uitspraken van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraken van de Huurcommissie Verzoek Splitsing all-in prijs in kale huur en servicekosten (art. 7:258 Burgerlijk Wetboek, art. 4 lid 2 sub f, art. 7 en 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Toetsing van de aanvangshuurprijs (art. 7:249 Burgerlijk Wetboek, art. 4 lid 2 sub a; art. 7; art.11 en art. 12 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte Woonruimte Willemstraat 37 BOV 9725 JA GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte s ZKN Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] (niet aanwezig de opzitting) Hierna te noemen: huurder Gemachtigde: [xxx] (aanwezig op de zitting) Wederpartij Naam: [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Bijgestaan door: [xxx] (aanwezig op de zitting) Kern van de uitspraak Er is sprake van een all-in prijs. Vanaf 1 juli 2013 is de (kale) huurprijs 219,62 per maand. Het voorschotbedrag voor de servicekosten is 54,91 per maand. Huurder is niet-ontvankelijk in zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 28 juni 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder om een uitspraak of de huurder en de verhuurder een allin prijs zijn overeengekomen voor de woonruimte Willemstraat 37 BOV in GRONINGEN. Pagina 1 van 6

2 Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 13 augustus 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Bij brieven van 2 oktober 2013 heeft de Huurcommissie nog nader commentaar van de verhuurder ontvangen. Hierin geeft hij onder andere aan dat hij geen contact meer kan krijgen met de huurder en dat er meer speelt dan alleen de feitelijke situatie. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Huurder was ook in de veronderstelling dat de badkamer, waskamer en het balkon voor privé gebruik zijn. Daarover bestaat geen misverstand. Er moet ook worden uitgegaan van een groter oppervlak. Ik denk 31 m 2 voor het totaal. Boven de wasmachine in het washok hangt een cv ketel. Dit is een klein hok van ongeveer 2 m 2. Dit zit bij de oppervlakte van 31 m 2 in; Ik verwijs naar en overhandig de verhuurder de oorspronkelijke advertentie van de woonruimte waarin staat dat het een privé kamer, badkamer en toilet betreft; Samengevat moet het eigen vertrek 31 m 2 zijn, de kast waar de machine staat niet worden meegeteld, de verwarming wijzigt dan ook mee, er is een eigen toilet, eigen douche/bad en eigen wastafel en de eigen buitenruime is 4 tot 10 m 2. Korte samenvatting verklaring verhuurder: In de huurovereenkomst staat een bedrag van 550,00 per maand. Het is een kamer deels gemeubileerd, voorzien van gordijnen, vloerbedekking (hoogpolig tapijt) en een ingebouwde kledingskast. Verder zijn hierin opgenomen gas, water, licht, wifi/internet en het vuilnisafval (pas). Huurder kan gebruik maken van een volledig ingerichte keuken met inbouwapparatuur. Er is ook nog een tafel, barkrukstoelen, afwasmachine en wasmachine boven. In het rapport staat minder dan er is; De vermelde afmeting van 19,83 m 2 klopt niet. Dit moet 26 m 2 zijn. Ik vind het jammer dat ik niet bij het onderzoek kon zijn, ik kreeg de informatie te laat; De badkamer wordt alleen door de huurder van deze kamer benut. Sinds 17 juni 2013 is deze door de huurder afgesloten. In de badkamer is ook een toilet, douche en bad. Deze ruimte is ongeveer 12 m 2. De oppervlakte van 26 m 2 gold voordat het slot door de huurder is gezet; Pagina 2 van 6

3 Huurder is weggegaan op 31 augustus 2013 en heeft de kamer onderverhuurd gehad tegen hotelprijzen. Ook heeft zij één maand huur niet betaald. Tijdens deze zitting zal ik me echter beperken tot de onderwerpen die hier van toepassing zijn; Er is ook nog een washok van 4 m 2 ; Er is beneden een gezamenlijke keuken, die voor iedereen toegankelijk is; Nu huurder een slot heeft gezet, kunnen de andere huurders ook niet meer bij het balkon van 7 m 2 komen en de ruimte waar de wasmachine staat; Dat huurder zelf sloten inbouwt, daar zijn we het niet over eens; Ik heb geen plattegrond van de ruimte; De benedenbadkamer is onverwarmd en veel kleiner. De benedenbewoners hebben destijds gevraagd of ze gebruik mochten maken van de badkamer van huurder, maar op een gegeven moment wilde huurder dat niet meer; III Beoordeling Over het verzoek met betrekking tot de splitsing van de all-inprijs () De Huurcommissie beoordeelt eerst of er sprake is van een all-in prijs. Bij een all-in prijs zijn de kale huur en de servicekosten niet van elkaar gescheiden in de huurovereenkomst. Als er sprake is van een all-in prijs, stelt de Huurcommissie een nieuwe kale huurprijs vast en een bedrag als voorschot voor de servicekosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Is er sprake van een all-in prijs? De huurovereenkomst is ingegaan op 1 maart 2013 tegen een prijs van 550,00 per maand. De Huurcommissie komt tot de conclusie dat de huurder en de verhuurder geen afspraak hebben gemaakt over de splitsing van de prijs in een kale huurprijs en bijkomende servicekosten. Ter zitting is vast komen te staan dat de overeengekomen prijs in ieder geval inclusief een vergoeding voor gas, elektra, water, stoffering en meubilering, wifi/internet, pas vuilnisafval is. Er is dus sprake van een all-in prijs. Puntenaantal van de woonruimte In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 131 punten. De huurder en de verhuurder maken bezwaar tegen dit puntenaantal voor wat betreft de afmeting en gebruik van de woonruimte. De commissie is van oordeel dat voor de vertrekken 31 m 2 moet worden aangehouden, de waardering van de verwarming wijzigt in 23,25 punten, gemeenschappelijke douche (3,00 punten) wijzigt in eigen douche (15,00 punten), eigen wastafel (van 2,00 naar 10,00) en eigenlijk toilet (van 2,00 naar 12,00). Voor de eigen buitenruimte van 7 m 2 worden 3,00 punten aangehouden. Het washok is te klein (inclusief cv ketel) van afmeting om te waarderen met punten. Pagina 3 van 6

4 De Huurcommissie stelt het puntenaantal op en de maximale huurprijs van de woonruimte vast: Puntenaantal: 225 punten. Maximale huurprijs: 399,31 per maand. Vaststelling kale huurprijs en servicekosten Volgens de wet moet de Huurcommissie de kale huurprijs bij een all-in prijs vaststellen op 55% van de maximale huurprijs. De servicekosten moeten worden vastgesteld op 25% van de kale huurprijs. Dit betekent het volgende: Huurprijs: 219,62 per maand (55% van de maximale huurprijs). Voorschot voor gas, elektra, water, stoffering en meubilering: 54,91 per maand (25% van de huurprijs van 219,62). De nieuwe huurprijs en het voorschot voor de servicekosten gaan in op de 1e van de maand nadat het verzoek bij de Huurcommissie is ingediend. Dit is dus per 1 juli Afrekening werkelijk gemaakte servicekosten Het voorschot servicekosten is een schatting van de werkelijke kosten. De verhuurder is verplicht om binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een overzicht te maken van de werkelijk gemaakte kosten. In het overzicht moet elke kostensoort apart benoemd zijn. Ook de manier van berekenen moet erin staan. Worden de huurder en de verhuurder het niet eens over de eindafrekening? Dan kunnen ze de Huurcommissie vragen om de afrekening te beoordelen. Dat kan tot twee jaar nadat het overzicht verstrekt had moeten zijn. De Huurcommissie stelt het voorschot vast op een zeer laag bedrag. Dit kan betekenen dat de huurder bij de afrekening van de werkelijke kosten (uiterste afrekendatum over 2013 voor de verhuurder is 30 juni 2014) een behoorlijke nabetaling kan verwachten. Het staat partijen vrij in overleg een hoger voorschotbedrag overeen te komen. Als uitgangspunt kunnen bijvoorbeeld energienota's van de verhuurder worden genomen. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval is er sprake van een all-in prijs. De Huurcommissie stelt de verhuurder in het ongelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder is geen rechtspersoon en moet dus 25,00 betalen. Huurder krijgt het betaalde voorschot terug. Pagina 4 van 6

5 Over het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs (ZKN ) Nu de commissie in vorenstaande procedure met kenmerk heeft vastgesteld dat sprake was van een overeengekomen prijs in plaats van een huurprijs, verklaart de commissie huurder niet-ontvankelijk in zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs. De commissie onthoudt zich dan ook van het beoordelen en het doen van een uitspraak over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs en de onderhoudstoestand van de woning. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval is huurder niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek. De Huurcommissie stelt de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De huurder moet dus 25,00 betalen en krijgt zijn betaalde legesvoorschot niet terug. IV Beslissing De huurder en de verhuurder zijn een all-in prijs overeengekomen. Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 131 Vanaf 1 juli 2013 is de (kale) huurprijs 219,62 per maand. Het voorschotbedrag voor de servicekosten bedraagt vanaf 1 juli ,91 per maand. Huurder is niet-ontvankelijk in zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs. Kosten De verhuurder moet 25,00 betalen. Huurder krijgt zijn betaalde legesvoorschot terug. ZKN De huurder moet 25,00 betalen en krijgt zijn betaalde legesvoorschot niet terug. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraken is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 5 van 6

6 GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsleden Pagina 6 van 6