Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Verdiplein 82 A 5049 NP TILBURG Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Y.S.E. Putong Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 28 oktober 2014 de verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten over de jaren 2012 en 2013 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is in de woonruimte op 2 februari 2015 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. Niet alle gevraagde rekeningen zijn door de verhuurder opgestuurd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COU2G ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: De buitenparkeerplaats mag niet, dat is duidelijk. Huurder is de taal niet machtig. Verhuurder had hier rekening mee moeten houden. De servicekosten hebben geen betrekking op de kosten van de VVE, dit kan niet zo zijn. Deze post is veel te algemeen opgenomen in de huurovereenkomst. De verhuurder had expliciet moeten aangeven waar dit voor was. Het is duidelijk te algemeen gesteld, men had dit moeten elaboreren. Men kan niet achteraf de kostenpost in vullen. Dit had duidelijk moeten zijn vooraf. Zelfs de 12,00 vind ik onjuist. Het badkamermeubel is van 2005 en is daarmee allang afgeschreven. De restwaarde is geen 200, 00. Dat heeft deze kast nieuw nog niet gekost. Ik verwijs naar ZKN Geen factuur geen vergoeding, ook hier faalt verhuurder in de overeenkomst. Het laminaat. Zelfs rapporteur slaapt weleens. Het hele appartement is nog geen 70 m2. het is maximaal 56 m2. Ik heb wel een tekening gehad. Maar heb deze niet bij. Wellicht dat verhuurder meer duidelijkheid kan geven. Het is grofweg 2/3 van wat rapporteur heeft bepaald, dan komt het op 1100,00 uit. Ook het laminaat is in 2005 gelegd. De waarde van het laminaat is veel te hoog. Niet alleen de oppervlakte, maar ook de prijs. Het is klasse W21. De prijs ligt tussen 10 en 15 per m2. Het is geen hogere wiskundige. Maar ook hier is geen factuur, zo simpel is het. Ik kom uit op 5,00 per maand bij een restwaarde van 60,00. Het is een behoefte van de mens, duidelijkheid en helderheid. Op de huurovereenkomst staat op de laatste pagina dat in de huur ook een badkamermeubel is begrepen. Hier staat dat dit in de huur is begrepen. Dit contract is doorspekt met onduidelijkheden. Mijn cliënt kon er van uit gaan dat er geen servicekosten waren. Feitelijk denk ik dat er geen servicekosten behoren te zijn. Het appartement is geen 70 m2. Ik zal dit bij kantonrechter afdwingen. Het is heel eenvoudig op te vragen bij kadaster. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Met een aantal punten van het rapport kan ik instemmen. De servicekosten zijn aan de VvE overgedaan. In eerste instantie is er inderdaad een all-in huur afgesproken, maar huurder wilde een splitsing in verband met een aanvraag huurtoeslag. Huurder is wel de taal machtig. Daarom zijn er in overleg diverse zaken in de servicekosten gezet. Er was eerst een totaalprijs afgesproken. Dit appartement is 70 m2, dit is gewoon goed. De gemachtigde van huurder heeft waarschijnlijk niet zelf gemeten. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2012 en het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een voorschotbedrag van 190,00 per maand in rekening gebracht. De verhuurder heeft geen overzicht (afrekening) van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten vast te stellen op 513,09 (jaar 2012) en 227,00 (jaar 2013). Beoordeling Huurcommissie De commissie heeft kennis genomen van de verklaring van de gemachtigde van huurder dat het voor huurder niet duidelijk was dat de kosten VvE ook aan huurder konden worden doorberekend. Aangegeven wordt dat de huurovereenkomst te algemeen is gesteld. Door verhuurder is aangegeven dat de huurovereenkomst is besproken met huurder en dat nadien, op verzoek van huurder, de servicekosten zijn gesplitst. Huurder had deze splitsing nodig voor een aanvraag huurtoeslag. De vraag of huurder al dan niet goed kan communiceren in de Nederlandse taal is binnen deze procedure niet relevant. Indien een huurder meent dat hij of zij de Nederlandse taal onvoldoende machtig is om een overeenkomst te sluiten, dan heeft men de mogelijkheid om zich door een derde (tolk, advocaat, vertrouweling etc.) bij te laten staan. Er is sprake van een woonruimte in een complex waar een VvE actief is. Door de VvE worden in beginsel de servicekosten verzorgd die betrekking hebben op algemene voorzieningen. Huurder woont hier vanaf 2010 en betaalt ook vanaf die tijd een voorschotbedrag servicekosten. Huurder kon weten dat in deze kosten ook het deel van de VvE-bijdrage was begrepen dat aan de bewoners kan worden doorbelast. Voor het jaar 2012 zijn de kosten aangetoond met een jaarrekening van de VvE. De door rapporteur berekende kosten mogen aan huurder worden doorberekend. Overeenkomstig de huidige regelgeving wordt bij een servicekostenpost zoals de kosten VvE een bedrag van 12,00 berekend indien de kosten niet zijn aangetoond, maar wel aannemelijk is dat er sprake is van geleverde dienst. Pagina 3 van 5

4 Voorheen was inderdaad het beleid om dergelijke niet met rekeningen aangetoonde posten op nihil te berekenen. Ten aanzien van het laminaat merkt de gemachtigde van huurder, zakelijk weergegeven, op dat de oppervlakte van het laminaat geen 70 m² bedraagt en dat de berekende waarde van het laminaat te hoog is. Door de commissie is vastgesteld dat de woning is bezocht door rapporteur en dat het laminaat is gemeten. Door rapporteur is het volgende aangegeven: In de woonkamer, open keuken, hal en twee slaapkamers ligt een zwevende laminaatvloer met ondervloer die aan de zijkanten is afgewerkt met houten opzetplinten. De totale oppervlakte is 67,14 m². De vloer bevindt zich in een goede staat. De oppervlakte is afgerond naar 70 m². In de kosten van het laminaat zijn ook begrepen de kosten van de ondervloer, de opzetplinten en de kosten om het laminaat in de woning aan te brengen. De commissie acht de handelwijze van rapporteur redelijk en ziet geen aanleiding om het rapport op dit onderdeel aan te passen. Verder stelt de gemachtigde van huurder dat de kosten van het badkamermeubel te hoog zijn. Voorgesteld wordt om ook deze kosten op nihil te zetten. Als motivatie geeft de gemachtigde van huurder aan: het badkamermeubel is inmiddels afgeschreven, er is geen rekening, het opgegeven bedrag is hoger dan de nieuwwaarde. Door de commissie wordt vastgesteld dat rapporteur het badkamermeubel heeft gezien. Bij stoffering en meubilering wordt bij het ontbreken van een nota een restwaarde toegekend aan de roerende zaak. Door rapporteur is aangegeven dat het badkamermeubel in goede staat is. In het dossier is een foto van het badkamermeubel aanwezig. De door rapporteur aangegeven waarde acht de commissie redelijk. In wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie geen aanleiding om van het rapport af te wijken. Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt de betalingsverplichting van de huurder conform de rapportage vast op 513,09 (jaar 2012) en 227,00 (jaar 2013). Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak Pagina 4 van 5

5 Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt. Het in rekening gebrachte voorschotbedrag is hoger dan de vastgestelde betalingsverplichting. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges per verzoek betalen. De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug. BREDA, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter F.J. Bedaux en J.J.M.W. van Helden Zittingsleden Pagina 5 van 5