Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Kogelbloemstraat 38 A 5212 XL 'S-HERTOGENBOSCH Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 374,54 per maand is wel redelijk I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 28 juli 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 6 september 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: ik ben akkoord met een puntenwaardering van 74 punten; er is sprake van een open keuken; de muur waar vocht aanwezig is, is gelegen aan de westkant. Verhuurder heeft met een brief van 18 november 2016 inhoudelijk gereageerd op de overgelegde rapportage. Deze brief wordt als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. Daarnaast heeft verhuurder een pleitnotitie overgelegd. Deze notitie wordt als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. Aanvullend is door verhuurder, zakelijk weergegeven, nog het volgende verklaard: de woonruimte is gelegen op de 2e verdieping; de woning is niet juridisch gesplitst maar vanuit de gemeente 's-hertogenbosch (nummerbeschikking); er is geen intentie om de woning te verkopen; er is een voorlopig energielabel afgegeven. III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2016 tegen een huurprijs van 520,00 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 74 punten. De huurder heeft zich akkoord verklaard met dit puntenaantal. Vanwege verhuurder zijn diverse bezwaren tegen deze waardering naar voren gebracht. Verhuurder maakt bezwaar tegen de navolgende onderdelen van de woningwaardering: Oppervlakte vertrekken Oppervlakte overige ruimte Verwarming & installaties Energieprestatie Keuken Sanitair WOZ waarde Gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen. Ten aanzien van de bezwaren van verhuurder merkt de commissie (puntsgewijs) het volgende op: Pagina 2 van 5

3 Oppervlakte vertrekken: De rapporteur heeft alleen de netto gebruiksoppervlakten ingemeten. Het trapgat midden in de woonkamer evenals de schoorsteen is op de oppervlakte in mindering gebracht. Ook de schuine delen naast de dakkapel zijn niet meegenomen omdat pas op 150 cm hoogte dient te worden gemeten. Kennelijk is verhuurder uitgegaan van het gehele vloeroppervlak. De commissie volgt in deze haar rapporteur. Oppervlakte overige ruimte: Onder het schuine dak in de hoek van de woonkamer bevindt zich een c.v. hok met een c.v. ketel en een geiser. Er dient vanaf 150 cm vanaf de schuine kant te worden gemeten. De hoogte van de kast is 170 cm waardoor er nagenoeg geen oppervlakte over blijft. Bovendien dient de oppervlakte van de aanwezige toestellen op 1.50 meter hoogte worden afgetrokken. De commissie volgt in deze haar rapporteur. Verwarming & installaties: Sprake is van 3 verwarmde vertrekken. In de woonkamer (met open keuken) is een radiator aanwezig evenals op de badkamer. De commissie zal dit dienovereenkomstig aanpassen (+ 2 punt). Verder is gebleken van de aanwezigheid van nog enkele verwarmde overige ruimten. Het is de commissie duidelijk geworden dat er een radiator aanwezig is in de hal op de begane grond. Hiervoor mag in beginsel 1 punt worden gerekend. Nu daar 3 wooneenheden gebruik van hebben zal de commissie de puntenwaardering met 0,33 punt aanpassen (1 punt: 3 wooneenheden). Energieprestatie: Zoals namens verhuurder ter zitting aangegeven is sprake van een voorlopig label. Een voorlopig label wordt niet gewaardeerd. Bovendien staat in EP-online geen energie-index of energielabel geregistreerd. De commissie volgt in deze haar rapporteur. Keuken: Het is de commissie gebleken dat de lengte van het aanrecht 100 cm bedraagt waarop een 2 pits (inbouw) elektrische kookplaat in mindering dient te worden gebracht. Omdat de netto lengte minder is dan 100 cm, wordt het aanrecht als wastafel gewaardeerd. De rapporteur heeft het aanrecht ten onrechte met 4 punten gewaardeerd. Derhalve 1 punt in plaats van 4 punten (- 3 punten). Ook wordt de inbouw kookplaat niet gewaardeerd. (- 0,5 punt). Verder is gebleken dat er in de keuken extra kastruimte aanwezig is. De extra kastruimte bestaat uit een voormalig element waar in een inbouw koelkast kan worden geplaatst. Deze kast bestaat uit een bovenkast voor een magnetron, een grote middenkast voor een koelkast en een onderkast. Derhalve dient de waardering te worden aangepast met 2x een enkele kast (2 x 0,25 punt) en een dubbele kast (0,5 punt). Totaal geeft dit + 1 punt. Tevens is er extra wandtegelwerk aanwezig buiten de vereiste wandafwerking boven het aanrechtblok (spatwaterdichte afwerking), te weten zijwand links onder 80 Pagina 3 van 5

4 x 90 cm, zijwand rechts naast de kastruimte 80 x 160 cm, van in totaal 2 m². (+ 0,25 punt). De afzuigkap is juist gewaardeerd met 0,50 punt ondanks dat deze van roest vrij staal is. Alleen een luxe roest vrij stalen afzuigkap schouwmodel wordt extra gewaardeerd. Hiervan is echter geen sprake. Sanitair: In de badkamer is een aluminium frame schuifwand aanwezig die voor waardering in aanmerking komt. De rapporteur heeft deze niet gewaardeerd. De commissie zal dit aanpassen (+ 1 punt). Verder is extra wandtegelwerk aanwezig. Extra wandtegelwerk wordt gewaardeerd boven de standaardhoogte van 180 cm. Er is ruim 2 m² extra wandtegelwerk aanwezig. De commissie zal dit aanpassen (+ 0,25 punt). Er is geen thermosstatische mengkraan aanwezig maar een gewone mengkraan. WOZ waarde: Verhuurder heeft een recente beschikking van de gemeente 's-hertogenbosch overgelegd waarin een WOZ waarde is vermeld van ,00. De commissie zal het rapport op dit punt dienovereenkomstig aanpassen (+ 5 punt). Gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen: Verhuurder doelt op de algemene ruimte op de begane grond, de trapopgang en de overloop op de 1e verdieping. Dit betreft echter allemaal verkeersruimten welke niet worden gewaardeerd. De commissie volgt in deze haar rapporteur. Gelet op het vorenstaande stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte per 1 februari 2016 als volgt vast op: Oppervlakte vertrekken 22 punten Oppervlakte overige ruimten Verwarming & installaties 6 punten Energie prestatie Keuken 3,5 Sanitair 9,25 punten Woonvoorzieningen gehandicapten Privé-buitenruimte Punten WOZ waarde 36 punten Zorgwoning Rijksmonument Gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen 3,41 punt Puntenwaarde totaal 80,16 punten Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst wel gebreken aan de woonruimte. Maar deze gebreken zijn niet ernstig genoeg dan wel zijn deze door verhuurder verholpen. De commissie ziet dan ook geen reden om een tijdelijke huurverlaging uit te spreken. Pagina 4 van 5

5 De huurder heeft tijdens de zitting niet overtuigend aan kunnen tonen dat het rapport niet klopt. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 8. De met ingang van 1 februari 2016 overeengekomen huurprijs van 520,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 374,54 per maand met ingang van 1 februari 2016 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme C. Kwast-Vastenhoud en J.J.M.W. van Helden Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5