uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Poelestraat 45 A 2 ET AZ 9711 PK GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 415,00 per maand, afgesproken per 15 augustus 2013, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 378,99 per maand. Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 15 augustus 2013 tijdelijk verlaagd tot 151,60 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 11 februari 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 15 augustus De huurprijs is 415,00 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 6 maart 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 6

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: het klopt dat er in huurders kamer een wastafel aanwezig is; eind maart 2014 is het binnenblad van het dubbel glas verwijderd; er staken daarna scherpe punten uit; de lekkage is dus niet verholpen; ik wil de commissie foto's laten zien op mijn tablet; huurder is per 1 mei 2014 verhuisd, toen was de lekkage van het dubbel glas niet verholpen; de lekkage in de woon/slaapkamer van huurder was bij huuringang aanwezig, het is een B3-gebrek volgens huurder; in februari 2014 heeft verhuurder een reparatie laten uitvoeren; in maart heb ik aan verhuurder gemeld dat de lekkage nog steeds actief is; er is nog steeds gevolgschade van de lekkage aanwezig; ook hier heb ik foto's van; de gebreken waren bij huuringang aanwezig, de makelaar van 'Beter wonen' heeft de bezichtiging gedaan; verhuurder wordt geacht op de hoogte te zijn van de onderhoudstoestand als hij een woning verhuurt; huurder is per 1 mei 2014 verhuisd, toen was de lekkage van het dubbel glas niet verholpen; verhuurder heeft geen aantoonbare investering gedaan om het monumentale karakter van het pand in stand te houden; hij heeft geen facturen geleverd; huurder maakt er bezwaar tegen als deze alsnog in deze procedure worden ingebracht en een rol zouden spelen; er is in het verleden brand geweest in het pand; na brand moet je altijd schilderen; het is een Gemeentelijk Monument. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: er is 1 wastafel in huurders kamer aanwezig; de woning ligt in een beschermd stadsgezicht, de hele binnenstad van Groningen is een beschermd Stadsgezicht; het is een gemeentelijk Monument; ik heb veel kosten gemaakt om het pand in deze monumentale staat te houden; ik kan facturen leveren van in de periode uitgevoerde werkzaamheden; ik heb het rapport van de Monumentenwacht van 29 mei 2012 voor de commissie; ik zal nog een kopie ervan aan mevrouw Zonnebeld mailen; de lekkage is pas gemeld in februari 2014, niet kort na de huuringang; ik heb iemand gestuurd en de lekkage is toen verholpen; tijdens het onderzoek was de plek droog; daarna is opnieuw lekkage opgetreden, maar op een andere plek; ook daarvoor is iemand geweest voor reparatie; de oorzaak was een verstopping; de scheur zat in het binnenblad van het dubbel glas in het raam aan de achterzijde; er kwam geen vocht of tocht doorheen; deze klacht is ook veel later na huuringang gemeld; ik heb het binnenblad van het glas verwijderd; het is nu enkel glas;de glasresten die nog in de sponning zaten, zijn inmiddels verwijderd; ik had er ook een houten plaat voor kunnen timmeren, dan was er nog voldoende daglichttoetreding geweest in de kamer. Pagina 2 van 6

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 15 augustus 2013 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 195 punten. De verhuurder maakt bezwaar tegen dit puntenaantal: er is 1 wastafel in huurders kamer aanwezig; de woning ligt in een Beschermd Stadsgezicht; het is een gemeentelijk Monument; een bijtelling van 15% is gewenst. Nu onweersproken is komen vast te staan dat er in huurders kamer een wastafel aanwezig is, wordt het puntentotaal vermeerderd met 10 punten tot 205. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 15 augustus 2013 vast op 205 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 378,99 per maand. Omdat de woonruimte deel uitmaakt van een Rijksbeschermd Stads- of Dorpsgezicht moet de commissie bepalen of zij reden ziet voor een bijtelling van 15% op de maximale huurprijs. Naar haar oordeel heeft verhuurder niet aangetoond dat hij substantiële investeringen heeft gedaan om het monumentale karakter van het pand in stand te houden. De ter zitting overgelegde factuur gaat over rolluiken en het inspectierapport uit 2012 bewijst niets over gedane investeringen. De commissie ziet daarom geen aanleiding de bijtelling van 15% toe te passen. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Twee isolerende beglazingsplaten in twee ramen zijn lek. Dit is een gebrek in de categorie C, nummer O3 Daarnaast is komen vast te staan dat er in de kamer van huurder bij het ingaan van de huurovereenkomst een daklekkage aanwezig was. Deze is kennelijk in februari 2014 verholpen. De gevolgschade van de verholpen lekkage is niet verholpen. De commissie beschouwt dit als een C- gebrek, nummer 8. Pagina 3 van 6

4 Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Met ingang van 15 augustus 2013 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van 378,99 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 151,60 per maand. De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 378,99 betalen. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 6

5 IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 205. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 378,99. De huurprijs van 415,00 per maand, overeengekomen per 15 augustus 2013, is niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van 378,99 per maand per 15 augustus De woonruimte heeft op 15 augustus 2013 de volgende ernstige gebreken: Twee isolerende beglazingsplaten in twee ramen zijn lek. Dit is een gebrek in de categorie C, nummer O3; Gevolgschade van een verholpen daklekkage, een gebrek in de categorie C, nummer 8; Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 15 augustus 2013 tijdelijk verlaagd tot 151,60 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Tegen de beslissing inzake de leges kan binnen zes weken na verzending van de uitspraak bezwaar worden gemaakt bij de Huurcommissie. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. COUGB ENV Pagina 5 van 6

6 GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme H. Oostland en T.H. Coehoorn Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6