Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Huurverlaging (art. 7:254 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub c en art. 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Gedempte Zuiderdiep 3 B KM HA GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De voorgestelde huurverlaging is niet redelijk. Wel redelijk is het ongewijzigd blijven van de geldende huurprijs van 370,00 per maand met ingang van 1 september I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie ontving op 28 september 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij of zijn voorstel tot huurverlaging voor zijn woonruimte redelijk is. De huurder heeft voorgesteld de huurprijs van 370,00 per maand te verlagen tot 315,20 per maand met ingang van 1 september De verhuurder heeft kennelijk niet gereageerd op het voorstel van de huurder. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 8 oktober 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport naar de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Het is een kamer met kookgelegenheid. De badkamer is een apart vertrek en niet verwarmd. De rapporteur heeft het ten onrechte als één ruimte gemeten. De oppervlakte van de badkamer is 0,87 x 1,37 m (= 1,19 m 2 ). Dit heeft ook invloed op onderdeel 2 (verwarming) van de puntentelling; Voor wat betreft het toilet wil ik opmerken dat er 6 woningen zijn die gebruik kunnen maken van het toilet. Er zijn 8 kamers in totaal, een aantal heeft een eigen toilet. Desondanks kunnen 6 er gebruik van maken, als het eigen toilet bezet is kan men naar het gemeenschappelijk toilet. Ik verwijs de commissie hiervoor naar de uitspraak Noorderhaven, een soortgelijke situatie inzake wastafels; De geluidskaart van de RIVM geeft aan dat sprake is van geluidsbelasting. Verhuurder moet aantonen dat de kaarten niet kloppen. De enkele stelling dat het niet klopt, is onvoldoende. Er zijn geen suskasten en geen geluidswerende maatregelen getroffen; In de uitspraak met zaaknummer ZKN heb ik niet de mogelijkheid gehad de facturen in te zien, die wil ik hier -in het kader van hoor en wederhoor- wel inzien. Het kan zijn dat de verhuurder stukken stuurt die geen betrekking hebben op specifieke werkzaamheden. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ik overhandig de commissie mijn pleitnotitie welke ik tevens zal toelichten; Volgens mij heeft de rapporteur de badkamer niet meegenomen. Ik conformeer me aan wat de rapporteur daarover aangeeft; Per abuis heb ik de rapporteur verteld dat het toilet door 6 kamers wordt gedeeld, maar dat is onjuist. Drie van de 8 kamers hebben een eigen toilet. Hier moeten dus 2,00 punten voor gegeven worden. Ik verwijs de commissie hiervoor naar uitspraak ZKN ; In diezelfde uitspraak heeft de commissie ook bevestigd dat ik voor wat betreft het beschermd stadsgezicht voldoende bewijs heb geleverd dat er een toeslag van 15% mag worden opgeteld voor de geïnvesteerde bedragen; De rapporteur heeft 15 punten afgetrokken voor geluidshinder wegverkeer. De website geeft echter een globale indicatie. De kwaliteitsindicatie kan niet worden gebruikt in het kader van normtoetsing en er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Voor een nauwkeurige bepaling van de geluidsbelasting ter plaatse en het toetsen daarvan aan wettelijke normen is altijd een lokaal akoestisch onderzoek nodig door een daartoe gekwalificeerd bureau. De wet zegt: wie eist die bewijst. Als huurder wil bewijzen dat er een aftrek gegeven moet worden dan dient zij met een rapport te komen wat gemaakt is door een gekwalificeerd bedrijf. In zaak ZKN heeft de Huurcommissie besloten om niet de volledige aftrek te geven maar slechts de helft; Pagina 2 van 5

3 De woning is helemaal gerenoveerd in 2007, overal is dubbel glas geplaatst, zonder ventilatieroosters. Er is sprake van mechanische ventilatie. Deze kamer ligt op de 2e etage. RIVM gaat uit van gevelbelasting op de begane grond, hoe hoger je komt hoe minder de geluidsoverlast. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of het voorstel tot verlaging van de huurprijs redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Voorgestelde ingangsdatum huurverlaging De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde ingangsdatum van 1 september 2015 redelijk is. Een voorstel tot huurverlaging moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum aan de verhuurder zijn gestuurd. Het voorstel voldoet aan deze eis. Puntenaantal De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde nieuwe huurprijs redelijk is. Daarvoor stelt zij het puntenaantal van de woonruimte vast. In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte op 1 september 2015 gewaardeerd op 156 punten. De gemachtigde van huurder en verhuurder maken bezwaar tegen dit puntenaantal. De commissie zal hiernavolgend nader op de bezwaren ingaan. Vertrekken/verwarming De commissie gaat voorbij aan hetgeen gemachtigde van huurder aangeeft over de badkamer. Navraag bij de rapporteur heeft uitgewezen dat de doucheruimte (afmeting 1.36 x 0.79 m) niet in de totaaltelling is meegenomen. Dit is daarom ook niet van invloed op onderdeel 2 verwarming van de puntentelling. Toilet Nu ter zitting duidelijk is geworden dat huurder gebruik maakt van een gemeenschappelijk toilet voor maximaal 5 wooneenheden, neemt de commissie voor deze voorziening 2,00 punten op. Aftrekpunten Naar het oordeel van de commissie is het niet (meer) correct om de aftrekpunten geluidshinder te baseren op de indicatie geluidkwaliteit van het RIVM. Het is slechts een indicatie die op postcode een geluidsbelasting genereert op basis van landsdekkende geluidskaarten. Deze zijn echter niet geschikt voor het bepalen van geluidsbelasting op de gevel. De commissie laat daarom de aftrek van 15 punten hier achterwege. Pagina 3 van 5

4 Beschermd stads- en dorpsgezicht In de uitspraak met kenmerk ZKN heeft de commissie zich reeds uitgesproken over de toeslag van 15%. De commissie heeft geoordeeld dat de verhuurder de in het verleden gedane uitspraak heeft aangevuld met meer recente gegevens waaruit blijkt dat aantoonbaar investeringen zijn gedaan met betrekking tot de instandhouding van de monumentale waarde. Zij is daarom van oordeel dat de bijtelling van 15% op de huurprijs kan worden gehandhaafd. De commissie merkt hierbij op voorbij te gaan aan de opmerking van gemachtigde van huurder omtrent het inzien van deze facturen en toepassen van hoor en wederhoor. De Huurcommissie is bevoegd eigenhandig een oordeel te vormen en een onafhankelijke beslissing te nemen over verstrekte gegevens. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 september 2015 vast op 155,50 + 2, ,00 = (afgerond) 173 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 351,80 per maand. De maximale huurprijs wordt verhoogd met 15% (beschermd stads- en dorpsgezicht) tot 404,57 per maand. De geldende huurprijs (van 370,00 per maand) is reeds lager dan de maximaal redelijke huurprijs. Het voorstel is daarom niet redelijk. De Huurcommissie is daarom van oordeel dat de huurprijs van 370,00 per maand met ingang van 1 september 2015 ongewijzigd dient te blijven. Beoordeling van de leges De Huurcommissie verlaagt de overeengekomen huurprijs niet. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. De commissie heeft gedurende behandeling van deze zaak haar beleid inzake de RIVM-geluidskaarten weliswaar aangepast maar ook als de 15 aftrekpunten wel zouden zijn toegepast, zou de commissie het voorstel niet redelijk hebben verklaard op basis van de door huurder getelde 155, en door de commissie vastgestelde 158 punten, vermeerderd met de 15% bijtelling. De huurder krijgt daarom het betaalde legesvoorschot niet terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte vast op 173 punten. Bij dit puntenaantal, rekening houdend met een toeslag van 15% voor beschermd stads- en dorpsgezicht, is de redelijke huurprijs 404,57 per maand. De voorgestelde verlaging van de huurprijs is niet redelijk. Redelijk is het ongewijzigd blijven van de geldende huurprijs van 370,00 per maand vanaf 1 september Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter mr. P. Schuurman en C.C.M. Hamers M.Sc. Zittingsleden Pagina 5 van 5