduidelijking te laten zien. Deze foto's zijn bijgevoegd. Gemachtigde van huurder zou graag willen weten wat de beleidslijn van de Huurcommissie is omtrent het ter zitting ter verduidelijking laten zien van foto's en andere documentatie. De commissie merkt op dat zij het beleid hanteert: wie stelt, bewijst. Partijen kunnen de commissie van hun gelijk overtuigen door middel van overlegging van bijvoorbeeld foto's en/of andere documentatie. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 16 mei 2016 tegen een huurprijs van 710,00 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 126 punten. De gemachtigde van huurder heeft op diverse punten bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De commissie gaat hiernavolgend nader in op deze bezwaren. Verwarmde vertrekken Ter zitting is duidelijk geworden dat sprake is van vloerverwarming in de badkamer. De door de rapporteur opgenomen 4 vertrekken (8,00 punten) is daarom correct. Mocht huurder klachten hebben over het niet werken van deze vloerverwarming, dan dient hij dit te melden bij de verhuurder. Keuken De ter zitting overgelegde foto en navraag bij de rapporteur heeft uitgewezen dat sprake is van een inbouw 4 pits kookplaat (0,50 punt) in plaats van een inbouw kookplaat 5 of 6 pits luxe uitvoering (0,75 punten). Dit betekent dat 0,25 komt te vervallen. Tevens heeft rapporteur aangegeven dat wel sprake is van 7 extra enkele kasten (1,75 punt), naast de standaard voorziening van twee kastjes onder en twee kastjes boven. Sanitair Navraag bij de rapporteur heeft uitgewezen dat hij zijn standpunt voor wat betreft de oppervlakte van de extra wandtegels handhaaft. De commissie conformeert zich hieraan en gaat voorbij aan het bezwaar van gemachtigde van huurder. Ondanks het feit dat in het nieuwe beleid geen punten meer kunnen worden opgenomen voor een scheerwandcontactdoos, doet naar het oordeel van de commissie 1,00 punt voor de luxe uitvoering van het sanitair recht aan de situatie. Volgens rapporteur is sprake van een toiletkastje met verlichting, de commissie wijkt daarom niet af van het hiervoor opgenomen 0,25 punt. WOZ Uit de door verhuurder overgelegde kopie aanslag waterschapsbelasting 2016, met dagtekening 30 april 2016, blijkt dat de WOZ waarde per 16 mei 2016, zijnde de peildatum, ,00 moet zijn. De hiervoor door de rapporteur opgenomen punten acht de commissie dan ook terecht. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 16 mei 2016 daarom vast op 126,25-0,25 = 126 punten. Pagina 3 van 5

4 Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 610,91 per maand (exclusief bijkomende kosten). Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst wel gebreken aan de woonruimte. Maar deze gebreken zijn niet ernstig genoeg voor een tijdelijke huurverlaging. De gemachtigde van huurder heeft tijdens de zitting het rapport voor wat betreft de gebreken niet weersproken. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. Nu de commissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk heeft geacht en heeft verlaagd, stelt zij in dit geval de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 126 punten. De met ingang van 16 mei 2016 overeengekomen huurprijs van 710,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 610,91 per maand met ingang van 16 mei 2016 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 450,00 leges betalen. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme Zittingsvoorzitter A.C.P. Tamse MRE MRICS Zittingslid Pagina 5 van 5