Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Donkersgang 2 D 9711 NM GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 535,00 per maand, afgesproken per 1 februari 2016, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 415,63 per maand. Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs van 1 februari 2016 tot 1 augustus 2016 tijdelijk verlaagd tot 332,50 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 30 juni 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari De huurprijs is 535,00 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 8 september 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: De RVS afzuigkap is niet ingebouwd in de keuken; Er is geen sprake van extra keukenkastjes. Als de koelkast niet is ingebouwd, kan dit niet als extra keukenkastje gelden. Ik overleg de commissie een foto van de situatie; Tevens overhandig ik de commissie een uitspraak van de kantonrechter wanneer wel/niet sprake is van een extra kastje; Bij aanvang van de huur waren er twee gebreken aanwezig: - de huisbel ontbrak; - er was geen trapleuning aanwezig; Een tijdelijke huurverlaging is hiervoor op z'n plaats; Na de vakantie (juli/augustus 2016) zijn de huisbel en leuning geplaatst; Recent is er een vonnis gedaan door de kantonrechter over het ontbreken van de trapleuning en of dit wel of niet een gebrek is. Zelfs als er 50 tot 60 cm ontbreekt, is het een gebrek in de categorie C. Er zaten zeker geen sporen aan de muur waar een trapleuning gezeten heeft. Ik overhandig de commissie een foto van de trap; Wij hebben bij de gemeente de WOZ waarde gevraagd en te horen gekregen dat de gemeente nog niet had beschikt. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Een collega was bij het onderzoek aanwezig; Het rapport is volledig. Er is geen gebrek aan de woning; Het kan zijn dat de trapleuning en deurbel hersteld zijn in juli/augustus 2016; Het kan voorkomen dat er een leuning wordt afgetrokken, dat kun je niet voor zijn. In de regel worden klachten tot twee dagen na melding gerepareerd; Er gaat altijd iemand mee om de woning te inspecteren en huurders tekenen ook voor wat ze krijgen; In februari 2016 was de woning in orde. Dit kan ik niet bewijzen maar huurder is akkoord gegaan met de staat bij de oplevering; Ik weet niet of de woning van 1986 is. Er is ooit wat afgebrand. De woning is overgenomen door mijn baas en helemaal verbouwd; Als er sprake is van voldoende verwarmingscapaciteit, zou een verwarming in de badkamer overbodig zijn; De WOZ waarde is ,00, ik overhandig de commissie hiertoe een kopie aanslag onroerende zaakbelasting; De WOZ wordt eens in de twee jaar vastgesteld. Deze WOZ waarde was vastgesteld. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 februari 2016 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 84 punten. De gemachtigde van huurder maakt bezwaar tegen dit puntenaantal op grond van het onderdeel keuken. De verhuurder op grond van de WOZ waarde. De commissie gaat in het hierna volgende nader in op deze bezwaren. Nu ter zitting onweersproken is vastgesteld dat de afzuigkap geen inbouw betreft, laat de commissie het hiervoor opgenomen 0,50 punt vervallen. De commissie gaat voorbij aan het bezwaar van gemachtigde van huurder met betrekking tot de keukenkastjes. Het uitrustingsniveau van de gemiddelde keuken in een nieuwbouw sociale huurwoning (woning niet ouder dan vijf jaar) is: Bij woningen tot en met vier kamers: - geen bovenkastjes - aanrechtblad van roestvrij staal of kunststof met een lengte van 1.70 tot 1.80 m met drie onderkastjes. Nu hier sprake is van twee bovenkastjes en twee onderkastjes, acht de commissie het redelijk één extra kast te waarderen met 0,25 punt. Dit betekent dat er 0,25 punt komt te vervallen. Uit de door de verhuurder overgelegde aanslag onroerende zaak belasting blijkt dat de WOZ ,00 moet zijn. Hiervoor neemt de commissie 23,00 punten op. Dit betekent dat er in totaal 5,00 punten bijkomen. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 februari 2016 vast op 84-0,50-0,25 + 5,00 = afgerond 88 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 415,63 per maand. Onderhoud en gebreken Op basis van hetgeen ter zittin gaan de orde is gekomen, is de commissie van oordeel dat gemachtigde van huurder onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat sprake is van een gevaarlijke situatie met betrekking tot de trap. De commissie acht het ontbreken van de leuning in deze situatie niet gevaarlijk. Er is sprake van een ruime, brede trap. Gebouwd onder het nieuwbouwbesluit, er is voldoende licht en voldoende steun aan weerszijden. Pagina 3 van 5

4 Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De huisbel bij de ingang ontbreekt. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Ra8). Dit gebrek is hersteld in juli Bij gebreken in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 80% redelijk. Het is redelijk dat de huurder een lagere huurprijs betaalt over de periode dat de woonruimte een gebrek had. Van 1 februari 2016 tot 1 augustus 2016 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 80% van de maximale huurprijs. De huurder betaalt over die periode dus 332,50 per maand. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt de huurprijs van de woonruimte tijdelijk verlaagd omdat er een gebrek was in de woonruimte. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 88. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 415,63. De huurprijs van 535,00 per maand, overeengekomen per 1 februari 2016, is niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van 415,63 per maand per 1 februari De woonruimte heeft van 1 februari 2016 tot 1 augustus 2016 het volgende ernstige gebrek: - De huisbel bij de ingang ontbreekt. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Ra8). Vanwege dit ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs van 1 februari 2016 tot 1 augustus 2016 tijdelijk verlaagd tot 332,50 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 4 van 5

5 Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter H. Oostland en G.W. Postma MCD, RMT, BRE Zittingsleden Pagina 5 van 5