Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, art. 6 sub b, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, art. 6 sub b, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Van Hoornekade AT UTRECHT Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 444,68 per maand, afgesproken per 1 april 2016, is redelijk. Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 177,87 per maand I Verloop van de procedure Het verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 10 mei 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 april De huurprijs is 444,68 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 9 juni 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft huurder de Huurcommissie bij brief van 22 november 2016 commentaar doen toekomen op de inhoud van het rapport van onderzoek. De inhoud van bedoeld schrijven met bijlagen (foto's en onderzoeksrapport technische installatie) wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder en gemachtigde van de huurder: De puntentelling is akkoord; De gebreken die rapporteur zag vormen nog maar het topje van de ijsberg. Er is intussen al weer veel bij gekomen; Ik verwijs ook nog naar mijn schriftelijk verweer; Nadat er een rapport was opgemaakt over de onveiligheid van de elektrische installatie stuurde verhuurder pas een maand later zelf ook iemand om te onderzoeken. Deze persoon constateerde eveneens dat de installatie ondeugdelijk en onveilig is; Er was een klusjesman in de woning maar die heeft alleen 2 kastjes terug gehangen; Al in mei toonde ik verhuurder dat er problemen zijn met de afvoer van de douche. Ik kon 2 maanden niet douchen; Meer algemeen wijs ik er op dat de contacten met de verhuurder niet prettig zijn; Ik heb nu nagenoeg al mijn spullen uit de woning gehaald; Ik overleg nog een aantal foto's. Korte samenvatting verklaring van gemachtigde van de verhuurder: De puntentelling is akkoord. Daar blijkt ook uit dat de huurprijs hoger mag zijn. Dat we een lagere huur hebben afgesproken heeft er mee te maken dat we huurder wat wilden compenseren voor de aanwezige gebreken; De gehele elektrische installatie is up to date gemaakt. Dat blijkt uit de stukken bij mijn schriftelijk verweer dat ik tevens overleg; Samenvattend kan ik niet anders zeggen dan dat het gaat om een hele mooie woning waar huurster prima kan wonen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 april 2016 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 5

3 Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 108 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 maart 2016 vast op 108. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 518,40 per maand. Onderhoud en gebreken Gemachtigde van verhuurder is van oordeel dat de elektrische installatie prima in orde is. Bij de stukken bij de pleitnota van gemachtigde zit een bankafschrift waaruit kosten zouden blijken van recent uitgevoerde reparaties aan de elektrische installatie. Uit niets blijkt waar de kosten van 495,93 voor zijn gemaakt. Aan het feit dat gemachtigde er zelf heeft bijgeschreven dat het gaat om werk aan de elektrische installatie gaat de commissie voorbij. Wat de commissie over de elektrische installatie verder heeft aangetroffen tussen de stukken bij gemachtigdes pleitnota is een handgeschreven verklaring waaruit blijkt dat er in 2006 werkzaamheden aan de installatie uitgevoerd zullen gaan worden. Om welke werkzaamheden het gaat is niet duidelijk en evenmin is het duidelijk of de werkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht. Wat wel duidelijk is, zijn de foto's in het rapport van onderzoek van de Huurcommissie en de conclusies die de elektricien heeft getrokken nadat in de woning een onderzoek was ingesteld. Het gaat om een zeer gevaarlijke installatie. Een omvangrijke opsomming van te verrichten werkzaamheden om de installatie weer in goede staat te brengen is deel van de rapportage van de elektricien van 2 augustus Met het werk is een bedrag gemoeid van 2.700,00. Blijkens het rapport is het bestaan van de gevaarlijke situatie al eerder aan gemachtigde van verhuurder gemeld. De commissie stelt op grond van een en ander vast dat de elektrische installatie ernstige gebreken vertoont. Het gaat in dat geval om het gebrek in de categorie C (nummer CQb1). De tekst bij dit gebrek luidt: "Er is sprake van een gevaarlijke situatie door losliggende leidingen en/of onvoldoende afscherming van bedrading". Wat betreft het schuurtje passeert de commissie de stelling van gemachtigde van verhuurder dat huurder die gewoon kan gebruiken. Weliswaar zijn de spullen van voorgaande huurders nu uit de schuur verwijderd maar navraag bij de rapporteur leert dat het gaat om een bouwval die waarschijnlijk nog enigszins bij elkaar wordt gehouden door de planten en struiken die de schuur hebben overwoekerd. Voor het overige blijkt uit de door verhuurder overgelegde stukken dat een deel van de gemelde gebreken is opgeheven. Niet hersteld zijn de gebreken aan en bij de stolpdeur in de eet/slaapkamer. De rechter stolpdeur is nog ernstig verzakt en de uitzetijzers van de ramen boven de stolpdeur kunnen nog steeds niet worden vastgezet. Pagina 3 van 5

4 Samenvattend stelt de commissie vast dat de woning op 1 maart 2016 de volgende ernstige gebreken had: 1. Een tweetal wandcontactdozen in de woonkamer zijn ter plaatse van de bevestiging met de muur losgeraakt. Er zijn sporen van lekkage zichtbaar ter plaatse van de lasdoos in de muur in de keuken. Tijdens het onderzoek werkte de elektriciteit in de keuken. Er is een keuringsrapport van een erkend installateur aanwezig waaruit blijkt dat de elektrische installatie onveilig is (zeer gevaarlijk). Gelet op een en ander lijkt huurders klacht over het regelmatig afgeven van vonken door de contactdozen en het flikkeren van het licht in de keuken aannemelijk. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CQb1); 2. De rechter stolpdeur in de eet/slaapkamer is in ernstige mate verzakt waardoor aan de bovenzijde een naad van 10 millimeter is ontstaan en er veel tocht optreedt. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer D6); 3. De uitzetijzers van de ramen boven de stolpdeuren in de eetkamer en slaapkamer kunnen niet vastgezet worden waardoor de ramen niet sluiten en er veel tocht optreedt. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CD1); Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Met ingang van 1 april 2016 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van 444,68. De huurder betaalt dus 177,87 per maand. De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 444,68 per maand betalen. Zolang niet alle gebreken zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, alle gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen hierover een uitspraak te doen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. Weliswaar is de afgesproken huurprijs op grond van de puntentelling redelijk maar de afgesproken huurprijs wordt wel tijdelijk verlaagd vanwege ernstige gebreken aan het gehuurde. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 108. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 518,40 per maand. De huurprijs van 444,68 per maand, overeengekomen per 1 april 2016, is redelijk. De woonruimte heeft op 1 april 2016 de volgende ernstige gebreken: 1. Een tweetal wandcontactdozen in de woonkamer zijn ter plaatse van de bevestiging met de muur losgeraakt. Er zijn sporen van lekkage zichtbaar ter plaatse van de lasdoos in de muur in de keuken. Tijdens het onderzoek werkte de elektriciteit in de keuken. Pagina 4 van 5

5 Er is een keuringsrapport van een erkend installateur aanwezig waaruit blijkt dat de elektrische installatie onveilig is (zeer gevaarlijk). Gelet op een en ander lijkt huurders klacht over het regelmatig afgeven van vonken door de contactdozen en het flikkeren van het licht in de keuken aannemelijk. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CQb1); 2. De rechter stolpdeur in de eet/slaapkamer is in ernstige mate verzakt waardoor aan de bovenzijde een naad van 10 millimeter is ontstaan en er veel tocht optreedt. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer D6); 3. De uitzetijzers van de ramen boven de stolpdeuren in de eetkamer en slaapkamer kunnen niet vastgezet worden waardoor de ramen niet sluiten en er veel tocht optreedt. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CD1); Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 177,87 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers drs F.L.A. Bevers en A.M.M.J. van Spijk-de Kruijf Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5