Uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzonden op 8 januari 2015 Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Woonruimte Huurwoningen XXXXXXXXXX Hierna te noemen: het Complex Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Huurdersvereniging XXXXXXXXXX de Huurdersvereniging XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX eigenaar, beheerder of (gezamenlijk) Verhuurder XXXXXXXXXX Essentie van de uitspraak Doordat Verhuurder met de aangezegde huurverhoging per 1 juli 2014 niet afwijkend heeft gehandeld ten opzichte van voorgaande jaren, is er geen sprake van wijziging van beleid. Verhuurder was niet verplicht om de Huurdersvereniging advies inzake de huurverhoging in 2014 te vragen. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 1 augustus 2014 (gedateerd 30 juli 2014) van de Huurdersvereniging. De leges zijn door de Huurdersvereniging voldaan op 12 september I.2 Verhuurder heeft op 7 november 2014 een verweerschrift ingediend. I.3 De Huurdersvereniging en Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op maandag in Zwolle. I.4 De Huurdersvereniging heeft tijdens de zitting een schriftelijke reactie op het verweerschrift van Verhuurder ingediend. Deze reactie wordt als hier herhaald en ingelast beschouwd. Pagina 1 van 7

2 II De partijen II.1 De Huurdersvereniging vertegenwoordigt de bewoners van het Complex. Uit alle overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. II.2 Verhuurder wordt beschouwd als verhuurder in de zin van artikel 1 onder d Wohv. II.3 Verhuurder/eigenaar heeft (onder andere) het Complex in zijn bezit. Het beheer van het Complex is aan beheerder overgedragen. III Het verzoek van de Huurdersvereniging III.1 De Huurdersvereniging ontving per aangetekend schrijven, gedateerd 10 februari 2014, van Verhuurder een adviesaanvraag voor de huurverhoging per 1 juli Deze adviesaanvraag had betrekking op de huurwoningen uit de gereguleerde sector. III.2 Per brief van 13 maart 2014 heeft de Huurdersvereniging de beheerder erop gewezen dat deze adviesaanvraag onjuist was, daar het Complex enkel huurwoningen uit de geliberaliseerde sector kent. De Huurdersvereniging geeft daarbij aan dat zij advies wenst uit te brengen. III.3 De Huurdersvereniging stelt dat het huurbeleid over de jaren 2012, 2013 en naar verwachting voor 2014 gewijzigd is en dat zij op grond van artikel 3 en artikel 5 Wohv om advies gevraagd dient te worden. Aangezien de Huurdersvereniging uit de verschillende individuele huurverhogingen geen beleid heeft kunnen extrapoleren, heeft zij Verhuurder om aanvullende informatie gevraagd. III.4 In antwoord op deze brief geeft beheerder per brief van 24 maart 2014 namens Verhuurder aan dat zij de Huurdersvereniging geen nieuwe adviesaanvraag zal doen toekomen. Verhuurder is van mening dat met het toepassen van de Consumentenprijsindex (CPI) als leidraad voor de huurverhoging er geen sprake is van een beleidswijziging. Daarnaast geeft zij aan dat ook het wederom toepassen van de in de huurovereenkomst opgenomen mogelijkheid om boven de CPI te verhogen tot maximaal 5% niet als beleidswijziging wordt beschouwd. Verhuurder stelt dat omdat er geen sprake is van een beleidswijziging, er geen advies noodzakelijk is. III.5 De Huurdersvereniging stelt dat Verhuurder hierdoor met het aanzeggen van de huurverhoging in strijd met de Wohv heeft gehandeld en dan met name de artikelen 3, 4 en 5 van de Wohv. De Huurdersvereniging stelt dat Verhuurder de huurverhoging per 1 juli 2014 niet had mogen aanzeggen en verzoekt de Huurcommissie haar oordeel hier over te geven. IV Het verweer van Verhuurder IV.1 Primair stelt Verhuurder dat zij met betrekking tot dit onderwerp conform de Wohv overleg voert met een huurdersvereniging op instellingsniveau, Platform XXXXXXXXXX, hier na te noemen: het Platform. Omdat er sprake is van een huurdersorganisatie op instellingsniveau, is Verhuurder ingevolge artikel 2 lid 2 Wohv niet verplicht om de verzochte informatie te verstrekken aan de Huurdersvereniging, laat staan dat de Huurdersvereniging het recht heeft advies 2

3 uit te brengen in de zin van artikel 3 Wohv. Het huurprijzenbeleid is dan ook landelijk geldend beleid. Verhuurder is op grond hiervan van mening dat het verzoek van de Huurdersvereniging niet-ontvankelijk verklaard moet worden, dan wel moet worden afgewezen. IV.2 Verhuurder merkt op dat de Huurcommissie alleen bevoegd is om zich uit te laten of het adviesrecht geschonden is, voor zover het gaat om het voornemen om beleid wijzigen c.q. of er sprake is van een wijziging van beleid voor het lopende kalenderjaar i.c. voor het jaar Verhuurder stelt dat de Huurdersvereniging niet-ontvankelijk verklaard dient te worden voor zover het verzoek 2012 en 2013 betreft. Verhuurder verwijst hierbij naar een uitspraak van de Huurcommissie over vervaltermijnen waarbinnen verzoeken betreffende de jaarlijkse huurverhoging ingediend moeten worden (WOHV 038, van 24 maart 2014). IV.3 Subsidiair stelt Verhuurder dat niet van haar mag worden verwacht dat zij met huurdersorganisaties op individueel niveau (per huurder en per woning) de prijsverhogingen bespreekt. Daarnaast is Verhuurder van mening dat haar bedrijfsbelang zich verzet tegen het verschaffen van informatie op detailniveau. IV.4 Per brief van 24 maart 2014 heeft Verhuurder de Huurdersvereniging aangegeven welk landelijk beleid er wordt gevoerd en op basis waarvan zij tot de verhoging van de huurprijs is gekomen. Daarnaast is ingegaan op de door de Huurdersvereniging eerder gestelde vragen. Voorts heeft zij uitdrukkelijk aangegeven dat Verhuurder van mening is dat er geen sprake is van een wijziging of een voornemen tot wijziging van het huurprijzenbeleid. IV.5 Verhuurder wijst erop dat voor het bepalen van de markthuurprijs de combinatie van diverse factoren een rol speelt. Zeker wanneer het gaat om verschillende typen woningen, met verschillende voorzieningen en dergelijke, heeft dat tot gevolg dat de huurprijsverhoging zowel in percentage als in absolute getallen binnen een complex aanzienlijk kan verschillen. Verhuurder stelt dat het enkele feit dat de verschillen aanwezig zijn, niet betekent dat er daarom geen sprake is van een beleid dan wel van een willekeurig beleid. IV.6 Verhuurder wijst erop dat de door de Huurdersvereniging aangehaalde jurisprudentie in casu niet opgaat omdat dit alleen uitspraken betreffen over nietgeliberaliseerde woonruimten. De door een wetswijziging mogelijk gemaakte inkomensafhankelijke huurverhoging is echter niet van toepassing op huurwoningen uit het geliberaliseerde segment, zoals die van het Complex. IV.7 Verhuurder concludeert dat er geen sprake is van schending van de Wohv. Zij is van mening dat in dit geval de Huurdersorganisatie niet om advies gevraagd had moeten worden, daar het landelijk (algemeen) huurprijzenbeleid betreft. Daarnaast is Verhuurder van mening dat er geen sprake is geweest van een (voorgenomen) beleidswijziging. 3

4 Het volledige verzoek, het verweerschrift, de reactie op het verweerschrift en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. V Ter zitting De Huurdersvereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgorde, het volgende: V.1 De Huurdersvereniging geeft aan dat zij advies heeft wil geven over de huurverhoging per 1 juli Zij is ervan op de hoogte dat deze verhoging mag bestaan uit een compensatie voor de inflatie, verhoogd met maximaal 5%. De Huurdersvereniging stelt dat uit jurisprudentie blijkt dat indien een verhuurder gebruik maakt van de extra ruimte die haar geboden wordt, er sprake is van een beleidswijziging. In casu heeft Verhuurder een discretionaire bevoegdheid tot 5%, bovenop het inflatiepercentage. Door van deze bevoegdheid gebruik te maken is sprake van een wijziging van beleid en moet Verhuurder de Huurdersvereniging om advies vragen. Ten aanzien van de stelling van Verhuurder dat het verzoek niet-ontvankelijk is voor zover het verzoek 2012 en 2013 betreft, geeft de Huurdersvereniging aan dat het haar gaat om het verstrekken van informatie over de verhogingen in 2012 en 2013 om te kunnen beoordelen of er sprake is van een beleidswijziging. Het verzoek richt zich uitsluitend op de huurverhoging per 1 juli V.2 Verhuurder wijst op de rol en positie die het Platform heeft ten opzichte van Verhuurder en de Huurdersvereniging. Met het Platform is er sprake van een landelijke huurdersorganisatie op instellingsniveau. Ingevolge artikel 2 lid 2 Wohv ligt het primaat ten aanzien van algemene zaken, zoals het huurprijzenbeleid, bij de huurdersorganisatie op instellingsniveau. Verhuurder stelt dat zij sinds jaar en dag hetzelfde beleid voert. Een aantal factoren in dit beleid is variabel; hierdoor ontstaan er verschillen. Dat het gevoerde beleid vragen oproept, wil niet zeggen dat er sprake is van een wijziging van het beleid. Ten aanzien van de uitspraak van het Hof waarnaar de Huurdersvereniging verwijst, merkt Verhuurder op dat deze het niet-geliberaliseerde segment betrof. Voor het niet-geliberaliseerde segment geldt dat door een wetswijziging voor het eerst een inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk gemaakt is. Verhuurder geeft aan dat de uitspraak niet opgaat voor het geliberaliseerde segment. Het enkele feit dat Verhuurder de mogelijkheid heeft om boven het inflatiepercentage te verhogen, is niet nieuw. Deze mogelijkheid is contractueel vastgelegd en hiervan wordt sinds jaar en dag gebruik gemaakt. Verhuurder is van mening dat de informatie die de Huurdersvereniging verlangt, dermate gedetailleerde en bedrijfsgevoelige informatie betreft, dat niet van haar gevraagd mag worden dit te overleggen. V.3 Ten aanzien van het Platform wordt vastgesteld dat zij op 14 oktober 2014 is opgericht. Er bestaat geen samenwerkingsovereenkomst tussen Verhuurder en het 4

5 Platform. Ongeveer 20 van de 31 huurdersverenigingen van Verhuurder is lid van het Platform. Het is de uitdrukkelijke wens van Verhuurder over landelijke kwesties op instellingsniveau overleg te voeren, met het Platform. Zij wil voorkomen dat over deze kwesties met individuele huurdersverenigingen overlegd moet worden. De Huurdersvereniging geeft aan dat de oprichting van het Platform een eenzijdige actie van de huurdersverenigingen is geweest. Er is niet vooraf een concept van de statuten aan Verhuurder voorgelegd. Verhuurder heeft uiteindelijk de oprichtingskosten betaald, maar is verder (vooraf) niet bij de oprichting betrokken geweest. V.4 Verhuurder stelt dat bij het bepalen van de markthuurprijzen en de daarop gebaseerde huurverhogingen van de verschillende woningen, diverse factoren een rol spelen. Hierdoor ontstaan verschillen in percentages en absolute huurverhogingen per woning. Dit wil echter niet zeggen dat er sprake is van willekeur; verschillen worden veroorzaakt door bedrijfsmatige kengetallen. Verhuurder hanteert sinds jaar en dag dit zelfde beleid. Er is dus geen sprake van wijziging van beleid in de laatste jaren. V.5 De Huurdersvereniging geeft aan dat zij niet over die informatie beschikt, waardoor haar adviesrecht op deze wijze illusoir wordt. De stelling van Verhuurder dat het beleid altijd het zelfde is geweest, kan niet door de Huurdersvereniging nagegaan worden VI De beoordeling VI.1 Gelet op het formele verweer van Verhuurder zal eerst de vraag beantwoord moeten worden of de Huurdersvereniging ontvankelijk is in haar verzoek. De stelling van Verhuurder is dat met het Platform sprake is van een huurdersorganisatie op instellingsniveau. Omdat het primaat volgens artikel 2 lid 2 Wohv ligt bij deze huurdersorganisatie op instellingsniveau, hoeft zij over landelijke beleidskwesties de Huurdersvereniging niet apart te informeren, met haar te overleggen of haar om advies te vragen. De Huurcommissie stelt vast dat er geen sprake is van een gereguleerd overleg tussen Verhuurder en het Platform. Er bestaat geen (concept) samenwerkingsovereenkomst tussen partijen en er is niet gebleken dat op reguliere basis overleg plaatsvindt. De stelling van Verhuurder dat sprake is van een huurdersorganisatie in oprichting, wordt niet onderbouwd met stukken zoals notulen of een concept voor een samenwerkingsovereenkomst. Gelet op vorenstaande concludeert de Huurcommissie dat niet gebleken is dat sprake is van een operationele huurdersorganisatie op instellingsniveau. Het in artikel 2 lid 2 Wohv vastgelegde primaat van de huurdersorganisatie op instellingsniveau is op onderhavige situatie niet van toepassing. De Huurdersvereniging wordt dan ook beschouwd als huurdersorganisatie in de zin van 5

6 artikel 1, lid 1 onder f sub 1 0 tot en met 4 0 Wohv. Gelet hierop is de Huurdersvereniging ontvankelijk in haar verzoek. VI.2 Met betrekking tot het verzoek van de Huurdersvereniging stelt de Huurcommissie vast dat de jurisprudentie waar de Huurdersvereniging in haar verzoek naar verwijst, betrekking heeft op woningen in de gereguleerde sector. De wetswijziging die de inkomensafhankelijke huurverhoging voor woningen uit de gereguleerde sector mogelijk heeft gemaakt, is niet van toepassing op woningen uit de geliberaliseerde sector. De contractueel vastgelegde mogelijkheid die Verhuurder heeft om, buiten het inflatiepercentage, de huurprijs tot maximaal 5% te verhogen, is, anders dan de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de gereguleerde sector, niet nieuw. Dat Verhuurder gebruik maakt van deze contractueel vastgelegde mogelijkheid, betekent dan ook niet dat er sprake is van een wijziging van beleid. De stelling van de Huurdersvereniging dat bij Verhuurders huurprijzenbeleid eerder sprake is van willekeur dan van beleid, volgt de Huurcommissie niet. De door Verhuurder uiteengezette wijze van bepaling van markthuurprijzen en de daarop gebaseerde huurverhogingen per woning, wijkt niet af van hetgeen in de geliberaliseerde sector gebruikelijk is. De wijze waarop Verhuurder de huurprijswijzigingen heeft vastgesteld, wijkt niet af van die van voorgaande jaren. De Huurcommissie concludeert dat er geen sprake is van een wijziging van beleid. Hieruit volgt dat met het aanzeggen van de huurverhoging per 1 juli 2014, geen sprake is geweest van schending van artikel 5 Wohv. Nu er geen sprake was van een wijziging van beleid, was Verhuurder niet verplicht de Huurdersvereniging om advies te vragen in de zin van artikel 5 Wohv alvorens over te gaan tot uitvoering van haar beleid. Met de aanzegging van de huurverhoging per 1 juli 2014 heeft Verhuurder niet in strijd met bepalingen uit de Wohv gehandeld. VI.3 Ten overvloede merkt de Huurcommissie op dat er kennelijk een gebrekkige invulling plaatsvindt van de verplichtingen die voortvloeien uit de Wohv. Het zou de zaak dienen als er meer sprake zou zijn van gestructureerd overleg, aan de hand van een duidelijke agenda. Zij adviseert partijen om regelmatig met elkaar in overleg te treden. 6

7 VII De beslissing VII.1 Doordat Verhuurder met de huurverhoging per 1 juli 2014 niet afwijkend heeft gehandeld ten opzichte van voorgaande jaren, is er geen sprake van wijziging van het gevoerde beleid inzake haar huurprijzen. Zaaknummer VII.2 Verhuurder was niet verplicht de Huurdersvereniging om advies te vragen in de zin van artikel 5 Wohv, alvorens over te gaan tot uitvoering van haar beleid. Met de aanzegging van de huurverhoging per 1 juli 2014 was van schending door Verhuurder van bepalingen uit de Wohv geen sprake. Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Vereniging als aan Verhuurder. Zwolle, De Huurcommissie, Mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter Mr. P.G.A. van der Sanden en S. Gaastra Zittingsleden Mr. A.N.J. van Dongen Secretaris 7