Uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Verzonden op 17 februari 2015 Woonruimte Huurwoningen XXXXXXXXXX Hierna te noemen: het Complex Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Huurderscollectief XXXXXXXXXX het Huurderscollectief XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX Verhuurder XXXXXXXXXX Essentie van de uitspraak Doordat het Huurderscollectief in oprichting is en er nog geen sprake is van een vereniging of stichting, kan zij niet als huurdersorganisatie in de zin van artikel 1, lid 1 onder f Wohv beschouwd worden. Zij voldoet wel aan de in artikel 1, lid 1 onder f sub 2 0 tot en met 4 0 Wohv neergelegde criteria en kan dus als bewonerscommissie worden beschouwd. I De procedure I.1 Het Huurderscollectief heeft bij brief van 27 oktober 2014 bij de Huurcommissie een Wohv-verzoek ingediend (bij de Huurcommissie ingekomen op 29 oktober 2014). De leges zijn door het Huurderscollectief voldaan op 14 november I.2 Het Huurderscollectief en Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op donderdag in Rotterdam. I.3 Verhuurder heeft ter zitting verweer gevoerd. II De partijen II.1 Het Huurderscollectief vertegenwoordigt huurders van het Complex. II.2 Verhuurder wordt beschouwd als Verhuurder in de zin van artikel 1, lid 1 onder d Wohv. Pagina 1 van 6

2 III Het verzoek van het Huurderscollectief III.1 Het Huurderscollectief stelt dat zij een in oprichting zijnde huurdersorganisatie in de zin van de Wohv is. De huurdersorganisatie is in eerste instantie het leven geroepen voor de directe belangenbehartiging van de 264 huurders van het Complex ten aanzien van een specifieke renovatie, groot onderhoud en energiemaatregelen. Het Huurderscollectief telt 50 leden en 10 steunbetuigers. III.2 Het Huurderscollectief stelt dat zij als representatieve huurdersvertegenwoordiging voldoet aan de vereisten die in de Wohv aan een huurdersvereniging gesteld worden en maakt aanspraak op de rechten die voortvloeien uit de Wohv. III.3 Het Huurderscollectief is in lopend overleg met Verhuurder inzake renovatieen duurzaamheidsmaatregelen en wil dat verdere participatie volgens de regels van de Wohv verloopt. Het Huurderscollectief heeft Verhuurder verzocht conform de Wohv overleg te voeren. Zij wordt echter niet door Verhuurder erkend als eerste aanspreekpunt namens de huurders in het Complex. Verhuurder heeft met het oog op renovatieplannen in het complex een zogenaamd bewonersplanteam opgericht. Het Huurderscollectief stelt dat Verhuurder hiermee ten onrechte voorbij is gegaan aan de reeds bestaande, representatieve huurdersvereniging in het Complex, te weten het Huurderscollectief. III.4 Het Huurderscollectief stelt dat Verhuurder haar verplicht samen te werken met een andere huurdersorganisatie, de Huurdersraad. Volgens Verhuurder zouden de huurders van het Complex reeds door de Huurdersraad vertegenwoordigd worden. De Huurdersraad opereert volgens het Huurderscollectief echter niet op complexniveau en vertegenwoordigt geen huurders uit het Complex. Het Huurderscollectief stelt dat haar als huurdersorganisatie op complexniveau in de zin van de Wohv autonome rechten toekomen. III.5 Het Huurderscollectief verzoekt de Huurcommissie haar wettelijke positie als zelfstandige Huurdersvereniging in oprichting in de zin van de Wohv vast te stellen. Met haar verzoek eist het Huurderscollectief daarnaast dat Verhuurder en de Huurdersraad haar schriftelijk erkennen als huurdersorganisatie in de zin van de Wohv. Hierdoor zou toekomstige onduidelijkheid over haar status en haar relatie met Verhuurder en Huurdersraad worden weggenomen. III.6 Het Huurderscollectief verzoekt de Huurcommissie dit te monitoren en mogelijk het planvormings- en uitvoeringsproces ten aanzien van de renovatie van het Complex te blokkeren indien hiertoe volgens het Huurderscollectief reden toe bestaat. III.7 Het Huurderscollectief verzoekt de Huurcommissie een oordeel te geven over het oprichten door Verhuurder van een bewonersplanteam, buiten de reeds bestaande, representatieve huurdersvertegenwoordiging in het Complex om. 2

3 Het volledige verzoek, de aanvulling op het verzoekschrift en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. IV Ter zitting Verhuurder heeft tijdens de zitting een pleitnota overhandigd. Deze pleitnota wordt als hier herhaald en ingelast beschouwd. Het Huurderscollectief en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgorde, het volgende: IV.1 In antwoord op de vraag van de commissie over de status van de bij het verzoek gevoegde statuten geeft het Huurderscollectief aan dat deze als voorbeeld dienen voor de voor het Huurderscollectief nog op te stellen statuten. Het Huurderscollectief heeft hiermee aan willen tonen dat zij serieus met de oprichting bezig is. Het Huurderscollectief telt 50 leden en 10 steunbetuigers. Het Huurderscollectief wenst als huurdersorganisatie in de zin van de Wohv aangemerkt te worden en niet als bewonerscommissie. Over de huidige overlegstructuur in het Complex geeft het Huurderscollectief aan dat er in het verleden een bewonerscommissie is geweest, maar dat deze in 2014 is opgeheven. Op dit moment kent het Complex geen formele huurdersvertegenwoordiging. Het Huurderscollectief geeft aan dat er momenteel geen overleg in de zin van de Wohv wordt gevoerd tussen huurders en Verhuurder. Volgens de Wohv moet Verhuurder op regelmatige basis overleg voeren met vertegenwoordigers van de huurders. Het Huurderscollectief meent de aangewezen partij te zijn waar in eerste aanleg overleg mee gevoerd moet worden. Het Huurderscollectief wenst als formele huurdersvertegenwoordiging door Verhuurder erkend te worden, met alle rechten die de Wohv aan een huurdersorganisatie toegekend worden. Het Huurderscollectief stelt dat Verhuurder alleen in overleg wil treden met het Huurderscollectief indien zij gaat samenwerken met de Huurdersraad. Zij zou dan een ondergeschikte rol krijgen. Er hebben gesprekken plaatsgevonden om de samenwerking vorm te geven. Hieruit bleek dat samenwerking geen haalbare kaart was. IV.2 Verhuurder stelt primair dat nu het Huurderscollectief nog in oprichting is, er geen sprake kan zijn van een huurdersvereniging in de zin van artikel 1, lid 1 sub f Wohv. Verhuurder stelt dat de Huurcommissie dan ook geen kennis van het geschil kan nemen. Subsidiair moet het verzoek om als Huurdersvereniging in de zin van de Wohv te worden aangemerkt, volgens Verhuurder worden afgewezen. De overige in het verzoek neergelegde claims vallen buiten de bevoegdheid van de Huurcommissie en dienen afgewezen te worden. 3

4 Op de vraag van de Commissie of het Huurderscollectief wel als bewonerscommissie in de zin van artikel 1 lid 1onder g Wohv aangemerkt zou kunnen worden, geeft Verhuurder aan niet te weten of het Huurderscollectief aan de in de wet gestelde eisen voldoet. IV.3 Het Huurderscollectief geeft aan dat zij middels nieuwsbrieven de huurders van het Complex van haar activiteiten op de hoogte stelt. Zij betrekt de huurders bij haar standpuntbepaling. Er heeft twee maal een vergadering plaatsgevonden met welwillende personen uit de wijk over het proces dat is ingezet. IV.4 Verhuurder geeft aan dat de informatieverstrekking ten aanzien van de renovatieplannen momenteel op individueel niveau plaatsvindt, middels nieuwsbrieven naar alle huurders. Het is de intentie van Verhuurder om het draagvlak voor de renovatie onder bewoners te vergroten. Zij heeft behoefte aan inbreng van bewoners en organiseert daartoe informatieavonden. De renovatiewerkzaamheden staan gepland voor de 2 e helft van Verhuurder geeft aan niet te twijfelen aan het door het Huurderscollectief opgegeven ledenaantal. Het is voor Verhuurder nog onduidelijk of het Huurderscollectief aan de criteria van de Wohv voldoet, het is ook niet aan Verhuurder om dit aan te tonen. Voor Verhuurder zou het mogelijk zijn om niet met een huurdersorganisatie maar met een bewonerscommissie in overleg te treden over de geplande renovatiewerkzaamheden. Als er helderheid is verschaft over de formele status van het Huurderscollectief dan is overleg mogelijk, aldus Verhuurder. IV.5 Het Huurderscollectief stelt dat huurders het recht hebben om zich te organiseren en dat het verstandig is om dit te formaliseren. Het feit dat het Huurderscollectief door Verhuurder niet erkend wordt als huurdersorganisatie is voor het Huurderscollectief een signaal dat Verhuurder niet in overleg wil treden. Het Huurderscollectief begrijpt niet waarom geconcentreerd wordt op haar formele status. V De beoordeling V.1 Gelet op het formele verweer van Verhuurder zal eerst de vraag beantwoord moeten worden of het Huurderscollectief ontvankelijk is in haar verzoek. Volgens Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek moet een vereniging of stichting bij notariële akte opgericht worden. De oprichtingsakte dient de statuten van de vereniging of stichting te bevatten. Het Huurderscollectief heeft geen statuten kunnen overleggen van haar oprichting, zodat niet gesteld kan worden dat er sprake is van een vereniging of stichting. Het Huurderscollectief kan dan ook niet beschouwd worden als huurdersorganisatie in 4

5 de zin van artikel 1, lid 1 onder f Wohv, omdat de hiervoor benodigde rechtspersoonlijkheid ontbreekt. Ter zitting is vastgesteld dat het Huurderscollectief wel voldoet aan de criteria van artikel 1, lid onder f sub 2 0 tot en met 4 0 Wohv. Het Huurderscollectief kan dan ook beschouwd worden als bewonerscommissie in de zin van artikel 1, lid 1 onder g Wohv. Verhuurder heeft verklaard dat zij het gesprek wil aangaan met het Huurderscollectief indien zij aan de eisen voldoet die de Wohv aan een bewonerscommissie stelt. Gelet op vorenstaande is het Huurderscollectief ontvankelijk in haar verzoek. V.2 Uit de conclusie dat het Huurderscollectief als bewonerscommissie moet worden beschouwd, volgt dat het Huurderscollectief alle rechten toekomt die in de Wohv aan een bewonerscommissie toegekend worden. V.3 In de Wohv wordt aan de Huurcommissie niet de bevoegdheid toegekend om een oordeel te geven over de overige in het verzoek van het Huurcollectief neergelegde claims. Het verzoek wordt op deze punten dan ook afgewezen. V.4 Verhuurder heeft toegezegd dat zij het gesprek aan wenst te gaan met de representatieve vertegenwoordigers van de huurders van het Complex. Zij ziet geen bezwaar tegen het voeren van overleg met het Huurderscollectief, mits deze voldoet aan de criteria die de Wohv aan een bewonerscommissie stelt. Met de vaststelling dat het Huurderscollectief als bewonerscommissie in de zin van de Wohv moet worden aangemerkt, staat niets partijen meer in de weg om constructief overleg te voeren. 5

6 VI De beslissing VI.1 Doordat het Huurderscollectief in oprichting is en er nog geen sprake is van een bij notariële akte opgerichte vereniging of stichting, kan zij niet als huurdersorganisatie in de zin van artikel 1, lid 1 sub f Wohv aangemerkt worden. VI.2 Het Huurderscollectief voldoet wel aan de criteria die in de Wohv aan een bewonerscommissie gesteld worden. Het Huurderscollectief kan aanspraak maken op de rechten die in de Wohv aan een bewonerscommissie toegekend worden. Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Vereniging als aan Verhuurder. Rotterdam, De Huurcommissie, Mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter Mr. N. Bybau en F. Agterkamp Zittingsleden Mr. A.N.J. van Dongen Secretaris 6