uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN juni 2014

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Jozef Israelsplein EN GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 422,48 per maand is wel redelijk I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 29 januari 2014 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 10 maart 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. verhuurder heeft in zijn brief van 15 mei 2014 zijn standpunt nader toegelicht. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: in de keuken zijn een inbouw koelkast en - vaatwasser aanwezig, dit levert 2 punten op; vanwege de geluidoverlast vanuit de naastgelegen slijterij verzoek ik om een aftrek van 15 punten; de slaapkamer en keuken van huurder grenzen aan deze winkel; de winkelbel is de hele dag goed te horen; ook de bevoorrading van de slijterij levert geluidhinder op; mocht de commissie van mening zijn dat deze geluidhinder niet een hinderlijke situatie zijn zoals de wetgever heeft bedoeld, dan verzoek ik om uit te spreken dat bij de woningscheidende muren, vloeren en plafonds onvoldoende geluidisolatie aanwezig is; dit levert een C-gebrek nummer 7 op; er is nog geen deurbel geplaatst. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: ik verwijs kortheidshalve naar mijn brief van 12 mei 2014 waarvan ik een kopie aan huurder heb gestuurd, niet aan mevrouw Zonnebeld; ik heb geen opmerkingen over de puntentelling; het ontbreken van een deurbel was niet gemeld; er is voor ,00 aan de woning geïnvesteerd om het voormalige kantoor om te bouwen tot woonruimte; we hebben zelf een closetrolhouder opgehangen; gaan we dan moeilijk doen over een deurbel van een paar euro; de slijterij is in dit pand gevestigd vanaf 1916; zelf woon ik er boven;er is in 70 jaar nooit sprake van overlast geweest; een winkelbel hoort bij een winkel; de overlast van aan- en afvoer van de winkel valt mee; huurder wist waar ze aan begon; bij de bezichtiging, toen het nog kantoor was, was ze heel enthousiast; huurder is een bekende van de voormalige bedrijfsleider, daarom kon ze gaan huren; het was eigenlijk de bedoeling dat de ruimte weer als kantoor zou worden verhuurd; er is veel geld gestoken in de verbouwing en de roerende zaken; het mag nu gerust een luxe woning genoemd worden. III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 1 augustus 2013 tegen een huurprijs van 650,00 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 87 punten. De huurder en verhuurder hebben geen bezwaren gemaakt tegen dit puntenaantal. Huurders gemachtigde heeft aangegeven dat in de keuken inbouwapparatuur aanwezig is, een inbouw koelkast en - vaatwasser. Dit levert 0,75 respectievelijk 1,25 punten op. Pagina 2 van 5

3 De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 augustus 2013 daarom vast op 89. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 422,48 per maand (exclusief bijkomende kosten). Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst wel gebreken aan de woonruimte, waaronder een zogenoemd C gebrek: het ontbreken van een deurbel. Maar deze gebreken zijn naar het oordeel van de commissie niet ernstig genoeg voor een tijdelijke huurverlaging. Het betreft een woning op de begane grond, het ontbreken van een deurbel rechtvaardigt geen verlaging. De Huurcommissie volgt daarom het advies in het rapport op dit punt niet. Er is geen reden voor de commissie om een gebrek C7 uit te spreken. Niet gebleken is dat er sprake is van onvoldoende geluidisolerende voorzieningen binnen het pand en tussen de diverse ruimten. Huurder was vóór huuringang op de hoogte van de aanwezigheid van de naastgelegen winkel, en ook van de interne situatie in het pand. Zij kan ook geacht worden op de hoogte te zijn geweest van het feit dat de bevoorrading van de winkel verloopt via de gang die aan haar woonruimte grenst. Een dergelijke situatie doet op voorhand vermoeden dat de bevoorrading van de winkel niet zonder geluid zal verlopen. Er is geen sprake van een hinderlijke situatie zoals geluidhinder van weg-, spoor of vliegverkeer. Geluidhinder binnen een pand heeft de wetgever niet aangemerkt als een hinderlijke situatie die een aftrek in punten rechtvaardigt. De commissie gaat daarom aan dit deel van huurders verweer voorbij. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de commissie de aanvangshuurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Hoogte leges Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 3 van 5

4 IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 89 punten. De met ingang van 1 augustus 2013 overeengekomen huurprijs van 650,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 422,48 per maand met ingang van 1 augustus 2013 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme H. Oostland en T.H. Coehoorn Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5