Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a art. 6 sub b, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a art. 6 sub b, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Jasmijnstraat RT 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 602,50 per maand, afgesproken per 16 februari 2015, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 454,21 per maand. Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 16 februari 2015 tijdelijk verlaagd tot 317,95 per maand I Verloop van de procedure De feiten met betrekking tot het verzoek Op 16 februari 2015 zijn huurder en verhuurder een huurovereenkomst aangegaan. De overeengekomen kale huurprijs bedroeg 602,50. De huurder heeft vervolgens huurtoeslag aangevraagd bij de Belastingdienst vanaf 17 februari De Belastingdienst heeft vervolgens op 20 juli 2015 aan de Huurcommissie gevraagd een onderzoek te doen naar de zelfstandigheid van de woonruimte en de maximaal redelijke huurprijs. De voorzitter van de Huurcommissie heeft een onderzoek in de woonruimte ingesteld, en heeft naar aanleiding van dit onderzoek desgevraagd op 28 september 2015 verklaard dat de woonruimte een zelfstandige woonruimte is, waarvoor op basis van het puntenaantal op 16 februari 2015 een maximale huurprijs geldt van 454,21. De betreffende verklaring van de Voorzitter van de Huurcommissie is op 14 oktober 2015 aan de Belastingdienst en aan huurder gestuurd. Omdat de Huurtoeslag is aangevraagd binnen een half jaar na aanvang van de huurovereenkomst, en Huurcommissie op verzoek van de Belastingdienst vervolgens een verklaring als bedoeld in artikel 6 lid 1 onder b van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) heeft afgegeven, kan de huurder op grond van artikel 11 lid 1 van de Uhw alsnog de aanvangshuurprijs door de Pagina 1 van 5

2 Huurcommissie laten toetsen. Deze toetsingsprocedure is op 20 oktober 2015 op verzoek van de huurder gestart. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 7 december 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik ga akkoord met de puntentelling. Ik heb de puntentelling zelf ook ingevuld op de site en kwam op hetzelfde uit; Er kwam iemand voor die badkamer en haalde een scheermesje eruit. Hij dacht dat hij het verholpen had maar dat is niet zo. De verstopping is er nog steeds. Ik heb een pomp staan. Na het douchen, moet ik iedere keer die pomp gebruiken; Ik heb het niet meer gemeld bij de verhuurder. Sinds de procedure bij de Huurcommissie loopt, is de communicatie slecht; Het raam is slecht. Er is geen ventilatie mogelijkheid in de badkamer; Het water trekt in de muur en het plafond. Het water druppelt van het plafond. Dat is niet goed voor de woning; Die deur is een keer ingetrapt volgens mij door de politie. Het slot is goed, maar die deur is inbraak gevoelig; Die moederhaard slaat steeds af. Ik wil graag dat het gemaakt wordt. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ik vind de puntentelling appels met peren vergelijken. Ik verhuur al 16 jaar woningen. Ik ben liberaal; Het puntensysteem, het zij zo. Inhoudelijk ken ik het. Er zou iets veranderen; De huurder heeft de woning geaccepteerd; Ik krijg een lijstje met gebreken en dan zet ik een professionele aannemer in; De ramen zijn niet in orde. Het zijn ramen uit Ik hoop dat de aannemer wat mee kan; De afvoer van de douche is 32mm. Het is smaller. Het kan gebeuren dat het verstopt is. Er was alleen een wastafel. Ik heb een douche geplaatst. Er was een lekkage toen is de douchebak vernieuwd. Dat was een paar terug; Het mooiste is om de CV te vervangen. De deur en die CV wordt op termijn vervangen; Zaken die levensbedreigend zijn, worden gelijk opgepakt. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 16 februari 2015 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 93 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 16 februari 2015 vast op 93 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 454,21 per maand. Onderhoud en gebreken In afwijking van het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Het houten schuifraam in de achtergevel van de badkamer is sterk verouderd. Het raam kan maar op een kier worden opengezet. Het rechter raamkoord is niet verbonden met het raamgewicht. In de voorgevel van de slaapkamer zitten drie houten schuiframen voorzien van enkel glas. Alleen het middelste raam kan worden geopend. De raamkoorden van alle ramen zijn aanwezig. Dit zijn gebreken in categorie C, nummer CD 9. De commissie merkt ten overvloede op dat het gebrek aan het houten raam in de badkamer de ventilatie in de badkamer ernstig belemmert. De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. De verhuurder heeft toegezegd de CV en de voordeur te vervangen. Bij ernstige gebreken kan de huurprijs worden verlaagd tot 40 % van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 70% redelijk. Met ingang van 16 februari 2015 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 70% van 454,21 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 317,95 per maand. De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder een huurprijs van 454,21 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Pagina 3 van 5

4 Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er een gebrek is. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 93. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 454,21. De huurprijs van 602,50 per maand, overeengekomen per 16 februari 2015, is niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van 454,21 per maand per 16 februari De woonruimte heeft op 16 februari 2015 het volgende ernstige gebrek: Het houten schuifraam in de achtergevel van de badkamer is sterk verouderd. Het raam kan maar op een kier worden opengezet. Het rechter raamkoord is niet verbonden met het raamgewicht. In de voorgevel van de slaapkamer zitten drie houten schuiframen voorzien van enkel glas. Alleen het middelste raam kan worden geopend. De raamkoorden van alle ramen zijn aanwezig. Dit zijn gebreken in categorie C, nummer CD 9. Vanwege dit ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 16 februari 2015 tijdelijk verlaagd tot 317,95 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 4 van 5

5 Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns P.L.M. Brugman en ir. B.M.V. Brakel-Uiterwaal Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5