Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Koningin Wilhelminastraat 25 A KM AJ ZWOLLE Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 258,28 per maand is wel redelijk I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 17 februari 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 31 maart 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De gemachtigde van huurder heeft op 3 oktober 2016 schriftelijk laten weten niet bij de zitting aanwezig te zullen zijn. Tevens geeft gemachtigde zijn reactie op het rapport van onderzoek. Huurder is het niet eens met een toekenning van 10 punten voor de keuken. De keuken is weliswaar aan de huurder toegewezen als zijnde privé keuken, maar de keuken bevindt zich in een vertrek dat kleiner is dan 15 m 2 en daarmee wordt niet voldaan aan de eisen die aan een keuken worden gesteld. Bovendien kan huurder niet het exclusieve gebruiksrecht van deze keuken afdwingen, aangezien haar huisgenoten steeds door deze ruimten moeten om naar de badkamer en het balkon te komen. Naar de mening van huurder zou de keuken gewaardeerd kunnen worden met 4 dan wel 0 punten. De buitenruimte is gemeenschappelijk. Oorspronkelijk was de huurder in de veronderstelling dat deze ruimte voor haar privé was, maar bij navraag bij huisgenoten is gebleken dat dit niet het geval is. In de bijlage heeft de huurder een advertentie bijgevoegd van de kamer van een huisgenoot waarin het gemeenschappelijk gebruik van het balkon wordt bevestigd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring verhuurder: In de puntentelling is geen rekening gehouden met veel zaken, zoals de ligging van de kamer (noordwest of zuidwest), het comfort, raamoppervlak, uitzicht, architectonische waarde van de woning en omgeving (de Wilhelminastraat is in 2009 uitgeroepen tot de mooiste Jugendstilstraat van Nederland). Het zijn allemaal zaken waar een huurder feitelijk rekening mee houdt en wat zich vertaald in de prijs die men wel wil betalen maar niet terug te vinden is in het puntensysteem; Beschermd stadsgezicht, als ik onderhoud pleeg moet ik rekening houden met de beeldbepalende elementen. Ik zal de commissie binnen twee weken facturen sturen waaruit blijkt dat kosten zijn gemaakt voor de instandhouding van de monumentale waarde van het pand en dat een toeslag van 15% gerechtvaardigd is; In 2010/2011 is het huis grondig gerenoveerd en gemoderniseerd. Er zijn toen kamers verwijderd om grotere wooneenheden te verkrijgen. Het aantal bewoners is van vijf naar drie gegaan. De opbrengsten zijn nagenoeg gelijk gebleven. De toename van het woongenot is voor mij leidend geweest voor deze grote investering van ,00. Ook zijn er later nog investeringen gedaan, bijvoorbeeld het schilderen van het trappenhuis voor ruim 7.000,00; De zaak is vervelend, temeer omdat huurder geen direct contact wil van mens tot mens. Ik heb de aanvraag tot huurcorrectie ontvangen via een schrijven van de Huurcommissie en niet van haar tot mij rechtstreeks. Ik heb huurder uitgenodigd voor een gesprek, maar dat heeft zij geweigerd. Huurder wil slechts digitaal en juridisch communiceren, de telefoon neemt ze niet op; Pagina 2 van 5

3 Ik had graag aanwezig willen zijn bij de opname. De toegang is door huurder geblokkeerd; Huurder heeft veel commentaar op alles. Toen de wasmachine kapot ging door aantoonbaar verkeerd gebruik, kreeg ik een mail dat dit voor rekening van de verhuurder moest komen. Huurder kent alle juridische wegen en stelt al haar kennis en vaardigheden ter beschikking om het mij zo vervelend mogelijk te maken. Dat is gelukt. Ik slaap slecht en het heeft veel invloed op mijn energie, levenslust en gezondheid; Ik heb dit huis sinds mijn 22 e en ben echt wel wat gewend. De eerste zeven jaren ben ik medebewoner geweest. Ik wil loyaal zijn naar mijn huurders en extra naar loyale bewoners; Mocht de commissie overgaan tot een lagere prijs dan is dat voor mij verlieslijdend; Ik kan het niet eens zijn met de opname omdat mij de toegang is ontzegd en derhalve geen controle mogelijk is. Het voelt onrechtvaardig, onredelijk en oneerlijk. Er is heel veel gedaan om het allemaal te krijgen zoals het nu is, en dat heb ik met plezier en inzet gedaan. Het ziet er nu tip top uit; Ik verzoek de commissie om een menswaardige uitspraak; Over de situatie met betrekking tot de keuken kan ik het volgende aangeven. Beneden (beletage) heeft huurder alles voor zichzelf (keuken en balkon). Huurder heeft een eigen keuken in een gemeenschappelijke ruimte. De medebewoner heeft toegang tot het toilet en douche via de keuken van huurder; Het balkon bestaat uit twee gedeeltes. Eén deel komt direct uit op de kamer van huurder en het andere deel komt uit op het gemeenschappelijk deel. Huurder kan vanuit haar kamer op het balkon. De goot is de afscheiding. De beide balkons zijn ongeveer 17 m 2 ; Ik overhandig de commissie mijn pleitnotitie, alsmede diverse foto's van het pand (waaronder het balkon). III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 2015 tegen een huurprijs van 420,00 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 133 punten. De huurder heeft bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal voor wat betreft de waardering van de keuken en de buitenruimte. Verhuurder maakt bezwaar op grond van het ontbreken van een toeslag van 15% op de huurprijs vanwege instandhouding van de monumentale waarde van het pand. De commissie gaat hiernavolgend nader in op de bezwaren. Keuken De commissie is met de rapporteur van oordeel dat sprake is van een keuken, behorend uitsluitend tot de onzelfstandige woonruimte, gelegen in een gemeenschappelijk vertrek. De door de rapporteur toegekende 10,00 punten acht zij dan ook correct. Pagina 3 van 5

4 Buitenruimte Nu ter zitting duidelijk is geworden dat huurder vanuit zijn kamer direct toegang heeft tot het balkon, is de commissie van oordeel dat sprake is van een privé balkon ter grootte van 8,52 m 2. De tussenliggende goot vormt de afscheiding met het balkon dat is gelegen voor de gemeenschappelijke ruimte (het deel balkon van de medebewoner). Voor de aanwezigheid van een buitenruimte uitsluitend behorende tot de onzelfstandige woonruimte van 4.00 en m 2 kunnen 3,00 punten worden toegekend. Dit betekent dat er -6,00 punten op de puntentelling komen te vervallen. Beschermd stads- of dorpsgezicht Als aantoonbaar investeringen zijn gedaan voor instandhouding van de monumentale waarde van het pand, kan de commissie een toeslag op de huurprijs toekennen van 15%. De commissie heeft de verhuurder de gelegenheid geboden binnen twee weken na de zitting facturen te sturen die dit aantonen. Bij ontvangen brief van 17 oktober 2016 heeft de verhuurder en het bedrijf inzake na-isolatie gezonden. Verhuurder heeft hierbij geen verdere toelichting gegeven. De commissie is van oordeel dat het een mooi en karakteristiek pand is, maar bewijs voor instandhouding van de monumentale delen ontbreekt. De facturen betreffen nagenoeg allemaal de interne verbouwing, isolatie en (algemene) onderhoudswerkzaamheden aan de gevel. Nu niet aantoonbaar investeringen zijn gedaan voor instandhouding van de beeldbepalende elementen van het pand, acht de commissie een toeslag van 15% op de huurprijs niet redelijk. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 oktober 2015 daarom vast op 133-6,00 = 127. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 258,28 per maand (exclusief bijkomende kosten). Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. De huurder heeft het rapport voor wat betreft de gebreken niet weersproken. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt. De commissie ondersteunt verhuurder in zijn wens dat huurder een (ook mondeling) communicatievere houding richting de verhuurder zou kunnen aannemen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. Nu de commissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk heeft geacht en heeft verlaagd, stelt zij in dit geval de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Pagina 4 van 5

5 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 127 punten. De met ingang van 1 oktober 2015 overeengekomen huurprijs van 420,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 258,28 per maand met ingang van 1 oktober 2015 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. ZWOLLE, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter M.H.G. Brouwer en drs. C. Hakvoort-Matser Zittingsleden Pagina 5 van 5