Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) Woonruimte Edisonstraat BH 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurders Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 700,00 per maand, afgesproken per 4 april 2016, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 318,36 per maand. Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 4 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 191,02 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 20 juni 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 4 april De huurprijs is 700,00 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 27 juli 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 15 oktober 2016 heeft de Huurcommissie een brief van de huurder ontvangen met foto s van de gebreken. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 6

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurders en/of gemachtigde van de huurders: Het gasfornuis is heel oud. We hebben geen gordijnen. Er waren peertjes en hebben zelf de lampen vervangen. Het laminaat was wel nieuw, maar niet goed gelegd. We hebben bij de vertrekken een verschil van 2 punten. Het is een kamer met een douchebak. De douche zit in de slaapkamer. Ik ben akkoord met de puntentelling van de vertrekken. Met de WOZ-waarde gaan we akkoord. De klachten zijn er nog steeds en zondag is verhuurder geweest en heeft toegezegd dat er iets aan zal worden gedaan. Het lekt in de keuken. Dit is een nieuwe klacht. Gas en licht staat op huurdersnaam voor twee woningen. Het lekt naar beneden bij de trap en de woonkamer. Het is vochtig tot zeer nat. Natte muur in de woonkamer is er nog steeds. Er is een louvredeur tussen de slaapkamers. Mijn keuken heeft een opening waar een deur in hoort. De woonruimte is niet gesplitst. De ketel doet het niet goed. Ik moet de verwarming op 22 zetten van verhuurder. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ik heb in februari 2016 nieuwe dingen gekocht. Gasfornuis en gordijnen zijn wel degelijk gebruikt, 1 jaar oud, maar in hele goede staat. Ik ben het op een heleboel punten niet eens. De inbouwkasten zijn niet meegeteld en de trap niet. En er zijn 2 kasten beneden en 1 in de slaapkamer op de 1e etage. 3 meter bij 60 cm. De WOZ-waarde klopt niet, die is voor woning voor en achter. De peildatum is 1 januari Ik ben er afgelopen week met de loodgieter geweest. Toen heb ik gezegd dat hij op 22 graden moet staan. In de huurprijs zit de levering van een gasfornuis, gordijnen, lampen en laminaat. Onder de douchecabine zit de trap, daarom kan er geen lekkage zijn naar de woonkamer of de slaapkamer. Het klopt niet zoals het bij klacht 1 is beschreven. Aan de achtergevel is in de woonkamer geen lekkage, maar er is licht optrekkend vocht vanuit de grond. Er zijn geen louvredeurtjes tussen beide slaapkamers aangebracht. Volgens mijn aannemer mag een deur in een open keuken niet. Er zijn boven 2 stolpramen, waarvan die in de kamer van de douchecabine stugger werkte. Daar ga ik wat aan doen. Er is sinds begin februari 2016 een nieuwe Cv-ketel geplaatst. Pagina 2 van 6

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 4 april 2016 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Uit de verklaringen ter zitting is gebleken dat de woning inclusief stoffering is verhuurd. Partijen spreken elkaar tegen over de aanwezigheid en de kwaliteit van de stoffering. Er is geen gespecificeerde inventarislijst als onderdeel van de huurovereenkomst toegevoegd met een beschrijving van het gasfornuis, de gordijnen, de lampen en het laminaat. Naar de mening van de commissie betreft het een gasfornuis dat weinig tot geen waarde heeft en de lampen en gordijnen acht de commissie, zo al aanwezig (partijen spreken elkaar tegen), niet van grote waarde. Alleen het laminaat is van enige waarde. De Huurcommissie is daarom van oordeel dat er feitelijk een kale huurprijs is overeengekomen en er geen sprake is van een all-in prijs. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 68 punten. De verhuurder heeft opmerkingen gemaakt over dit puntenaantal. De verhuurder heeft ter zitting verklaard dat de WOZ-waarde is voor het hele pand. De commissie merkt hierbij op dat het pand niet is gesplitst zodat uitgegaan moet worden van een minimale waarde van , -. Er is dus conform het beleid een waardering van 15 punten is meegenomen in het rapport. Verhuurder heeft ter zitting ook opmerkingen gemaakt over de inbouwkasten en de trap. Deze worden gepasseerd. Bij het meten van de oppervlakte van de vertrekken en de overige ruimte is door de rapporteur rekening gehouden met het volgende: Losse en vaste kasten die tot een vertrek behoren, worden bij de oppervlakte van dat vertrek geteld. Een kast die kleiner is dan 2m² en waarvan de deur uitkomt op een verkeersruimte, wordt niet gewaardeerd. Van de oppervlakte onder een vaste (open of gesloten) trap, wordt dat gedeelte waar de ruimte tussen vloer en onderkant trap tenminste 1,50 m hoog is, bij de oppervlakte van de overige ruimte meegeteld. De commissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 4 april 2016 daarom conform het rapport vast op 68 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 318,36 per maand. De commissie stelt de huurprijs vast op 318,36 Pagina 3 van 6

4 Onderhoud en gebreken: Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Lekkage van de douche naar de slaapkamer en de woonkamer: Er bevinden zich natte vochtsporen op de zijwand van de douche die in de slaapkamer gesitueerd is over een oppervlakte van 30 x 70 cm = 0,21 m2 veroorzaakt door een lekkage vanuit de douche via een slechte kitrand. Er bevinden zich natte gele vochtsporen op het plafond van de woonkamer ter plaatse van de trapopgang tussen de woonkamer en de keuken veroorzaakt door de lekkage vanuit de bovengelegen doucheruimte. Dit is een gebrek in categorie C, nummer Nb2. Natte muur in de woonkamer: Er bevinden zich natte vochtsporen op de rechter woningscheidende wand van de woonkamer ter plaatse van aansluiting met de achtergevel over een oppervlakte van 40 x 60 cm = 0,24 m2 veroorzaakt door optrekkend vocht. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V1. De deur tussen de keuken en de woonkamer ontbreekt: De deur tussen de woonkamer en de gang waar de keuken gesitueerd is ontbreekt sedert de aanvang van de huurovereenkomst. Dit is een gebrek in categorie C, nummer A2. De ramen in de slaapkamer kunnen niet dicht: Doordat de ramen van het stolpstel in de slaapkamer klemmen, kunnen deze niet worden gesloten. Hierdoor is er een naad van 18 mm aanwezig. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D7. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 60% redelijk, onder meer omdat verhuurder toezeggingen heeft gedaan onder andere het probleem met de stolpramen te verhelpen. Met ingang van 4 april 2016 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 60% van 318,36 (de maximale huurprijs die hierboven de geldende huurprijs is geworden). De huurder is dus 191,02 per maand verschuldigd vanaf 4 april 2016 totdat de gebreken zijn hersteld. De verlaging geldt tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 318,36 betalen. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. De Huurcommissie vindt de overige gebreken nog niet zo ernstig dat een tijdelijke Pagina 4 van 6

5 huurverlaging gerechtvaardigd is. De commissie merkt hierbij op dat de klacht over de Cv-ketel niet voldoende is onderbouwd door huurder, omdat een deskundigenrapport ontbreekt. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De huurprijs van 700,00 per maand, overeengekomen per 4 april 2016, is niet redelijk. Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 68. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 318,36. Redelijk is een huurprijs van 318,36 per maand per 4 april De woonruimte heeft de volgende ernstige gebreken: Lekkage van de douche naar de slaapkamer en de woonkamer: - Vochtsporen op de zijwand van de douche in de slaapkamer over een oppervlakte van 30 x 70 cm = 0,21 m2 veroorzaakt door een lekkage vanuit de douche via een slechte kitrand. - Vochtsporen op het plafond van de woonkamer ter plaatse van de trapopgang tussen de woonkamer en de keuken veroorzaakt door de lekkage vanuit de bovengelegen doucheruimte. Dit is een gebrek in categorie C, nummer Nb2. Natte muur in de woonkamer: Er bevinden zich natte vochtsporen op de rechter woningscheidende wand van de woonkamer ter plaatse van aansluiting met de achtergevel over een oppervlakte van 40 x 60 cm = 0,24 m2 veroorzaakt door optrekkend vocht. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V1. De deur tussen de keuken en de woonkamer ontbreekt: De deur tussen de woonkamer en de gang waar de keuken gesitueerd is ontbreekt sedert de aanvang van de huurovereenkomst. Dit is een gebrek in categorie C, nummer A2. De ramen in de slaapkamer kunnen niet dicht: Doordat de ramen van het stolpstel in de slaapkamer klemmen, kunnen deze niet worden gesloten. Hierdoor is er een naad van 18 mm aanwezig. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D7. Pagina 5 van 6

6 Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 4 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 191,02 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma J.L. Bakker en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6