Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Schuitendiep 5 A APP KD GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over het jaar 2011 bedraagt 1.323,97, over het jaar ,68 en over het jaar , I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 29 mei 2014 drie verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekeningen van de servicekosten over 2011 (), over het jaar 2012 (ZKN ) en over het jaar 2013 (ZKN ) te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is in de woonruimte op 28 juli 2014 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 7

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: de huurder heeft geen bezwaar gemaakt tegen de verdeelsleutel van de verhuurder; wel tegen de verdeelsleutel in het onderzoeksrapport de afschrijftermijnen van roerende zaken als vloerbedekking en luxaflex kloppen niet verder is de huurder het eens met de inhoud van het onderzoeksrapport als de kosten worden aangetoond van een 24-uurservice van de CV zijn die door te berekenen; artikel 5 van de algemene voorwaarden bevestigen echter dat daaraan niet wordt voldaan de huurder kent de afmetingen van het andere appartement niet er zijn onvoldoende gegevens van de kosten van elektra; de berekening daarover in het onderzoeksrapport is correct Korte samenvatting verklaring verhuurder: er is geen contract tussen de huurder en het waterbedrijf; de waterlevering komt van de bedrijfsruimte; daarvoor betaalt de huurder niet ik verdeel het gas 50/50 hoewel het ene appartement wel groter is; de andere is onder het dak gelegen kosten van tv-signaallevering betreffen 11 termijnen pagina 5: de terugbetaling aan huurder is in mindering gebracht kosten van internet betreffen 8 en 4 termijnen pagina 6: de 3 algemene ruimten hebben geen tussenmeter een beeldtelefoon van 1.300,00 en een kwart punt is een slechte investering de CV heeft een individuele ketel; de ketelruimte is voor de huurder toegankelijk er is een 24-uursservice-onderhoudscontract; ik leg bewijs over (Algemene voorwaarden) pagina 8: de oppervlakte van huurders woonruimte is 29 m2; het andere appartement beneden is 39 m2; de verdeelsleutel is dan 29/68 deel elektra: huurders huishouden bestaat uit 2 personen; halvering van de kosten is niet redelijk het verbruik kan ik wel meten met een tussenmeter, alleen tussen 1e en 2e verdieping de standen neem ik zelf op, ik heb ze wel opgestuurd, niet de factuur; in mijn afrekening zijn de kosten wel terug te vinden. ik zal de factuur alsnog opsturen. De commissie heeft geen stukken meer ontvangen. COU2G ENV Pagina 2 van 7

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2011, 2012 en 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze jaren een bedrag van 2.400,00 per jaar in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2011 vast te stellen op 1.604,24, over het jaar 2012 op 1.805,51 en over het jaar 2013 op 1.979,32. Beoordeling Huurcommissie In wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie aanleiding om van het rapport af te wijken. De Huurcommissie heeft de rapporteur verzocht een heronderzoek in te stellen en/of het rapport aan te passen op de volgende punten: - verdeelsleutel: 50/50 aanhouden omdat de verhuurder dit zelf hanteert in diens afrekening en de huurder/verzoeker aangeeft de verdeelsleutel geen onderwerp van geschil te hebben gemaakt en dat ook expliciet zo te willen laten - kosten gas: op basis van de factuur herberekenen, zonder toepassing van de graaddagenmethode - kosten tv-signaallevering en internet: herberekenen op basis van aantal termijnen zoals door de verhuurder aangegeven - CV-ketel: geen 24 uurservice. Na onderzoek van de algemene voorwaarden bij het onderhoudscontract en waarop verhuurder zich beroept, is gebleken dat een storingsmelding door de huurder via de verhuurder moet worden gedaan waarna deze de installateur in kennis stelt; daardoor is geenszins gegarandeerd dat de installateur binnen 24 uur en hooguit enkele uren na de melding door de huurder ter plaatse is - roerende zaken, nu onduidelijk is welke bij wie en welke individueel en gemeenschappelijk in gebruik waren: aanschafwaarde voor de helft op afschrijving met 10% per jaar bepalen, de andere helft op 20% per jaar; - elektra: de bedoelde en benodigde factuur is niet eerder, dat wil zeggen voor de hoorzitting, door de Huurcommissie ontvangen; naar het oordeel van de Huurcommissie is de verhuurder voldoende in de gelegenheid geweest daarvoor te zorgen en kan daarom de factuur niet alsnog geaccepteerd worden; de halvering van de kosten is een gevolg van de sanctie die staat op het niet (tijdig) verstrekken van de benodigde factuur. Pagina 3 van 7

4 Dit heeft geleid tot de volgende herberekening: TV-abonnement Periode 1 januari 2011 tot en met 31 december x 16,95 = 186,45. 1/2de deel van 186,45 = 93,23. Huurders betalingsverplichting komt op 93,23. Periode 1 januari 2012 tot en met 31 december x = 33,90 6 x 17,20 = 103,20 4 x 17,49 = 69,96 Totaal 207,06 1/2de deel van 207,06 = 103,53. Huurders betalingsverplichting komt op 103,53. Periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 10 x 17,75 = 177,50 1 x 35,70 1 x 62,34 Totaal 275,54 1/2de deel van 275,54 = 137,77. In 2013 is 44,59 bij huurder in mindering gebracht: 137,77 44,59 -/- 93,18 Huurders betalingsverplichting komt op 93,18. Internet-abonnement Periode 1 januari 2011 tot en met 31 december x 24,95 = 299,40. 1/2de deel van 299,40 = 149,70. Huurders betalingsverplichting komt op 149,70. Periode 1 januari 2012 tot en met 31 december x 24,95 = 199,60 4 x 25,37 = 101,48 Totaal 301,08 1/2de deel van 301,08 = 150,54. Huurders betalingsverplichting komt op 150,54. Periode 1 januari 2013 tot en met 31 december x 25,37 = 304,44 1/2de deel van 304,44 = 152,22. Huurders betalingsverplichting komt op 152,22. Afschrijving roerende zaken De Huurcommissie stelt de gebruiksvergoeding voor 50% met een afschrijvingspercentage van 20% wordt berekend en 50% met een percentage van 10%. 1/2de deel van 5.930,06 = 2.965,03 (per huurder) 50% van 2.965,03 = 1.482,52. 20% van 1.482,52 = 296,50 10% van 1.482,52 = 148,25 Totaal 444,75 Huurders betalingsverplichting komt voor de kalenderjaren 2011, 2012 en 2013 op 444,75. Pagina 4 van 7

5 Gas Periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 Afrekennota d.d. 31 mei 2011; verbruiksperiode 13 april 2010 tot en met 1 mei 2011: 1/2de deel van 1.284,24 = 642,12. Periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 Afrekennota d.d. 24 mei 2012; verbruiksperiode 2 mei 2011 tot en met 18 april 2012: 1/2de deel van 1.266,16 = 633,08. Periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 Afrekennota d.d. 23 mei 2013; verbruiksperiode 19 april 2012 tot en met 22 april 2013: 1/2de deel van 1.939,85 = 969,93. Samenvattend: 2011: Waterschapbelastingen - Watersysteemheffingen ingezetenen - Zuiveringsheffing Afvalstoffenheffingen gemeente Groningen Rioolrecht Ziggo digitaal tv-abonnement 93,23 Telfort internetabonnement 149,70 Verbruik elektra (geschat) en afschrijving/vervangen lampen 0,00 Subtotaal 242,92 Administratiekosten 5% 12,15 Totaal 255,07 Servicekosten 444,75 Elektra 237,10 Gas 642,12 Totaal 1.323,97 ========== 2012: CV-onderhoud 0,00 Watersysteemheffingen ingezetenen Zuiveringsheffing Rioolrecht Afvalstoffenheffingen gemeente Groningen Ziggo digitaal tv-abonnement 103,53 Telfort internetabonnement 150,54 Verbruik elektra (geschat) en afschrijving/vervangen lampen 0,00 Subtotaal 254,07 Administratiekosten 5% 12,70 Totaal 266,77 Servicekosten 444,75 Elektra 249,08 Gas 633,08 Totaal 1.593,68 ========== Pagina 5 van 7

6 2013: CV-onderhoud 0,00 Watersysteemheffingen ingezetenen Afvalstoffenheffingen gemeente Groningen Rioolrecht Zuiveringsheffing Ziggo digitaal tv-abonnement 93,18 Telfort internetabonnement 152,22 Verbruik elektra (geschat) en afschrijving/vervangen lampen 0,00 Subtotaal 245,40 Administratiekosten 5% 12,27 Totaal 257,67 Servicekosten 444,75 Elektra 255,74 Gas 969,93 Totaal 1.928,09 ========== Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt in alle zaken de servicekosten lager vast dan op de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in alle zaken in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen, de huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, 25,00 per zaak. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over het jaar 2011 bedraagt 1.323,97, over het jaar ,68 en over het jaar ,09. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 6 van 7

7 Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 3 x 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en N.A. Eeken Zittingsleden Pagina 7 van 7